נדל”ן בארה”ב: אלה השלכות המס בישראל

מבנה ההשקעה הפופולרי בנדל”ן בארה”ב באמצעות LLC עשוי להוות מוקש מס בישראל

מבני מגורים בצפון קרולינה | צילום: shutterstock

בשנים האחרונות, גברה הפופולריות של השקעות בנדל”ן בארה”ב על ידי ישראלים. מגמה זו החלה עקב ניצול הזדמנויות עסקיות שהחלו במשבר הכלכלי שפקד את ארה”ב בשנת 2008, והוא לא פסק עד היום.

‘ביזנעס’ מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

מגמה זו נתמכת, בין השאר, במאבק של המדינה בקהל משקיעי הנדל”ן בישראל, ובחקיקת המס המזגזגת בתחום הנדל”ן למגורים בישראל (מע”מ אפס, חוק “מיסוי דירה שלישית”, וכו’).

במרבית המקרים, מקימים המשקיעים הישראליים (LLC (Limited Liability Companyׂ אשר מקנה למשקיע הגנה מפני נושים ו/או תביעות (בדומה לכל “חברה בעירבון מוגבל” בישראל). יחד עם זאת, דיני המס בארה”ב מאפשרים “להשקיף” את החברה לצורכי מס בארה”ב, ולראות בהכנסתה כהכנסת בעלי המניות שלה. כך, הכנסות השכירות ורווח ההון שמפיקה החברה מהחזקת הנדל”ן, מחויבים במס ברמה אחת בידי בעלי המניות, ומבלי להתחייב במיסוי דו-שלבי – מס חברות ברמת החברה, ובמס נוסף בגין חלוקת דיבידנד לבעלי המניות.

אלא שפעילות באמצעות גוף זה, מעוררת מספר שאלות חשובות בהיבטי המס בישראל. נקודת המוצא הינה, כי החל משנת 2003 שיטת המס בישראל הינה פרסונלית, ולכן הכנסות שמפיק תושב ישראל (לצורכי מס) מחויבות במס בישראל גם אם הן הופקו או צמחו מחוץ לישראל. לכן גם הכנסות שמופקות ע”י תושב ישראל מפעילות נדל”ן בארה”ב, תחויבנה במס בישראל.

כלל יסוד בדיני המיסוי הבין לאומי קובע את “חלוקת העוגה” בין המדינות השונות. הרעיון הינו, כי אין זה ראוי להטיל כפל מס על הנישומים. בכל הנוגע להכנסות מפעילות נדל”ן, הכלל הבסיסי בכל מדינות העולם הינו, כי המדינה שבה ממוקם הנדל”ן (בין אם מדובר בהכנסות שכירות, או ממכירת הנדל”ן, ופעמים רבות גם ממכירת מניות של חברה המחזיקה אך ורק נדל”ן) היא בעלת זכות המיסוי הראשונה על ההכנסות המופקות בתחומה. מדינת התושבות, אומנם יכולה לחייב במס את התושבים שלה על אותן ההכנסות בדיוק, אולם היא תעניק, ברוב המקרים, זיכוי מהמס המקומי-הזר, שנוכה במדינת המקור. ובתרגום לעניינינו – ארה”ב תהא בעלת זכות המיסוי הראשונה להכנסות שהופקו מנדל”ן אמריקאי, ומדינת ישראל אומנם תחייב במס הכנסות אלה, אולם תוך מתן זיכוי מהמס ששולם בארה”ב.

אלא שכללי המיסוי הבין לאומי, אינם מעניקים פיתרון לבעיה מהותית נוספת העולה משימוש ב- LLC והיא “זהות הנישום”. בהתאם לכללים אלה,מדינת ישראל אינה מחוייבת לעקוב אחר משטר המס החל בארה”ב. כך, אומנם לצורך מס אמריקאי במרבית המקרים תוצאת פעילות ה-LLC מושקפת לבעלי המניות שלה, אולם מדינת ישראל רואה לנגד עיניה “חברה”, ולא גוף שקוף.

כך, הכנסה של LLC המיוחסת לבעל מניותיה שהינו תושב ישראל לצורכי מס, תחויב בארה”ב בהתאם למשטר המס החל על “יחיד”. אולם לאור העובדה שמדינת ישראל אינה מקבלת את משטר השקיפות החל בארה”ב, היא תראה בהכנסה זו כהכנסה שהופקה ע”י חברה זרה וכן חלוקת דיבידנד לבעל מניותיה.   

