רוחו של כחלון והפרשנות של רשות המיסים

הפתעה! רשות המיסים יודעת לפרש את החוק בהתאם לתכלית החקיקה ולא בהכרח בצמוד ללשון החוק. שתי החלטות מיסוי שפורסמו באחרונה מעידות על-כך שברשות מזהים את רוח המפקד המעוניין להוריד את מחירי הדיור

רשות המיסים. צילום: פלאש 90

נישומים רבים חווים על בשרם יום-יום את הביטוי "הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות" מפקידי מס שונים. שתי החלטות מיסוי שפורסמו לאחרונה מראות שכאשר רשות המסים מעוניינת לסייע, היא עושה זאת כמו שצריך.

נישומים רבים המתנהלים מול רשויות המס מרגישים לא פעם שהמערכת כולה בנויה כנגד הנישום. התחושה נעשית אפילו מרה יותר, במקרים בהם גם פקידי השומה רוצים לבוא לקראת הנישום, אבל נאמר לו שבמצב החוקי הקיים כיום לא ניתן לנקוט בפרשנות ובעמדה המקלה אותה הוא מציג. רבים מכירים את אמרת הכנף "הלוואי שיכולתי לעזור לך, אבל הדבר דורש תיקון חקיקה…".

ובכן, שתי החלטות מיסוי שיצאו לאחרונה מדגימות את הידוע לכל: כאשר רשות המסים מעוניינת לעזור, היא יודעת לעשות זאת ללא כל בעיה.

אליה וקוץ בה

ובמה דברים אמורים?

במסגרת הוראות חוק מיסוי מקרקעין, אדם אשר מוכר כיום מקרקעין שנרכשו לפני ה-6 בנובמבר 2001, מחויב בגין חלק השבח המיוחס לתקופת האחזקה שמיום הרכישה ועד למועד זה במס שולי (עד 48% לפני מס יסף). משמעות הוראה זו לנישומים שמחזיקים בקרקעות שנרכשו בשנות השישים והשבעים ואפילו בשנות השמונים והתשעים עשויה להיות מיסוי בשיעורים גבוהים ביותר.

על מנת לעודד נישומים אלה למכור קרקעות שניתן לבנות עליהן דירות מגורים, נחקקה בשנת 2015 הוראת שעה המעניקה הקלות מס משמעותיות במכירת מקרקעין אלה ובלבד שיימכרו בתקופה שמיום הראשון בינואר 2016 עד ליום ה-31 בדצמבר 2018.

בהתאם להוראת השעה, יחיד שמוכר לקבלן מקרקעין שניתן לבנות עליהן דירות מגורים, ובנייתן תסתיים בתקופה מוגדרת מראש (ככלל, 42 או 48 חודשים מיום המכירה, בהתאם להיקף הבנייה), יחויב במס בשיעור של 25% בלבד. האמור מותנה במספר תנאים ובראשם התנאי כי מדובר במקרקעין שתוכנית הבנייה שחלה עליהן מתירה בנייה של שמונה יחידות דיור לפחות.

יוצא איפוא, כי תנאי לקבלת ההקלה הוא כי מיום החתימה על הסכם המכר ועד למועד סיום הבניה על ידי הקבלן, לא תחלוף התקופה האמורה לעיל (42-48 חודשים תלוי בהיקף מספר יחידות הדיור הנבנות). זוהי למעשה גם נקודת התורפה של הוראת השעה: ההקלה בשיעור המס נגזרת ממועד סיום הבניה.

תקופת הבניה נמדדת מיום החתימה על הסכם המכר ולא לדוגמא ממועד קיום התנאים שבו. כך, מה יקרה במצב שבו לצורך הבנייה יש להוציא היתר בנייה? תקופת הוצאת היתר הבנייה תבוא מטבע הדברים לאחר החתימה על הסכם המכר, אולם מרוץ הזמנים יתחיל ממועד החתימה על ההסכם ולא ממועד קבלת היתר הבנייה…

פרשנות מקלה

בתקופה האחרונה פרסמה רשות המסים שתי החלטות המיסוי, אשר מציירות תמונה ברורה: רשות המסים מעוניינת להקל עם הנישומים על מנת שהוראת השעה תענה על ייעודה, ולשם כך נוקטת עמדות ליבראליות העולות בקנה אחד עם תכלית החקיקה (ולא תמיד עם לשונה).

כך לדוגמא, בהחלטת מיסוי אחת נקבע כי בהסכם מכירה עם אופציה אשר תמומש בתקופת הוראת השעה, יש לבחון את תקופת הבנייה לא ממועד מתן האופציה, אלא ממועד מימוש האופציה, ובלבד שכל תנאי הוראת השעה מתקיימים בקרקע הנמכרת במועד הענקת האופציה. משמעות החלטת מיסוי זו היא שאת "זמני ההיערכות" לבנייה דוגמת היתרי בנייה וכו', ניתן לבצע בתקופת האופציה ובכך לחסוך זמן יקר.

באותה החלטת מיסוי ניתנה הקלה נוספת: בהוראת השעה נקבע כי היא חלה על מכירת מקרקעין שהתוכנית החלה לגביהן מתירה בנייה של שמונה יחידות דיור לפחות. בהחלטת המיסוי נקבע כי גם במקרה של מכירת מקרקעין על ידי מספר בעלים, שלכל אחד מהם חלק המשקף פחות משמונה יחידות דיור, אולם המכירה נעשית עם כולם יחדיו בעסקה אחת, תינתן ההקלה.

בקשר לכך נקבע, כי גם במצב שבו על המקרקעין ניתן לבנות שמונה יחידות דיור אולם נעשית עסקת קומבינציה המותירה לבעלים פחות משמונה יחידות, ניתן יהיה לקבל את הקלות הוראת השעה, ובלבד שבסך הכל, הן לבעלים והן ליזם ייבנו שמונה יחידות דיור לפחות.

כשרוצים, יכולים, ובגדול!

אולם דומה כי רשות המסים הלכה לטובת הנישומים אף צעד אחד גדול יותר. בהחלטת מיסוי נוספת נידון מקרה בו בעלים העניקו ליזם אופציה לרכישת מקרקעין הנמצאת בידי חברה בבעלותם. בהתאם למתווה העסקה, במידה והיזם יהיה מעוניין לממש את האופציה, הבעלים יפרקו את החברה, והם שימכרו ליזם את המקרקעין. דהיינו, לא החברה.

ברור שמתווה עסקה זה נועד אך ורק על מנת ליהנות מהוראת השעה, שכן מלכתחילה ניתן היה לבצע את העסקה כך שהחברה תמכור ליזם את המקרקעין אולם בכך הם היו מתחייבים במס על דיבידנד (25-30% בהתאם לשיעור האחזקה במקרקעין).

רשות המסים קבעה כי לא רק שבמקרה זה ניתן למדוד את תקופת הבנייה החל ממועד מימוש האופציה כאמור, אלא שניתן אף ליהנות מהוראת השעה במקרה שבו לבעלי המקרקעין אין עוד בידיהם את המקרקעין הנמכרים במועד מתן האופציה.

למיותר לציין כי החלטות המיסוי מסייעות לקידום תכלית החקיקה, וזאת על חשבון לשון החוק שלא תמיד ברורה בנושא. החלטות מיסוי אלו מראות כי כשרשות המסים מעוניינת בקידום נושאים מסוימים, היא יודעת כיצד לקדם אותם ויהי מה.

כתיבת תגובה