והרי התחזית ל–2017: מחירי הדירות ירדו; מחירי השכירות יעלו

יניב חברון. צילום: יח"צ

האם אנחנו לקראת ירידה במחירי הדירות: אם אתה שואלים את הכלכלן הראשי באקסלנס, יניב חברון, התשובה היא חיובית. בתחזית שפרסם היום (א) למה שצפוי בשנה הקרובה במשק הישראלי הוא התייחס באופן ספציפי לשוק הדיור, וכתב: "עליית מחירי הדירות צפויה להיבלם בשנת 2017, וייתכן שאף נתחיל לראות ירידות מחירים לקראת סוף השנה".

לדבריו, "אנו נמצאים על מפתנה של נקודת מפנה בהתפתחות מחירי הדיור בישראל. לציבור בישראל ייקח עוד קצת זמן לעכל זאת. אחרת, היינו רואים את המחירים יורדים כבר היום".

ויש לו גם הסברים מניחים את הדעת למה זה צפוי לקרות: "ריבית המשכנתא בישראל צפויה להתייקר השנה בעוד כ-0.5%, בהמשך להתייקרות של 0.8% ב-2016, ולדכא מעט את הביקושים לרכישת דירה. הרקע להתייקרות המשכנתאות הוא הלחצים לעליית תשואות האג"ח בעולם, שמשפיעים על האג"ח הממשלתיות בישראל".

הוא מציין כי "עליית ריבית המשכנתא קריטית לרוכשי דירה ראשונה אבל אפילו יותר למשקיעים בשוק הדיור. ההתייקרות מובילה למצב שבו בכלל לא בטוח שתשואת השכירות מכסה את ההחזר החודשי של המשכנתא לבנק. קיים סיכוי סביר יותר שהמשקיעים יאלצו להשלים כמה מאות שקלים מדי חודש, מעבר לשכירות שתתקבל, כדי לכסות את ההחזר החודשי לבנק. להערכתנו, זו עשויה להיות נקודת שבירה עבור המשקיע הישראלי, שבמשך שנים התרגל לעובדה שלאחר ההחזר החודשי לבנק, נשארו בידו כמה מאוד שקלים מאותו תשלום שכירות".

וכמובן, "מיסוי דירה שלישית יוריד את כמות הדירות המוצעות לשכירות. הפגיעה תהיה בעיקר באותם בעלי דירות זולות יותר בפריפריה, כאלו שהתשואה עליהן גבוהה יותר וממגנטות אליהם משקיעים בשנים האחרונות. 1,500 שקל מתוך השכירות החודשית עשויה להיות פגיעה קשה מדי עבורם, ולכן בטווח קצר תיתכן בלימה בביקושים של אותם משקיעים".

בהמשך דבריו מציין חברון, "קניית דירה הופכת כיום למשתלמת הרבה פחות ומסוכנת הרבה יותר מבעבר. אבל הציבור הישראלי סקפטי במיוחד בכל הנוגע לאפשרות לשינוי במגמה". והוא מתריע: "ללא הגדלה משמעותית של הבנייה ויצירת ציפיות אמיתיות לשינוי, הישיבה של הציבור על הגדר עשויה להיות זמנית ולאחריה יחל שוב גל ביקושים גדול".

עוד הוא מציין: להערכתנו חוק מס דירה שלישית יביא לעלייה במחירי השכירות, וזאת מתוך רצון בעלי הדירות להטיל חלק מהמס על השוכרים. גם הציפיות לשינוי מגמה במחירי הדיור עשויות להגדיל את הביקוש לשכירות בשלב ראשון, מה שעשוי לתמוך במחירי השכירות".