במקומות מסוימים ההנחה תיאורטית בלבד

תכנון ובנייה | אילוסטרציה: goir, שאטרסטוק

תכנית הדגל של השר כחלון, 'מחיר למשתכן' ממשיכה לתפוס תאוצה, ובימים אלה נפתחות הגרלות נוספות לאחר שהגרלת הענק על 15,000 יחידות דיור הסתיימה. חלק מההגרלות במיקומים מרכזיים ורבים שואלים היכן כדאי לרכוש, והאם התכנית כדאית ואכן משתלמת.

לזוג שאין דירה בהחלט שווה להירשם להגרלות. כדאי לגשת, לבדוק את טיב המקום ואת טיב ההנחה, ואת שלל הבדיקות שנכון לבדוק בכל עסקת נדל"ן: תכניות הבניה והסביבה, אוכלוסיית הרוכשים במקום ועוד. חשוב לזכור שההשתתפות בהגרלות לא מונעת מהמשתתפים להמשיך ולחפש במקביל הזדמנויות נדל"ן אחרות. אדרבה, הסבירות גבוהה שלא כולם יזכו במחיר למשתכן. לכן לא נכון לשים את כל הביצים בסל אחד, יתכן ותמצאו עסקה אטרקטיבית גם באפיקים אחרים.

בפריפריה ההנחה יכולה להיות של מאה אלף שקל ואילו באזורי ביקוש, ההנחה יכולה להגיע אפילו לחצי מיליון שקל. במקומות נוספים ההנחה היא רק תיאורטית ולא פרקטית, בגלל שההנחה היא במחיר למטר ולא במחיר שוק בו מקבלים דירה במחיר מלא כמעט לחלוטין.

הדבר דומה לתחרות בין קבלנים שבונים באותה שכונה או באותה עיר. שם יש משמעות לכושר המיקוח של הלקוח. ככלל, אני ממליץ ללכת על מקומות שיש בהם פוטנציאל התפתחות ולא מקומות שכבר מימשו את עצמם. המשמעות היא שגם אם מדובר בהנחה תיאורטית, אפשר יהיה ליהנות בעתיד מהשבחת הנכס עם התפתחות האזור.

המלצה נוספת אך לא סותרת, היא, ללכת על מקומות בהם המחיר למטר זול, ומצד שני ההנחה עדיין משמעותית. במילים אחרות, לא לממש זכייה במקומות בהם ההנחה מינורית ואין להם סיכויי התפתחות משמעותיים.

ועוד המלצה, אחרונה בינתיים: לגשת להגרלות בהן יש סיכוי טוב לזכות. אם יש עשרת אלפים מתמודדים על 130 דירות, כמו שהיה ברעננה לדוגמא, הסיכוי לזכות נמוך מאד. כדאי להתמודד במקומות בהם ישנן מספר רב של יחידות דיור.

כדאי לקחת משכנתא של 90%?

בעבר, התאפשר לקחת הלוואת משכנתא בערבות מדינה וכן הלוואה משלימה מחברה חיצונית, כך שאנשים לקחו בעבר גם 90% מימון, ולא מדובר במשהו שלא היה קיים בשוק. מינוף הוא דבר נהדר, בעיקר כשהריביות כרגע לא קפצו בצורה מספיק משמעותית ועדיין אפשר לקבל ריביות סבירות בבנקים על-ידי הכוונה נכונה. ועוד יותר חשוב, מסלולים סבירים שיחסכו לנו כסף במהלך השנים.

כמובן שמי שלוקח 90% צריך לדעת בוודאות שהוא יוכל לעמוד בהחזרים, גם אם הוא קצת מצמצם את עצמו. זה בדרך כלל כדאי בעיקר למי שזו האלטרנטיבה היחידה שלו להיכנס לנדל"ן. עם זאת, צריך לזכור שכאשר הריבית תעלה, ההחזר החודשי יזנק.

ולסיום, תוכנית מחיר למשתכן היא לא התכנית הכי הוגנת והגרלות אינן דבר בריא לכלכלה. קצת מוזר שתושב המרכז, שיש לו הון עצמי, יכול לקבל הנחה של יותר מחצי מיליון שקל, לעומת תושב הפריפריה הרחוקה שמקבל בקושי הנחה של מאה אלף שקל.

בכלל, כל הרעיון הזה של הגרלות, לא בדיוק בריא לכלכלה. המדינה יכולה פשוט לשחרר את כל עתודות הקרקע המתוכננות. אם כך יקרה, והקרקע תהיה זולה, גם הבנייה תוכל להיות זולה יותר בגלל התחרות שתיווצר בין הקבלנים כתוצאה מכמות גדולה של קרקעות זמינות וזולות.