בנק ישראל ברפורמת משכנתאות, הבנקים זועמים

בנק ישראל מודיע על קידום שורה של צעדים צרכניים בתחום המשכנתאות | הבנקים יחויבו לספק ללקוח אישור עקרוני בפורמט אחיד, שבו יוצגו, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח | בנוסף, הזמן למתן האישור העקרוני יקוצר לימים ספורים בלבד | הבקשות והאישורים יהפכו למקוונים בכלל הבנקים | הבנקים טוענים: לא תהיה התאמה אישית של המשכנתא

יאיר אבידן, המפקח על הבנקים | צילום: אילנית זינגרמן ונתנאל בן שבת

שמשכנתא היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר בחייו של כל משק בית. נטילת משכנתא היא אירוע פיננסי מורכב עבור משקי הבית, בשל היקף ההתחייבות ובשל מורכבות ההלוואה. המשכנתאות בארץ מתפלגות בין מסלולים שונים, וביניהם: ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה לא צמודה, ריבית משתנה צמודה ופריים; כאשר לחלק מהמסלולים ישנם מאפיינים שונים הנבדלים ביניהם בעוגן שאליו צמודה המשכנתא ובתדירות שבה הריבית משתנה. 

מהשוואה בינלאומית עולה כי במרבית המדינות בעולם, המשכנתאות מתחלקות לשני מסלולים עיקריים בלבד: ריבית קבועה וריבית משתנה. עוד עולה כי בשונה מהעולם, שם לא נהוג בדרך כלל לשלב בין מסלולים, המשכנתאות בארץ מורכבות על פי רוב מתמהיל של מספר מסלולים, מה שמאפשר כמובן גמישות בהתאמת מוצר המשכנתא ללקוחות, אך במקביל מוסיף למידת מורכבותן.

250/200 סייד בר + קובייה

המורכבות הגבוהה בשוק המשכנתאות מקשה על הלווים להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים. מורכבות זו אף גוברת במקרים שבהם הצעות הבנקים כוללות מסלולים שונים הניתנים לתקופות שונות. סדרת הצעדים המוצעת תקל על הלווים להעריך את משמעות ההצמדות והשינויים הצפויים ותסייע להם להבין טוב יותר את הסיכונים הגלומים במסלולים השונים.  בנוסף לצעדים המיועדים לשפר את שקיפות המידע ללקוחות ואת יכולת ההשוואה בין הצעות, יקודמו צעדים אשר צפויים להביא לקיצור משך הזמן ממועד הגשת הבקשה ועד לקבלת ההצעה וכן לקבל הצעות באופן פשוט ומקוון.      

לצורך גיבוש הצעדים, הקים נגיד בנק ישראל צוות עבודה מיוחד חוצה חטיבות. במסגרת עבודתו התייעץ הצוות עם שורה של מומחים בעלי שם עולמי בתחום המשכנתאות ובתחום הכלכלה ההתנהגותית, עם גורמים מרשות התחרות ועוד. בנוסף לכך, על מנת לטייב את הצעדים, הבנק הסתייע בקבוצות מיקוד, שהורכבו ממשתתפים בעלי רקע מגוון. בסוף התהליך גיבש הבנק מספר צעדים בשלושה היבטים: שקיפות המידע ללקוח ויכולת השוואה בין הצעות, פשטות ויכולת הבנה ויעילות בביצוע תהליך לקיחת המשכנתא. הצעדים, שהוחלט לקדמם נבחרו תוך איזון בין תרומתם הצפויה להגברת השקיפות והתחרותיות בשוק ובין מידת היישומיות שלהם. להלן עיקרי הצעדים: 

אישור עקרוני במבנה אחיד – האישור העקרוני יהיה זהה בין הבנקים השונים ויספק מידע אחיד, ברור ומקיף. בין המשתנים שיוצגו באישור העקרוני: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי. דוגמא לאישור העקרוני מצורפת להודעה זו. נתונים אלו יגבירו את רמת השקיפות בעסקת המשכנתא ויסייעו  ללווה להבין טוב יותר  את ההתחייבויות הגלומות בהצעות השונות שיקבל. חשוב להדגיש כי המידע יתבסס על מתודולוגיות חישוב אחידות ויונגש באופן זהה על ידי כל הבנקים וזאת כדי להעצים את כוחו של הלווה בשלב ביצוע סקר שוק והליך ההשוואה מול הבנקים השונים