מצב זה מסתבך עוד יותר לאור העובדה שכללי הזיכוי מהמס הזר המתואר לעיל, מותנים, במסגרת הוראות פקודת מס הכנסה במספר תנאים ובראשם שהגוף ששילם את המס במדינת המקור. בעניינינו – ישראל רואה ב-LLC שהפיק את הכנסות הנדל”ן כמי שחב במס בארה”ב, ומאחר ולא נוכה לו מס במקור בארה”ב בגין חלוקת הדיבידנד (שכן בעיניים אמריקאיות הנישום הוא שהפיק את ההכנסות ולא ה-LLC) הוא לא יוכל לקבל כל זיכוי בגין ההכנסות המיוחסות לו מה-LLC.

תוצאה זו גורמת, בכל מובן המילה, לכפל מס. ראשות המסים התייחסה לבעיה זו כבר בשנת 2004. בהוראות ביצוע שפרסמה (5/2004), היא הסכימה למרות כל האמור לעיל, לראות בבעל המניות – המחזיק, כמי שהפיק את הכנסת השכירות בארה”ב, אולם זאת אך ורק לצורכי הזיכוי מהמס הזר שהוטל בארה”ב.

אולם גם בכך לא סגי, שכן רבים אינם מבינים עד תום את עמדת רשות המסים כפי שהיא באה לידי ביטוי בחוזר, והם אינם מיישמים עמדה זו כראוי – דבר שעשוי להוביל במקרים רבים למוקשי מס חמורים בישראל.

כך לדוגמא, החוזר קובע כי ניתן יהיה ליישם את “השקפת” ה- LLC כאמור, רק אם הנישום ביקש זאת. החוזר ממשיך וקובע כי ניתן לראות בבקשת הנישום, כהגשת דוח מס בישראל תוך יישומו בהתאם לחוזר. לאחרונה ניתן פסק דין אשר קבע, כי נישום שלא עשה כך לא יוכל ליישם את הוראות החוזר (ע”מ 55858-12-15). לא רק זו אלא שהחוזר קובע כי לא ניתן לחזור מבקשה לייחוס ההכנסות לבעל המניות.

בנוסף, החוזר קובע כי ההכנסות המיוחסות נישום-בעל המניות, ישמרו על אופיין כפי שהן סווגו ברמת ה- LLC. כך לדוגמה, בעיניים ישראליות, ייתכן כי ההכנסות המיוחסות לבעל המניות יהיו הכנסות מ”עסק” לכל דבר ועניין.  

זאת ועוד, רבים טועים לחשוב כי החוזר מאפשר לייחס את “השורה התחתונה” של דוח המס שהוצא לנישום-מחזיק ה- LLC מההכנסות המיוחסות לו. אלא שעמדת מס הכנסה כפי שהיא באה לידי ביטוי בחוזר מדגישה פעם אחר פעם כי מדובר אך ורק על ייחוס הכנסה לצורכי קבלת זיכוי מהמס הזר שהוטל על הנישום בארה”ב. לעמדת רשות המסים כפי שהיא באה לידי ביטוי בחוזר, גם במקרה בו ביקש הנישום קבלת זיכוי מהמס הזר, עדיין חישוב המס צריך להיעשות בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה ובהתאם למצבו של הנישום-בעל המניות. להוראה זו משמעות דרמטית ביותר, שכן במקרים רבים, דיני המס בישראל שונים מהותית מהוראות חישוב המס שבארה”ב (לדוגמה – שיעורי פחת, ניכוי הוצאות מימון, וכו’).

כך, ייתכן מאוד שבחישוב ההכנסה החייבת המיוחסת לבעל המניות, יתגלה כי הכנסה זו גבוהה בהרבה מזו המדווחת בארה”ב.  לא רק זו, אלא שרשות המסים חוזרת ומדגישה, כי חישוב המס צריך להיעשות ברמת בעל המניות בלבד ומשכך, לדוגמה, לא ניתן לקזז הפסדים של ה- LLC בעת חישוב חבות המס של בעל המניות (ראה לעניין זה עמדה חייבת בדיווח 50/2017).

לסיכום: מבנה ההשקעות הפופולרי של ישראלים בנדל”ן בארה”ב טומן בחובו מוקדי מס בישראל. ראוי לבחון כל מקרה לגופו ולראות האם פעילות זו אינה גורמת דווקא לתקלת מס בישראל.

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה