אמור לי את עיר מגוריך ואומר לך את מחיר המשכנתא שלך

מחקר חדש בבנק ישראל בדק ומצא שככל שהכנסתכם גבוהה יותר והדירה הנרכשת במקום יוקרתי יותר כך תשלמו פחות ריבית על המשכנתא • עוד מצא המחקר שככל שהאוריינות הפיננסית ובחינת השוק טובות יותר כך ירד מחיר העמלות והריביות

משכנתא | אילוסטרציה: שאטרסטוק

מרבית משקי הבית בישראל רוכשים את הדירה בה הם מתגוררים: לפי נתוני הלמ"ס, 71.8% ממשקי הבית, הם בעלים של דירה אחת לפחות (בל נשכח שרבים מבני המגזר החרדי, מחזיקים דירה בעיר אחת וגרים בעיר אחרת. ובעקבות תוכנית 'מחיר למשתכן' המספרים רק יגדלו). 85% מהדירות שנרכשות ממומנות באופן חלקי באמצעות משכנתאות.

מחקר שנערך על ידי ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור אילן, מחטיבת המחקר של בנק ישראל, בוחן את מידת השפעתם של גורמים שונים, על קביעת שיעורי ריבית המשכנתאות. במסגרת המחקר, נבדקו הסיכונים שנובעים ממאפייני שוקי הדיור האזוריים ואת מידת התחרות ששוררת בשוק המשכנתאות הבנקאי. למשל, היכולת של המלווה לממש את הנכס בעת הצורך, מושפעת ממידת הנזילות של הנכס, ומפוטנציאל עליית המחיר שלו, ששניהם עשויים להיות מושפעים מהמיקום הגיאוגרפי.

הניתוח האמפירי של נתוני המחקר, מצביע על פערים מובהקים סטטיסטית בשיעורי ריבית המשכנתאות. כך שבעוד הריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים, היא בממוצע הנמוך ביותר, הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית באזורי פריפריה משלמים, היא בממוצע הגבוה ביותר.

בכמה מדובר? הפרשי הריביות נעים בין 0.054 נקודות אחוז, בממוצע, על נכסים שממוקמים במרחק 40 עד 80 קילומטר ממרכז תל אביב, בשכונות ברמה סוציואקונומית גבוהה, לבין 0.248 נקודות אחוז, בממוצע, לנכסים במרחק למעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב, בשכונות ברמה סוציואקונומית נמוכה.

המחקר מצא נתונים נוספים, שאת תוצאותיהם נצטרך כל אחד ללמוד לעומק.

  • המחקר מצא, כי ככל שאתם מרוויחים יותר, אתם משלמים פחות משכנתא. כל עליה בשכר של כ-10% בממוצע, מזוהה עם ירידה של 0.02 נקודות אחוז בריבית השנתית.
  • לווים שנטלו משכנתא בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש, שילמו בממוצע, ריבית נמוכה יותר ב-0.13 נקודות אחוז, בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתא בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות.
  • משפרי דיור שילמו בממוצע, שיעור ריבית נמוכה ב-0.03 נקודות אחוז, בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה. הפער בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה, אף גדול יותר – 0.07 נקודות אחוז לטובת המשקיעים.
  • לווים שנוטלים משכנתא עם LTV (יחס המשכנתא לערך הנכס) גבוה מ-60% משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.06 נקודות אחוז.
  • לאורך חיי המשכנתא יש משמעות כספית. לווים שנטלו משכנתא לתקופה ארוכה מ-20 שנה, שילמו בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.22 נקודות אחוז.
  • עלייה של 10% בנזילות של שוק הדיור ביישוב (הנמדדת, כאמור, כיחס בין מספר העסקאות בשנה למלאי הדירות ביישוב), מזוהה עם ריבית נמוכה ב-0.08 נקודות אחוז בממוצע.
  • ובאשר לסקר שוק, המחקר מצא שלווים שנטלו משכנתא מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש, שילמו בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.04 עד 0.08 נקודות אחוז, בהשוואה ללווים שנטלו משכנתא ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס (יתכן שהיה צורך לבדוק היכן גר נוטל המשכנתא טרם הרכישה. ד"ש).
  • גם רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות, מוזילה את הריבית. המחקר מצא קשר – בשברי אחוזים – בין יישוב עם בנק אחד או יותר.

החוקרים מודים שהנתונים שנבדקו, הם מספריים או נתונים ידועים כגון מידת התחרות בין הבנקים. במחקר לא נבדקו גורמים נוספים, שיכולים להסביר את הפערים כדוגמת: אוריינות פיננסית וכושר מיקוח, מאפייני תעסוקה, וכן אפליה סטטיסטית של קבוצות לווים, שבקרבן יש שיעורי פיגורים בהחזרי המשכנתא גבוהים מהממוצע.

על מהלך המחקר מספרים בבנק ישראל, כי המחקר בחן למעלה מ-80 אלף משכנתאות, שהועמדו על ידי המערכת הבנקאית, בשנים 2010-2013 ומאפייני הנכסים שנרכשו. לדברי החוקרים, הריבית עשויה להיות מושפעת, גם מכח המיקוח של הלקוח ומהאוריינות הפיננסית שלו וכן מהמאמץ שהוא משקיע, בסקר שוק בין הבנקים. לכן נבדק, בין היתר, מיקום הסניף בו נלקחה המשכנתא, מתוך הנחה שלקיחת משכנתא בסניף מחוץ ליישוב בו נרכש הנכס, עשויה להעיד על ביצוע סקר שוק.

כדי לבחון את השפעת מיקום הנכס הנרכש, על ריבית המשכנתאות, חולקו כל האזורים הסטטיסטיים (שכונות) לתשע קבוצות, המוגדרות על פי המרחק ממרכז תל אביב (עד 40 קילומטר, בין 40 ל-80 קילומטר ולמעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב), וגם על פי הרמה הסוציואקונומית של אותו אזור סטטיסטי.

כתיבת תגובה