בנק ישראל: ענף הנדל"ן אינו בסיכון מערכתי | באוצר חושבים ההיפך

ד"ר עדי ברנרד | צילום: דרור סיתהכל

"בנק ישראל מנטר כל הזמן את הסיכונים של שוק הנדל"ן ונכון לעכשיו, אנחנו לא רואים סיכונים מערכתיים מהותיים. זה לא אומר שאין חברה כזו או אחרת שיכולה להיכנס לקשיים, אבל לא בסדרי גודל שיסכנו את המערכת בכללותה. כמובן שעלויות מימון גבוהות יכולות לתפוס מישהו שהשקיע ברגע הלא נכון, למשל בקרקעות מאוד יקרות שהוא קנה, ואם המחירים יפסיקו לעלות זה עלול לגרום לו להרוויח פחות או ממש להפסיד, אבל אין פה משהו שמתפתח ברמה של הסיכון מערכתי. דברים אלו אמר אתמול ד"ר עדי ברנדר, מנהל חטיבת המחקר של בנק ישראל בכנס של אתר מגדילים שנערך בכפר סבא.

לדבריו, אנחנו מסתכלים על המידע שיש לנו דרך החברות הציבוריות שם אנו מנתחים לעומק את התופעה. אותנו מעניין לא רק הסיכון הפיננסי אלא גם השאלה "האם החברות יוכלו להמשיך ולבנות?". אחד הממצאים המעניינים הוא הנושא של מחירי הקרקעות מול עלויות המימון.

בדו"חות של החברות הציבוריות שבדקנו אנו רואים שבערך 7 אחוזים מסך העלויות הן עלויות מימון לעומת 35 אחוזים שהן עלויות הקרקע. עכשיו, עלויות הקרקע גדלו בערך ב-10% מסך העלות, כלומר זה מעבר לגידול העלויות בשל התרחבות היקפי הפעילות וכך הלאה. מאידך, עלויות המימון לא זזו עד סוף 2022. אם תהיה נורמליזציה חזרה של המחירים במכרזי קרקעות לאחר העלייה המאוד חדה שהייתה בשנים האחרונות והמחירים רק יחזרו לרדת את אותם 10% מסך העלות שנוספו ב-3-4 השנים האחרונות, וכנגד זה יוכפלו עלויות המימון, שזה דבר שלא יפתיע בהינתן העלייה בריבית, סך העלות של החברות תרד קצת. כלומר, עדיין אפשר יהיה להמשיך לבנות במחירים שהיו. לכן, כל עוד הממשלה תאפשר למחירי המינימום במכרזים לרדת, וצריך לציין שרמ"י נוקטת עכשיו יותר יוזמות בכיוון הזה, השוק יעשה את שלו ואין פה איום גם על הפעילות, וזה מעבר לכך שהסיכונים הפיננסים אינם חריגים.

בנושא העלאות הריבית אמר, כי "הוועדה המוניטרית ציינה בהחלטתה האחרונה שככל שהאינפלציה חורגת מהתוואי הצפוי היא תשקול העלאת ריבית נוספת, הוועדה מעריכה שלאחר שמדד אוגוסט יצא נהיה באינפלציה בסביבת ה-4%. אם נראה שהמגמה היא מעבר לזה, וכי הציפיות בהסתכלות קדימה הולכות ועולות, זה בהחלט שיקול שייכנס להחלטה הבאה.

"אחד הגורמים החשובים בתהליך הזה הוא שער החליפין. שער החליפין עולה בצורה חריגה מתחילת השנה, ואנחנו מעריכים את הפיחות העודף בסדר גודל של 10-13 אחוזים. מכיוון שמקדם התמסורת משער החליפין למחירים לצרכן הוא להערכתנו בסדרי גודל של 0.1-0.2 זה אומר שהאינפלציה עלתה עד כה בכ-1.5% עד 2% כתוצאה מהפיחות העודף, שמעבר לתהליך הרגיל בו שער החליפין מגיב לכוחות הרגילים במשק. אם נראה פיחות נוסף, זה בוודאי משפיע על האינפלציה, שעליה הוועדה מסתכלת. נכון לעכשיו, למרות שיש פיחות עודף, השוק מתנהל בצורה סדורה. יש שינוי בתמחור של המשק הישראלי ושל שער החליפין, כלומר ערך השקל יורד, אך כל עוד השוק מתנהל בצורה סדורה אין סיבה להתערבות חריגה.

