אאורה ואזורים בדרך לקרנות ריט למגורים

תחום קרנות הריט מתפתח מאוד בשנים האחרונות לאחר הקלות רגולציה ומיסוי • חברת אאורה יוצאת לגיוס של 400 מיליון שקלים על מנת להקים קרן להשקעה בנכסים להשכרה למגורים ומסחר • תשואת היעד של הקרן גבוהה וכפולה מקרנות ריט אחרות • גם חברת אזורים יוצאת להנפקה ומעוניינת להשקיע בקרן כזו

מעונות סטודנטים | צילום: אביר סולטן, פלאש 90

חברת הנדל”ן אאורה שבשליטת יעקב אטרקצ’י, עומדת להקים קרן ריט, שתרכוש נכסים מחברת האם ותשכיר אותם לשוק החופשי ולמעונות סטודנטים. הידיעה נחשפה הבוקר ב’כלכליסט’.

בשנת 2016 הושלם התיקון לחוק, ונוצרו התנאים להקמה של קרנות נדל”ן (ריט), המתמחות בהשקעה בנדל”ן למגורים. התיקון כלל כמה שינויים, בהם ניתן בראשונה היתר לקרנות, לעסוק בייזום של דירות למגורים ורכישה של מקבצי דיור שלמים. בין היתר, הותר לקרן להגיע למינוף של 80%, במקום 60%, לקרנות שעוסקות בנדל”ן מניב, למסחר ומשרדים.

בנוסף, החוק קבע הטבות מיסוי. ראשית, קרנות ריט למגורים, ישלמו בעת רכישת דירות, מס רכישה מופחת, בגובה 0.5% במקום 8%. שנית, קרנות ריט יהיו פטורות מתשלום מע”מ, בעת רכישת נכסים מגופים פרטיים. שלישית, הרווחים מהשכרת דיור ורווחי הון ממימוש הקרקעות, יהיו חייבים במס מופחת של 20%, במקום מס רווחי הון רגיל (25%). החוק מתנה את ההטבה ברכישה של 20 דירות, שיוחזקו לתקופה של 20 שנה לפחות.

בדיווח נכתב, כי אאורה מנהלת בימים אלה ‘רוד שואו’ (תהליך שיווק מאורגן ואינטנסיבי לגיוס הון), לגיוס של 400 מיליון שקלים, לרכישת נכסים מאאורה, בסכום של 800 מיליון שקל, כאשר את יתרת הסכום מקווה הקרן להשיג מהלוואות.

על פי הדיווח ב’כלכליסט’, כל הנכסים מצויים באזורי ביקוש, כמו קריית אונו, רמת השרון, רמת גן וגבעתיים. בנוסף, דמי הניהול – סעיף שעלותו מעיבה על השווי והרווחים – יהיו נמוכים. כ-0.6% בלבד.

ההשקעה של הקרן, תיעשה במינוף של 60%, ויעד התשואה שלה עומד על 7%. יעד גבוה ביחס לקרנות ריט אחרות, המגיעות לתשואה של 3-3.5% בלבד.

אאורה התחייבה בתהליך הקמת הקרן, כי היא לא תתחרה, במכרזי רכישה על קרקעות שעליהן תתמודד בעתיד הקרן.

ב’דה מרקר’ דווח, כי בשלב הראשון הקרן תחזיק, בשמונה מקבצי דיור, בתוספת מעונות הסטודנטים של אאורה, בקרית אונו. רק לאחר ההנפקה תרכוש הקרן נכסים ודירות גם בשוק החופשי. באאורה מתכוונים למכור לקרן, בעיקר פרויקטים בגוש דן — כנראה דירות 3–4 חדרים, שהביקוש להן גבוה ויציב והן מספקות תשואות גבוהות, לעומת דירות גדולות. כדי להגדיל את התשואה, אאורה תצרף לנכסים גם שטחי מסחר.

Inner article

את שלושת הרבעונים של השנה, סיימה אאורה עם הכנסות, של 315 מיליון שקל. מהדיווחים עולה כי שנת 2019, הייתה שנת שיא לחברה במכירות, כאשר נמכרו 476 דירות, לעומת 283 דירות בלבד בשנת 2018. בשנתיים הקרובות צפויה החברה, להשלים ארבעה פרויקטים, שעל פי הצפי יכניסו לה כ-250 מיליון שקל רווח גולמי.

גם חברת אזורים שבשליטת הרשי פרידמן נערכים להנפקה. מדובר על ניסיון שני להיכנס לתחום. בשנת 2018 ניסתה אזורים לרכוש נכסים מהחברה, במטרה להשכירם לטווח ארוך, אולם עקב ביקושים נמוכים המהלך נגדע באיבו.

ב’דה מרקר’ מסבירים שהמצב כיום שונה, והסיכויים שהמהלך של אזורים יעלה על דרך המלך, בנוסף למהלך מוצלח של אאורה, טובים מאוד. הסיבות לכך, בין היתר, הן שבאחרונה חזרו מחירי הנדל”ן למגורים לעלות, והביקושים שבו להיות גבוהים, וכן דעיכתה של תוכנית מחיר למשתכן, שאותה הוביל שר האוצר, משה כחלון.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה