זהירות! קרקע חקלאית לפניך ■ התרמית של העשור האחרון

אין דירה? קונים קרקע חקלאית ■ אם לפני עשור בוצעו 1,121 עסקאות, בשנת תשע"ג הגיע מספר העסקאות ל-2,432 ששוויין הכולל 679 מיליון שקל ■ וגם, מדוע נותנת העיתונות החרדית במה פרסומית לתרמית

ענת חרמוני פלאש 90

ככל שמחירי הדירות עולים וקניית קורת גג הופכת לרחוקה יותר, כך פורחת לה תופעת רכישת קרקע חקלאית. אין ספור יזמים פונים לציבור הרחב ומשכנעים אותם לקנות קרקע חקלאית כמעט בכל גודל וכמעט בכל סכום העומד לרשותם. כדי שלא נהסס, ההצעה תגיע כמובן עם "הבטחה מפורשת" שבעוד רגע יהפוך השדה הירוק למגדל מגורים מניב. למרבה הבושה, העיתונות החרדית נותנת יד לתופעה ומאפשרת פרסומים אלו.

האם המציאות אכן ירוקה ומלבלבת? לא ממש. מסמך שחיברו אנשי 'הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן' שבמשרד הכלכלה לפני כשנה, מגלה כי בעשור האחרון נערכו עסקאות בקרקעות חקלאיות בשווי של לא פחות מ-4.5 מיליארד שקל. בשנת 2103 נרשם שיא בשווי העסקאות, שהסתכמו ב-680 מיליון שקל.

החל משנת תשס"ט, יחד עם העלייה הגדולה במחירי הדירות, ניכרת קפיצה בהיקף העסקאות בקרקעות חקלאיות. אם בתשס"ד יחידים (לא חברות או תאגידים) ביצעו 1,121 עסקאות בשווי 125 מיליון שקל – 112 אלף שקל בממוצע לרכישה, בשנת תש"ע כבר עמד מספר העסקאות על 1,774, בשווי כולל של 249 מיליון שקל – 140 אלף שקל לעסקה.

מספר העסקאות שנעשו על ידי יחידים בשנת תשע"ב כבר הגיע ל-1,991, בשווי 296 מיליון שקל – 149 אלף שקל לעסקה. סך העסקאות בשנה האחרונה הגיע ל-2,432, בשווי כולל של 679 מיליון שקל. תעשו לבד את חשבון מחירה הממוצע של עסקה אחת (רמז: כמעט כפול!).

ברשות להגנת הצרכן וסחר הוגן טוענים כי פרופיל הרוכשים מלמד שלא מדובר במשקיעים, אלא בזוגות צעירים הרואים בקרקע חקלאית השקעה תחליפית, בעקבות העלייה המטאורית במחירי הדירות. "מאחר שמדובר בשכבת גיל צעירה באופן יחסי מחד, המשתכרת נמוך לגילה מאידך, ניתן להסיק כי מרבית רוכשי הקרקעות החקלאיות אינם בעלי דירות. שכירים אלו רוכשים את הקרקע כהשקעה אלטרנטיבית להשקעה בנדל"ן, תוך אמונה כי ההשקעה בקרקע תאפשר להם בעתיד לרכוש נדל"ן".

Hiriya Landfill Restoration Project

 

כמה שווה הקרקע עכשיו

זהו שוק דינמי מאד וראוי להתייחס אליו בצורה מקצועית כדי שרוכשים לא יתקעו עם חלקת קרקע שאין בה כל ערך. בכדי להתמודד עם תופעת הקרקעות החקלאיות, נקבע לראשונה לפני כשנה תקן חדש: תקן שמאי 22 שקובע כיצד צריכים שמאי מקרקעין להתייחס לשומה שהם עורכים לקרקע חקלאית שעשויה להיות מופשרת לבנייה. התקן גובש על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, יחד עם הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן.

העיתון 'גלובס' כותב על התקן החדש את הדברים הבאים: "התקן קובע כי בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע שאיננה מאושרת לבנייה, השמאי יהיה מחויב להעריך תחילה את ערך הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התוכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים. זהו שינוי מהותי לעומת המצב הקיים, שבו יכולים להציג משווקי קרקע חקלאית למשל שומה המתייחסת רק למצב העתידי של הקרקע בעת הפשרתה.

