כיצד לוקחים משכנתא ראשונה?

עמיר הירשברג

כאשר אנו מתכננים לרכוש את דירתנו הראשונה, ומתכוונים לפנות לבנק לקבלת משכנתא עלינו להבין היטב את הדברים הבאים:

העסקה מול הבנק (המשכנתא) הינה העסקה הגדולה ביותר שמשק בית עושה במהלך חייו, ולכן גם המסוכנת ביותר ובעלת הפוטנציאל ההפסדי הגדול ביותר!

לדוגמא: בעבור רכישת בית בשווי 1.5 מיליון ₪, נדרש למשכנתא של לפחות 1 מיליון ש"ח. משכנתא של הבנק על סך  1 מיליון ש"ח  למשך 30 שנים, משמעותה תשלום כולל שלנו לאורך השנים של למעלה מ 2 מיליון ₪, להזכירכם שעלות הבית הינה 1.5 מיליון ש"ח.

לפני רכישת הבית (ב 1.5 מיליון ₪) אנו נעזרים בשמאי, עו"ד ושאר אנשי מקצוע בכדי להבטיח רכישה תקינה, מול הבנק העסקה שלנו גדולה יותר ועומדת על 2 מיליון  ₪, לכן קריטי להיעזר באיש מקצוע ניטראלי.

מי מאתנו לא שמע מבני משפחה/חברים/מכרים את המשפט הבא :"קיבלתי משכנתא לפני X שנים, מאז אני משלם ומשלם אך החוב כמעט שאינו פוחת" זה קורה משום שללקוח ולבנק תמיד יהיה אינטרס מנוגד!!!

הבנקים במדינת ישראל הינם בבעלות או החזקה של אנשי עסקים פרטיים (משפחות בעלי ההון), ולכן כאשר אנו מבקשים משכנתא, האינטרס שלהם להרוויח לפחות ביחס של 1X1,

בעבור משכנתא של 1 מיליון ₪ ל 30 שנים, נתבקש להחזיר/לשלם לבנק כ 2 מיליון ₪ לפחות !!! כמובן שהבנקים אינם טורחים לשתף את הלקוח בנתונים האלו,

מנגד חלומו של הלקוח הוא לקבל משכנתא ולרכוש את ביתו, ולכן נוטה הלקוח "לעצום עיניו" ולסמוך על פקיד המשכנתאות של הבנק,

מהלך זה בו אנו סומכים בעיניים עצומות על פקיד המשכנתאות של הבנק רק בגלל היכרות, הינו מהלך שגוי ומוטעה מיסודו, פקיד המשכנתאות הינו עובד בנק, ככזה הוא מקבל משכורתו מהבנק ומחויב להצלחתו ושגשוגו של הבנק ועל כן יש לו אינטרס גדול לבחור בעבורנו את המסלולים אשר יגדילו משמעותית את רווחיותו של הבנק על חשבון הלקוח.

בעולם המערבי אין זה נהוג לפנות לבנק לקבלת משכנתא ללא איש מקצוע ניטראלי,בארה"ב למעלה מ 90% מצרכני המשכנתאות עושים זאת באמצעות איש מקצוע,

בקנדה, סינגפור, אירופה המערבית ועוד ועוד מדינות, למעלה מ 85% נעזרים באיש מקצוע אשר  מטרתו היא לייצג את הלקוח בתהליך בכדי להקטין את רווחיות הבנק על חשבון הלקוח!

אנו עדים בשנים האחרונות להתעצמות התופעה גם בישראל, ונכון לסוף שנת 2016 כבר למעלה מ 55% מכלל צרכני המשכנתאות הישראלים נעזרים באנשי מקצוע!

הדגש בתהליך חייב להיות בנוגע לבחירת המסלולים ורק בסדר עדיפות שני יש להתמקד בגובה הריביות,

להלן הכלל החשוב ביותר: הריבית תקבע מה יהיה התשלום החודשי (יש לוודא שזה מותאם להכנסות הלקוח).המסלול יקבע את חלוקת הכסף, כלומר כמה מסך התשלום החודשי יועבר לרווחיות הבנק, וכמה מסך התשלום החודשי יופנה להורדת החוב.

מכיוון שרוב הצרכנים מתמקדים במו"מ על גובה הריביות, הבנק מצליח לשווק לצרכן את המסלולים בהם רוב התשלום החודשי מופנה לרווחי הבנק, זה כמובן מנוגד לאינטרס הלקוח.

לסיום, מי שמשלה עצמו כי הבנק מעוניין להרוויח מכולם אבל לא ממנו רק משום שהוא בידידות עם מנהל הסניף/מכיר את הפקיד/גר בשכנות לקרוב משפחתו של מנהל הבנק ועוד כהנה וכהנה מעשיות, פשוט מכשיל עצמו ומסב לביתו נזק כלכלי גדול מאוד.

בהצלחה לכל נוטלי המשכנתאות.

 

הכותב הינו מנכ"ל ובעלים של "קבוצת פיננסיים לישראל". לפרטים ויצירת קשר  *2005  או באתר החברה :  http://www.israelfg.com/

 

doseo-webing-side

כתיבת תגובה