עוד הוסיף ד"ר ברנרד, "המשק הישראלי לא נמצא בסיכון מיידי לחדלות פירעון או משהו דומה. יתרות המט"ח הן נכס אסטרטגי מהמעלה הראשונה למשק הישראלי שמאוד מגדיל את הביטחון. מי שמסתכל על המשק הישראלי, רואה משק עם עודף בחשבון השוטף במאזן התשלומים ויתרות מט"ח מאוד גבוהות שיכולות לעזור לנו לעמוד במצבי סיכון. זה נכס אסטרטגי וכלי שקיים אם וכאשר יהיה בו צורך.

אם יהיו התפתחויות חריגות בשווקים בנק ישראל יכול להשתמש בכלים שיש לו כדי להחזיר את השווקים לפעול בצורה סדורה. חשוב להדגיש שנכון להיום, אנחנו לא רואים התפתחויות חריגות בשוק אלא תמחור אחר של המשק הישראלי", אמר ברנרד.

לא מתנבא על מחירי הדירות

"נושא הדיור מאוד מעניין את הממשלה ואת שר האוצר, אני חייב לומר שאנחנו עובדים על תוכנית משמעותית כבר מספר שבועות ואני מקווה שנוכל להציג תוכנית לציבור בעוד כחודש". דברים אילו אמר אתמול  שלומי הייזלר, מנכ"ל משרד האוצר בכנס אתר מגדילים.

לדבריו, "אנחנו נמצאים בנקודה שלמצוא את נקודת האיזון מאוד קשה, בסוף זה לא רע שיש עצירה במכירות כי זה מוריד את המחירים אבל מצד שני הקושי בהתחלות הבניה מאוד מטריד אותנו. תוסיף לזה את העובדה שאנחנו יודעים שיש כמה עשרות אלפי יחידות דיור על המדף שלא נמכרות כי היזמים ממונפים מאוד גבוה ולא יכולים לרדת. תוסיף ריביות גבוהות שמונעות מפרויקטים של שכירות לצאת לפועל. למצוא את נקודת האיזון שמצד אחת נגרום לכסף לזרום לשוק, מבלי שזה יתדלק את האינפלציה. ושם אנחנו מחפשים את הפתרונות. אני רוצה לשים את הדברים על השולחן, צריכים לזכור שחוק ההסדרים הציב כמה רפורמות משמעותיות בתחום הבינוי, ועדה ארצית למתן היתרים, סמכויות לוועדות מקומיות, תוסיף לזה שהממשלה תקצה לסבסוד הוצאות בפריפריה ולכך אנחנו מנסים להוסיף פתרונות כמו רפורמה במס הרכישה. אני חושב שבתוך המשרדים גורמי המקצוע עובדים והרבה על תוכניות. אנחנו רואים את המשמעות של קיפאון בתחום הנדל"ן.

"לצד ההקלות במס רכישה ופריסת תשלומים לקרקע שינינו גם את מבנה המכרזים ועשינו פה שינוי מאוד דרמטי בהצעה מינימלית שיכולה להיות מוגשת. אין שאלה שכשהכנסות המדינה יורדות אנחנו מוטרדים אבל זה לא משהו שמפתיע אותנו. אנחנו כרגע לא חורגים בצורה משמעותית מטווח התחזיות, כל העולם נמצא כרגע בקיפאון וגם פה צריך לחשוב על נושא המיתון, אפשר להזרים כסף לשוק השאלה אם זה נכון. הדבר הכי גרוע שיכול לקרות לציבור זה להעלות את האינפלציה ולכן צריך מאוד להיזהר", אמר הייזלר.

בנושא קידום המטרו והרכבת הקלה הוא ציין, "העמדה שלנו כעמדה אוצרית היא לקדם את הפרויקטים של הרכבת הקלה והמטרו, אלו מנועי צמיחה ואם נצטרך להאבק על זה נאבק. המטרו הוא אחד הפרויקטים החשובים לנו ואנחנו נילחם על זה בכל הכוח. זה פרויקט חשוב ואנחנו לא נוותר עליו".

לשאלה מה יקרה למחירי הדירות הייזלר ציין כי "קשה מאוד להתנבא וגם כל אמירה שלי תהיה לא אחראית. אני כן אומר שאנחנו אמרנו שהמחירים יעצרו וירדו וזה קרה. הריבית עשתה את העבודה שהייתה צריכה לעשות. לפחות בתקופה הקרובה לא נראה תנודות משמעותיות. אנחנו חייבים לגרום לכך שתהיה התחלות בניה כבר עכשיו".