"השמאי גם יהיה מחויב לבחון את הפרוגרמה המוצגת על ידי הגורם המשווק את הקרקע, ואם ימצא כי קיימת סבירות לאישורה והינה בת מימוש, יהיה עליו לפרט את כל תהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה – מול ועדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ויתר הגופים הרלוונטיים. במקביל, על השמאי יהיה גם לאמוד את פרקי הזמן שידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמיסים שיהיה על הרוכש לשלם לאורך הדרך.

נוסף לכך קובע התקן כי השמאי יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע במידה ותהיה מאושרת וזמינה לבנייה, רק אם לדעתו המקצועית יש סיכוי להפשרת הקרקע ולשינויי ייעודה. כך, אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש התוכנית, הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי אלא רק את שוויה לפי מצבה העכשווי".

ויש גם קנס ואפילו אישום פלילי. "על פי התקנות, משווקי קרקע שלא יידעו את הלקוח בתקן השמאי החדש ולא יציגו אותו, יעמדו בפני קנס כספי של 22 אלף שקל לכל לקוח. אם יוחלט כי מדובר במקרה המצריך אישום פלילי, העונש המרבי הצפוי למשווק קרקע יכול להגיע ל-204 אלף שקל".

2

רוצה פרטים? תגיע למשרד

בא נשים את הדברים על השולחן: העיתונות החרדית מלאה במודעות שקוראות לציבור לבוא ולהשקיע, וזה פשע מצידה!

אחת ההוכחות לאי אמינותן של רוב ההשקעות המתפרסמות בעיתונות, היא העובדה שכשאתה מתקשר אליהם לקבל פרטים, מעבר לעובדה שהם יסכימו למסור את הפרטים רק בפגישה אישית-לוחצת מול סוכן מיומן, אתה מגלה שכמעט אין קשר בין הכתוב במודעה למציאות בשטח.

קהל היעד הוא מגוון: אברכים צעירים שקיבלו מההורים סכום כסף לקניית דירה אולם היות ואין דירות במחירים הללו הם מחפשים אפיק השקעה; אנשים מבוססים שהצליחו לחסוך כסף בצד ורוצים השקעה שתאפשר להם לחתן ילדים; הורים שבמקום לקנות דירה לילדים מבקשים להשקיע להבטיח לעצמם אפיק הכנסה בעת זקנה ועוד.

ללא כל ספק, הלחץ של "לחתן את הילדים" נמצא כל העת בתת-הכרה שלנו וגורם לנו לחפש קיצורי דרך לכסף הגדול. אם נתמקד באברכים צעירים, יש להם סכום זמין של 100–200 אלף שקל, או דירה, והם מרגישים הכי חכמים להשקיע את הכסף, בו בזמן שאין להם שום ניסיון או הכשרה בתחום.

הם אומרים לעצמם, אם חבר שלי הצליח למה שאני לא אצליח. וברוב ששון ושמחה לוקחים משכנתא גדולה, משעבדים את הדירה לבנק ומשקיעים את כל הסכום בקרקע חקלאית שאין לה סיכוי הפשרה בעשורים הקרובים.

אבל זה השלב שכבר מאוחר מידי. הסוחרים בדרך כבר גזרו את הקופונים וכעת תקוע הזוג נצעיר עם השקעה ללא מוצא. לוקח זמן עד שמוכנים להפנים את הכישלון ואז מגיע חשבון הנפש הגדול. אבל זהו, שכר הלימוד היה יקר. יקר מידי.

הקריאה הזו מופנית לאברכים שהכסף בכלל לא שלהם ועושים עוול להוריהם שעבדו קשה על הכסף, אבל לא פחות מכך לאנשים שעבדו קשה והצליחו לחסוך, תבדקו טוב-טוב את ההשקעה לפני שאתם מפקידים את הכסף בידיים זרות.

אם יש לכם כסף מיותר, זה משהו אחר. אתם יכולים להרשות לעצמכם את הסיכון. אבל אם הכסף מיועד כדי לחתן ילדים, לכו על השקעות סולידיות עם פחות רווחים אבל לפחות שתדעו שהכסף ישמר ולא יתנדף עם כל רוח מצויה.

