פסק דין שניתן באחרונה מצביע על אפשרות שמכירת נכס מניב על ידי עוסק מורשה, לא חייבת במע"מ. במקרה הזה קבע בית המשפט כי פתיחת תיק עוסק מורשה אינה יוצרת מהות, אלא מהווה ראיה. וראיות, כידוע, אפשר לסתור
עו"ד אלישע קסנר 22.05.2016כוח האינרציה גורם לחשוב כי כל פעולה של עוסק מורשה חייבת במע"מ. אולם לא כך הוא.
אחד מהעקרונות עליו מבוסס חוק מע"מ הינו "עיקרון ההקבלה". לפיו יש קשר הדוק בין החיוב במס של העוסק (מס העסקאות) לזכאות לניכוי תשומות בשל פעילות זו. ואף להפך, במקרים בהם אסור היה לנכות תשומות בעת רכישת הנכס, לא יוטל מע"מ בעת מכירתו (פטור ממע"מ).
המקרה השכיח ביותר לעיקרון ההקבלה הינו בתחום חיובי המע"מ בנכסי נדל"ן למגורים העומדים להשכרה. חוק מע"מ קובע כי השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים פטורה ממע"מ. הוראות ניכוי התשומות שבחוק מע"מ קובעות בין היתר, כי ניתן לנכות מס תשומות רק אם הן צפויות לשמש בעסקה החייבת במס. יישום הוראות אלה לעניינינו יוביל למסקנה, כי תשומות הקשורות לרכישה או להשבחה של נכס נדל"ן העומד להשכרה למגורים לא יותרו בניכוי, אולם בעת המכירה, למרות שהמוכר הינו "עוסק מורשה" העסקה תהא פטורה ממס ולא תחויב במע"מ.
אולם גם במקרים בהם מושכר נכס נדל"ן שלא למגורים (דהיינו, לעסקים), ובגין הכנסות השכירות חויב המשכיר במס, ייתכנו מקרים שבעת מכירתו לא תחויב העסקה במס, ובלבד שהעוסק לא ניכה את מס התשומות בגין רכישת הנכס.
מקרה מסוג זה נידון לאחרונה בבית המשפט. במקרה זה, הנישומים רכשו נכס נדל"ן כאנשים פרטיים, ולא תחת מעטה מסחרי של "עוסק מורשה". נכס הנדל"ן נרכש מאדם פרטי, ומשכך, בעת רכישתו לא הוטל מע"מ וממילא גם לא נוכו תשומות. רק מספר שנים מאוחר יותר, פתחו הנישומים שותפות שנרשמה כעוסק מורשה, והיא החלה לחייב את הכנסות השכירות במע"מ.
טענת הנישומים הייתה, כי הם אינם מנהלים "עסק" של השכרה – זאת למרות שהוכח כי הפיקו הכנסות שכירות משמעותיות לאורך השנים, וכי מדובר על מבנה בשטח של כ-1,000 מ"ר.
כאן המקום לציין, כי מבחינת חוק מע"מ, אף אם נמכר נכס ששימש את העוסק בעסקיו, מכירתו תהא חייבת במע"מ כעסקה לכל דבר ועניין, ומכאן טענת הנישומים שפעילות ההשכרה במשך השנים לא עלתה לכדי "עסק" (שכן טענה שיש עסק להשכרה אך לא למכירה אינה עומדת במבחן החוק).
בית המשפט קיבל את עמדת הנישומים. בית המשפט ביקש לבחון מחומר הראיות האם בפניו פעילות של "עסק" והשיב על כך בשלילה. הוכח, כי כל פעילות ההשכרה חלה על שני נכסי נדל"ן בלבד. לאורך השנים לא התבצעו כל פעילות של רכישה/מכירה נוספת של נכסים.
בית המשפט בחן אף את היקף הפעילות השוטפת שנדרשה מהנישומים (כמשכירים), והגיע למסקנה כי הם לא נדרשו לעשות יותר מידי. המבנים הושכרו לשוכרים מועטים ואף לחברות בשליטתם, אשר כמעט ולא התחלפו. לא נדרשה פעילות של מציאת שוכרים וכו'. אף הטיפול השוטף במבנים, גולגל לשוכרים. כך שהמשכירים כמעט ולא נדרשו לשאת בפעילות זו.
בית המשפט אף בחן את אופן רכישת הנכס (ממקורות של הון עצמי), והתרשם מכך שלא נדרשה כל פעילות של עובדים או נותני שירותים מטעמם של הנישומים-המשכירים. ההוצאות השונות לאורך השנים היוו פחות מ-10% ממחזור דמי השכירות.
בית המשפט לא התרשם כלל ועיקר מעצם היקף ההכנסות, או מאופיו המסחרי/תעשייתי של המבנה. וקבע כי מאפיינים אלה אינם רלוונטיים לעצם שאלת קיומו של עסק. ניתוח זה, הוביל את בית המשפט למסקנה כי למעשה, רישומם של הנישומים כ"עוסק מורשה" בטעות יסודו. שכן בקשת הנישומים לרישום כעוסק מורשה, מבוססת על עובדת קיומו של עסק.
בית המשפט עמד על כך, שרישומו של נישום כעוסק מורשה, אינה יוצרת מהות, אלא משקלה הינו ראייתי – וככזה הוא ניתן לסתירה. אם כך, לא כל מכירה של נדל"ן מניב בידי עוסק מורשה תחויב במע"מ. זאת הן לגבי השכרה למגורים והן לגבי השכרה לעסקים. שכן ייתכנו מקרים שגם מכירה של נכס שהושכר לצורכי תעשיה או מסחר, לא תחוייב במע"מ.
23/05/2016 8:38
תודה על המאמר המצויין. השאלה היא האם יש מצב שעוסק מורשה השתמש עם תשלום המע"מ כדי לקבל החזרים, ולאחר מכן (בשעת המכירה) הוא יהיה פטור מלגבות מהקונה?
14/06/2016 8:35
הי,
מתנצל על האיחור בתשובה, רק כעת ראיתי את התגובה. התשובה היא שלצערינו לא
30/04/2018 17:35
שלום,
אני עומד כרגע לפני רכישת שטח מסחרי ע"מ שישמש לי משרד בעתיד,
בתקופת הביניים אהיה מעוניין להשכירו, האם עדיף לפתוח עסק כדי לקבל החזר מע"מ ולסגור אותו לאח"מ, או לאור מה שכתוב במאמר עדיף לשלם מע"מ כדי להוכיח שרכישת הנכס היא לצורך עוסק פטור ולא לצורך השכרה.
תודה