מי שולח את קבלני הביצוע לשוק האפור?

בשיח הגואה על מחירי הנדל"ן, כמעט ואיננו שומעים את קולם של קבלני הביצוע, אך הם גורם מרכזי וחשוב בתחום. כל פתרון לבעיית הדיור חייב לכלול גם אותם, וכל עוד לא יינתן להם הפתרון, המחירים ימשיכו לעלות

פועל בניין. צילום: Nora Savosnick | פלאש 90

מאמצים רבים מופנים לפתרון בעיית הדיור, בניסיון להגדיל את היצע הדירות או להקטין את הביקושים. בשנים האחרונות ראינו את התכניות מע"מ אפס, מחיר למשתכן והקרן להחזר מע"מ בגין ערבויות מכר לבנקים. קרן שצפויה להגדיל את האשראי הבנקאי לתחום הדיור.

אבל נושא חשוב חמק בכל אחת מהתכניות הללו, נושא שמאיים על יציבות המבנה ועלול לקלקל את החגיגה. אלה הם הפועלים שאחראים להקמת המבנה – קבלני הביצוע. קבלן ביצוע טוב הוא נכס יקר ועל פיו יקום או ייפול הפרויקט, ככל שהקבלן מקצועי ויציב יותר, הפרויקט יתנהל בצורה חלקה יותר, יסתיים במועד ועם ליקויים מועטים.

אבל במקום לדאוג לשמור על הקבלנים ולתת להם את מרווח הנשימה, כל הגורמים בענף מערימים עליהם קשיים על גבי קשיים. ישנה היום מצוקה פיננסית קשה של קבלני הביצוע, מצוקה שהובילה למספר קריסות של חברות, בכל הרמות, וקריסת חברות נוספות היא רק עניין של זמן.

המדינה, הבנקים והיזמים חונקים למעשה את קבלני הביצוע ומכריחים אותם לפנות לאמצעים קיצוניים על-מנת לשרוד. מדינת ישראל מעודדת ביד אחת ייבוא של פועלי בניין, אך ביד השנייה חונקת את הקבלנים המקומיים בתנאי תשלום ארוכים ובדרישה להעמדת ערבויות ביצוע בשיעור גבוה מסך העבודה.

הקבלנים נאלצים לממן מהונם העצמי מיליונים עד הגעת התשלום הראשון, שגם הוא לא תמיד משקף את כל העבודות בפועל, ופנים לבנקים לעזרה. קבלנים על פי רוב יזדקקו למסגרת אשראי, מסגרת לניכיונות ומסגרת לערבויות לצורך עבודות קיימות, מכרזים חדשים אליהם ניגש וערבויות טיב בגין פרויקטים שהסתיימו, אך גם בבנקים הם יתקלו בכתף קרה.

מדיניות הבנקים לגבי תחום הביצוע היא מדיניות מחמירה והבנקים מנסים להימנע ממתן אשראי לתחום זה, בשל סיכון השוק הגבוה. אנו עדים לתופעה של צמצום מסגרות אשראי, סירוב להקצאת מסגרות לערבויות ביצוע והחמרת הדרישה להעמדת פיקדון מול הערבויות הקיימות ל-65% מסך הערבויות.

הבנקים שנהנים מאד מהכנסות פרויקטי נדל"ן ומחזרים נמרצות אחר יזמים, אינם רוצים את הצד השני של אותו המטבע וזונחים את העובדים שבזכותם הכל נבנה. הקבלן, שלא קיבל מסגרת לערבויות ביצוע יאלץ לעבוד עם עיכבון מול היזם – הסכם לשמירה של כ-5% מסך התשלום כביטחון – האם הוא יראה את הכסף? כלל לא בטוח.

לקבלן נותרו שתי אופציות, הראשונה להתחנן על חייו מול היזם בתקווה שייתן לו מקדמות וכך יוכל להתגלגל, והשנייה, לפנות לגורמים אחרים – ניכיון חשבוניות מאושרות, שקים והלוואות בריבית נשך…

בשיח הגואה על בעיית הדיור ומחירי הנדל"ן, כמעט ואיננו שומעים את קולם של קבלני הביצוע, אך הם גורם מרכזי וחשוב בתחום, הם המשפיעים על איכות הבנייה, משך הביצוע ובסופו של דבר על היצע הדירות. כל פתרון לבעיית הדיור חייב לכלול גם את קבלני הביצוע וכל עוד לא יינתן להם הפתרון, המחירים ימשיכו לעלות.


דורון מלמד הוא מנהל מחלקת הנדל"ן של 'אלוני האפט' המלווה יזמים בתהליך גיוס מימון לפרויקטים.

north250x20082gif

כתיבת תגובה