3

 

מתעקשים? הנה כמה טיפים לקניה נכונה 

שימו לב למיקום. ככול שהקרקע ממוקמת קרוב לעיר, גדל הפוטנציאל לשינוי ייעודה והפרשת לבנייה. גם בלי להסתכל בתוכניות מתאר עירוניות, מרחביות וארציות, תוכלו לשים לב לנקודות הבאות: קרבת הקרקע לדרכים ראשיות וכבישים, קווי מתח של חשמל, אזורי תעשייה ועוד, יכולים להשפיע לרעה על שינוי היעוד. בכל מקרה, עדיף שהקרקע תיכלל בתחום תכנית המתאר של העיר הקרובה לה.

לא מומלץ לרכוש קרקעות מינהל. בעיקר לנוכח העובדה שבשנים האחרונות אושרו כמה החלטות בהן נקבע שכשאר שונה ייעודה של הקרקע מחקלאית למגורים או מסחר ותעשייה, רשאי המינהל לבטל את החכרת הקרקע ולהעניק לבעליה (החוכר) פיצוי קטן. לעיתים כמה אלפי שקלים בלבד…

אם כבר, לכו על קרקע בבעלות פרטית שהזכויות בה הן של אנשים פרטיים והן רשומות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). ואל תשכחו כמובן את עלויות הרישום ואת המיסים. הרבה מיסים, כפי שתוכלו לקרוא בהמשך. אזהרה! אל תקנו בשום פנים ואופן שום קרקע בשום מקום מבלי שהוצאתם נסח רישום מלשכת המקרקעין. בנסח תוכלו לבדוק מי באמת הבעלים והאם קיימות מגבלות כל שהן על הקרקע ועל מימוש הבעלות, כגון שעבודים שונים והערות אזהרה אחרות.

קחו בחשבון את היטל ההשבחה. הוא עשוי להשפיע בענק על תוכניותיכם וציפיותיכם. על פי חוק, אם חלה עלייה בשוויין של הקרקעות כתוצאה מאישור תכניות בנייה, ישלם בעל הקרקע היטל השבחה לוועדה המקומית. שיעור ההיטל ההשבחה עומד על 50% מעליית ערך המקרקעין. הרבה כסף שכדאי מאוד לא לבנות עליו.

חוץ מההיטל ישנו גם מס שבח מקרקעין. את זה משלמים לרשות המיסים, או נכון לומר למס ההכנסה. את המס הזה משלמים על ההפרש שבין מחיר הרכישה ומחיר המכירה. גם כאן לא מדובר בכסף קטן ויש לתת עליו את הדעת.

ואם צלחתם את כל המשוכות ובכל זאת אתם מרגישים שעשיתם את עסקת חייכם, אל תשכחו שאחרי שהקרקע תופשר, הרשות המקומית עשויה להפקיע מכם חלק מהקרקע למטרות ציבוריות שונות, שימו לב: אחוז ההפקעה עליו לא מקבלים פיצויים עשוי להגיע עד 40-50% משטח החלקה.

כן. בהתאם לחוק רשאית הרשות להפקיע עד מחצית מהשטח שלכם מבלי להעניק לכם כל פיצוי. האמת היא שהיא רשאית להפקיע מכם את כל הקרקע. כולה עד הס"מ האחרון. במקרה כזה היא תפצה אתכם על חלק מההפקעה, אבל הפיצוי עשוי להיות נמוך, אלא אם כן יש לכם סבלנות וכסף למאבק משפטי שלא מובטח כי יסתיים לטובתכם.

4

side

תגובה אחת ל: "זהירות! קרקע חקלאית לפניך ■ התרמית של העשור האחרון"

  1. כתבה מדהימה כל הכבוד על האומץ לכתוב משהו בנושא שכולם שותקים בו.
    אוסיף רק נקודה אחת: כל הנורות האדומות המצויינות בכתבה מדברות על קרקעות בתוך הקו הירוק. כאשר מחוץ לקו הירוק יש להוסיף את ההקפאה העמוקה דה פקטו שבה נמצאת כל יהודה ושומרון. הסיכוי שיפשירו אותם אינו גבוה בלשון המעטה.
    רוב הקרקעות המוצעות לאברכים נמצאות בסטטוס הזה .

כתיבת תגובה