בית המשפט העליון ביטל הלכה שנקבעה על-ידו

הלכת קנית מכוחה סירבו יזמים רבים לשלם היטל השבחה במסגרת חוזי פיתוח, נקבעה על ידי בית המשפט העליון. אותו בית משפט שהחליט לאחרונה לבטל את קביעתו זו ולחייב גם יזמים בחוזי פיתוח לשלם היטלי השבחה

קרקע בפיתוח | צילום: Matanyah Tausig, פלאש 90

לאחרונה ניתן בבית המשפט העליון פסק דין אשר עוסק בשאלה מהו הדין לעניין חיוב בהיטל השבחה כאשר מדובר בקרקע שמוחזקת על ידי יזם במסגרת חוזה פיתוח.

חוזה פיתוח הוא חוזה בו יזם מתחייב לרשות מקרקעי ישראל או לרשות מקומית בדרך כלל, לפתח מקרקעין, לקראת התקשרות בחוזה חכירה או בעלות. בשלב זה מתאפשר לרשות לפקח על אופן פיתוח הקרקע.

השאלה הזו נדונה כבר לפני שנים בפסק הדין הידוע כהלכת 'קָנִית'. השאלה היא האם הזכויות המוקנות ליזם בתקופת הפיתוח הן זכויות של בעלים/חוכר לדורות, ואז יש לחייבו בהיטל השבחה. או שמא הוא רק במעמד של בר-רשות. אז יהיה פטור מתשלום ההיטל. דעת הרוב בהלכת קנית קבעה כי מדובר בבר רשות ואין חובת תשלום של היטל השבחה.

הנושא הגיע שוב לבית המשפט העליון סביב שני תיקים, שהדיון בהם אוחד. בעניין הראשון מדובר על חוזה פיתוח של חברת הוניגמן עם עיריית ראשון לציון, להקמת מבנה תוך 48 חודשים, לפי תנאי המכרז, ובסופו העברת בעלות ליזם. הוניגמן כפרה בחבותה לשלם היטל השבחה.

בעניין השני נחתם חוזה פיתוח בין חברת ליניר קירשנר בע"מ לבין מנהל מקרקעי ישראל, בדבר חוזה חכירה ל-49 שנים. ליניר כפרה בחיובה בתשלום היטל השבחה. שתי החברות טענו כי הנן במעמד בר-רשות.

בפסק דינה, קבעה השופטת דפנה ברק-ארז כי יש לעדכן את הלכת קנית, כך שיש לראות ביזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה. שאם לא כך, יוצא שהיזם, שהוא בעל האינטרס הכלכלי העיקרי בקרקע והוא גם זה שקוצר את פירות ההשבחה בפיתוחה – פטור מתשלום של היטל השבחה.

עניין זה נוגד את מטרות החקיקה ואת עקרון הצדק החלוקתי, ומוביל להתדיינויות משפטיות רבות מפאת אי הוודאות בפרשנות דיני המס. מן הבחינה המהותית הוצדקה ההלכה על בסיס ההכרה בכך שהיזמים הם אלו ששולטים באופן מהותי בתקופת הפיתוח בזכויות של חכירה לדורות. בית המשפט הדגיש כי מבחינה מעשית, יזמים ששילמו כבר היטלי השבחה למינהל יקבלו בחזרה את התשלום ויהיו חייבים בתשלום דמי היתר בשיעור שבו מחויב חוכר לדורות.

כתיבת תגובה