ירידת עראי? • נקודת ההתחלה של השנה הזו שונה מקודמתה

משהו קרה בשנה העברית שזה עתה הסתיימה והוא ישפיע עלינו משמעותית בשנה הכלכלית שתתחיל בעוד שלושה חודשים. עליית מחירי הדירות נבלמה וזו עובדה. לאן הולכים מכאן וכיצד תיראה השנה הבאה?

צילומים: יעקב לדרמן, סרז' אטאל, מרים אלסטר, יונתן זינדל | פלאש 90

עוד מעט תחזור השגרה וזה יקרה מהר מכפי שאתם מעריכים. בין הזמנים יסתיים, הח"כים יחזרו למליאה ועוד שנה כלכלית תתקרב אל סופה. הרבעון האחרון של השנה הוא הזדמנות נפלאה לסכם במיוחד לנוכח העובדה שזה עתה התחלנו שנה עברית חדשה.

אז מה היה לנו ומה יקרה בשנה שזה עתה באה עלינו לטובה?

new-rodius-250*200

נראה כי בשנה הקודמת (תשע"ז) אכן נפל דבר בשוק הנדל"ן ועדיין נותרו קרוב לשלושה חודשים לסיומה של שנת הכספים וכבר רואים שינוי. אחרי כמעט עשור של עליות מחירים לעיתים דו-ספרתיות, השוק הגיע לנקודת איזון. המחירים אומנם לא ירדו אבל הם  נעצרו. ניתן להתווכח על עליות מחירים מינוריות בכמה מקומות ברחבי הארץ, אבל בגדול, ובהתייחס לעליות שראינו בשנים האחרונות, בהחלט מדובר על שינוי מגמה אמיתי.

מה גרם לזה או אולי מי גרם? כחלון ישמח לקחת את הקרדיט לעצמו. אבל האמת היא שהשנה הצטרפו כמה וכמה גורמים כדי להביא לכך שהריצה נעצרה. לכחלון יש בכך חלק ללא ספק. מס הדירה השלישית, ההכבדה על המשקיעים והוצאת הזוגות הצעירים מהמשחק על-ידי תוכנית מחיר למשתכן היוו גורם משמעותי בעצירת מחירי הדירות, אבל לא גורם יחיד.

את הפרחים צריך כחלון לשלוח לבנק ישראל ולמערכת הבנקאית כולה. הבנקים הבינו שכאשר הרגולטור עוצם את העיניים אפשר לחגוג. וכמו בנושא העמלות שם לכאורה תיאמו הבנקים שנים ארוכות את הרכב העמלות ואת גובהן, כך גם בתחום המשכנתאות הבנקים העלו בבת אחת ובתיאום מושלם את הריבית על המשכנתאות בכ-50% בתוך שנה.

היום אי אפשר לקבל מסלול של פריים מינוס כפי שהיה בשנים האחרונות. גם הריבית במסלולים הנפוצים התייקרה פלאים. כשהמשכנתא מתייקרת, גם המשקיעים וגם הזוגות הצעירים מוצאים את עצמם מחוץ לשוק הנדל"ן. הראשונים, בגלל שזה כבר לא משתלם – התשואה על הדירה נשחקת לרמה כה נמוכה שכבר עדיף למצוא אפיק השקעה אחר עם פחות כאב ראש. האחרונים מפני שפשוט אין להם כסף לעמוד בהחזרים החודשיים המטורפים שהריבית הגבוהה מייצרת. היי, נכון שהריבית ירדה מעט לקראת סיום השנה העברית. אבל הדגש הוא על המילה "מעט".

גורם נוסף שפעל השנה הוא הנושא הפסיכולוגי. הציבור הבין שיש גבול לעליות. "מה שעולה מוכרח לרדת", אמר כחלון במין חוכמת רחוב שכזאת, ו…צדק. לציבור שממתין כמעט עשור לתזוזה מטה במחירים, פשוט נמאס. מתווכים מספרים על צניחה משמעותית בהיקף העסקאות כי אנשים הגיעו כבר לקצה גבול יכולת התשלום שלהם.

וכשכל הגורמים האלה חוברים יחד. המחירים נעצרים.

האם זו התחלה של ירידת מחירים? קשה מאוד לדעת. שוק הנדל"ן הוכיח כבר כמה פעמים שהוא לא צפוי. כולנו זוכרים מה קרה בתקופת ההמתנה למע"מ אפס של שר האוצר הכושל לפיד. השוק קפא במשך כמה חודשים, ואז, כאשר התברר שהתוכנית נכשלה, השוק הגיב בעוצמה. הביקוש הכבוש השתחרר בבת אחת והמחירים שבו לעלות ביתר שאת.

יש קבלנים שבטוחים שזה המצב גם עכשיו. לטענתם כאשר הזוגות הצעירים יבינו שהדירות במחיר למשתכן יהיו מוכנות רק עוד חמש שנים, ועליהם לשלם במשך הזמן הזה את דמי השכירות, הם ישובו ויסתערו על הדירות. לדבריהם הקיפאון הנוכחי הוא זמני בלבד, ו"הביקוש הכבוש" ישתחרר במוקדם או במאוחר.

לעומת זאת גורמים אחרים בשוק בטוחים שהשוק כבר יצר את המפנה. העצירה הגיעה. השוק קבע את הרף העליון של המחירים שבו הוא יכול לעמוד. הראיה הברורה לשיטתם היא הנהירה החפוזה של המשקיעים משוק הנדל"ן. הללו שהבינו כבר בתשס"ט (2009) לאן נוטה הרוח, מריחים גם היום, בסוף תשע"ז, שהכיוון השתנה והם נוהרים החוצה לאפיקים אחרים רווחיים יותר.

כדי שהמגמה הזאת תמשך הממשלה חייבת להמשיך ולהשקיע בנדל"ן, לשחרר עוד ועוד קרקעות זמינות לבנייה ולדרבן את הקבלנים. איתות לא טוב ראינו בשבוע שעבר בנתוני הלמ"ס שהצביעו על ירידה בהתחלות הבנייה לשפל של חמש שנים. הזנחה של התחום החשוב הזה יכולה לסכן את כל המצב הנפיץ בו נמצא שוק הנדל"ן בתקופה זו.

poalim2-side
rodius-inner

כתיבת תגובה