סלי משכנתא אחידים לכל הבנקים – במטרה להקל על נוטלי המשכנתאות לערוך השוואה בין הצעות הבנקים, בנק שהחליט להציע ללקוח משכנתא  יספק באישור העקרוני ללקוח, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידו, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך חיי ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח. להלן הרכבי 3 הסלים האחידים: 

  1. 100% קבועה לא צמודה
  2. 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 צמודה משתנה ו-1/3 צמודה לריבית הפריים 
  3. 1/2 קבועה לא צמודה ו-1/2 צמודה לריבית הפריים

הצגת הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי – כיום, ברוב המקרים, הלוואת המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים. לכל מסלול ישנה ריבית שונה, מנגנון הצמדה שונה ותקופה אחרת לפירעון. ההבדל הוא לא רק בין המסלולים השונים באותה הצעה אלא גם בין הצעות הבנקים השונים. לפיכך הריביות המוצגות באישורים העקרוניים, לעיתים קרובות, אינן בנות השוואה. כדי שניתן יהיה להשוות בין הסלים השונים ובין ההצעות של הבנקים השונים, בכל אחד מהסלים באישור העקרוני יוצגו גם הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא. 

נתונים אלה מביאים בחשבון את העמלות ואת התשלומים החודשיים הצפויים לאורך כל תקופת המשכנתא על בסיס התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, המעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני. 

תחזיות אלו נגזרות ממחירי אגרות החוב הממשלתיות ומשקפות את הערכות הפעילים בשוק ההון לגבי ההתפתחות העתידית של הריביות והאינפלציה. חשוב להדגיש שכל הבנקים יתבססו על אותן התחזיות משוק ההון, שיפורסמו על ידי בנק ישראל, כדי שבסיס ההשוואה בין הצעות המחיר השונות של הבנקים השונים יהיה אחיד.

השינויים בשוק המשכנתאות | מקור: בנק ישראל

סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות – נתון זה יוצג על מנת לשמש אינדיקטור לשינויים שעשויים לחול בגובה ההחזרים החודשיים, והוא יתבסס על התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, שמעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני. 

קיצור הזמן עד למתן האישור העקרוני – כיום, הזמן העובר בין הגשת בקשה למשכנתא ועד לקבלת האישור העקרוני עשוי להימשך שבועיים ואף יותר. עובדה זו מקשה על הלווים להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים. לכן מוצע כי הזמן  בין הגשת הבקשה עד למתן האישור העקרוני יוגבל לימים ספורים בלבד. 

הגשת בקשה וקבלת אישור באופן מקוון – לקוחות כל הבנקים יוכלו להגיש בקשה למשכנתא ולקבל את האישור העקרוני באופן מקוון.   

870/135 ליינר ארטקל

מידע נוסף שיונגש באתר הבנק ובדף האישי של הלקוח באתר הבנק המלווה: 

 מחשבון סימולציות של הלוואות משכנתא, מידע על כל הסוגים הקיימים של הלוואות המשכנתא ופרטיהם ועוד.

הצגת מידע לבחינת הכדאיות בביצוע מחזור הלוואת משכנתא – בעת בחינת הכדאיות שבמחזור משכנתא לא די להשוות בין הריבית המשולמת על המשכנתא הקיימת לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר. יש להביא בחשבון שיקולים נוספים כדוגמת עמלת פירעון מוקדם והזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולים מסוימים. לפיכך, יהא על הבנק לספק ללווה המעוניין למחזר משכנתא את הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקחת בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר (כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן). ריבית זו הינה בת השוואה לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר ותסייע ללקוח לקבל החלטה מושכלת. בנוסף, יהא על הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הפעילה להציג ללווה את התאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות. 

בתגובה, טענו אתמול במערכת הבנקאות, כי המהלך החדש ייתר את יועצי המשכנתאות, שעורכים בדק שוק לצרכי הלקוח, מול הבנקים ומתאימים את המשכנתא לגודל המשפחה, יכולותיה עתה ובעתיד, לפי הבנת היועץ. כעת, טוענים במערכת הבנקאות, לא יהיה עוד טעם בהתאמת משכנתא כיוון שהסלים יתכווצו לשלשה מסלולים עיקריים.

מומלץ עבורך

  1. סוף סוף התנהלות תקינה ושקיפות

כתיבת תגובה