דילמת הדייר החרדי: המגדלים משתלטים על שוק הדיור

מגדלי מגורים בתל אביב. אילוסטרציה | צילום: קובי גדעון, פלאש 90

נתונים המתפרסמים היום על ידי לשכת שמאי המקרקעין מעלים מחדש את התהיה באשר לכניסתם העתידית של מגדלי המגורים לשוק הדיור החרדי. זאת, לאור היצע הקרקעות ההולך ופוחת, לצד גידול האוכלוסייה והביקוש לדירות.

'ביזנעס' מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!

בעוד פני ענף הנדל"ן לבניית גורדי שחקים ומגדלי מגורים, כשמדובר בבנייה עבור המגזר החרדי נתקלים היזמים במחסום השבת המונע מציבור שומרי התורה והמצוות להתגורר בקומות גבוהות.

מעליות השבת, גם הן לא מהוות פתרון במקרה הזה, שכן על דעת רוב הפוסקים אסור להשתמש בהן, בטח שלא לכתחילה – ובמשפחות ברוכות ילדים המחסום גדול עוד יותר.

המציאות הסבוכה, הדורשת מחד בנייה מותאמת למגזר – שאיננה רבת-קומות, בעוד שמאידך נדרש היזם לרווחיות בפרויקט, מעסיקה לא פעם את היזמים, כמו גם את העסקנים החרדים – והפתרון טרם נמצא. כיום, עדיין נהנים החרדים מפתרון שולי של "קרקע משלימה" הניתנת ליזם בכדי שהפרויקט יהיה ריווחי עבורו, בעיקר ברשויות בעלי נציגות חרדית גבוהה בעירייה, שביכולתם להוביל מהלכים מסוג זה – אך עם הזמן, גם אותן קרקעות משלימות ייעדרו. ומה אז?

מחוץ לריכוזים החרדים, ניכרת בשנים האחרונות מגמת בנייה מאסיבית של מגדלי מגורים רבים. אם בעבר מדובר היה במהפכה שכללה את ערי המרכז בלבד, כיום נבנים מגדלי מגורים מאזור המרכז ועד יישובי הפריפריה בצפון ובדרום.

מניתוח נתוני הלמ"ס על ידי לשכת שמאי מקרקעין בישראל לקראת הכנס השנתי של הלשכה, עולה כי כל דירה עשירית שנבנתה במחצית הראשונה של השנה ממוקמת במגדל בן למעלה מ-21 קומות. בשנת 2017 7% מהתחלות הבנייה היו במגדלים בני 21 קומות.

"ככל שערך הקרקעות בישראל גבוה יותר כך גם רשויות התכנון מבינות כי קיים צורך לבנות יותר לגובה", אומר הבוקר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי. "סביר להניח כי בשנים הקרובות נראה יותר בנייה לגובה של פרויקטים בשימושים מעורבים", הוא מוסיף.

לדברי מסילתי, "כבר היום ניתן למצוא בתל אביב פרויקטים הכוללים מגורים ומשרדים או מלונאות. אני מעריך שכמו שמגדלי המגורים יצאו מתל אביב והגיעו עד יישובים כדוגמת עפולה, עכו ובאר שבע, בעוד כמה שנים נראה עירוב שימושים גם במעגלים הרחוקים מתל אביב".

מהפכת מגדלי המגורים

באופן לא מפתיע, על פי הניתוח של לשכת שמאי מקרקעין, העיר בה נבנו הכי הרבה מגדלים בני 21 קומות ומעלה בחמש השנים האחרונות היא תל אביב עם התחלות בנייה של 3,093 דירות חדשות, נתניה במקום השני עם 2,174 דירות במגדלים. בבת ים לעומת זאת, נבנו בחמש השנים האחרונות 1,469 דירות במגדלים בני 21 קומות.

"בניה לגובה בערים כמו בת ים היא הכרח", אומר אלדד פרי, יו"ר פרי נדל"ן, הבונה את אחד הבניינים הגבוהים בשכונת פארק הים בבת ים, בגובה 43 קומות. "באמצעות בניה לגובה יכולים תושבים רבים ליהנות מהקרבה לאזורים האטרקטיביים בעיר כגון חוף הים, מרכז העיר השוקקת ומרכזי המסחר, זאת בדומה לערים גדולות ומרכזיות אחרות בעולם".

פתח תקווה שהייתה אחת הערים הראשונות בהן הוקמו גורדי שחקים מחוץ לתל אביב ממוקמת במקום החמישי עם 1,256 דירות במגדלים בני 21 קומות ומעלה. במקום השישי ממוקמת גני תקווה, עד לפני מספר שנים ישוב כפרי ליד קריית אונו.

עם זאת, למרות שהפריפריה כבר מושפעת מהמהפכה בענף, ערי הדרום עדיין מדורגים אחרי העשירייה הראשונה. אשדוד נמצאת במקום ה-11 ובאר שבע נמצאת במקום ה-12 עם 531 דירות בבניינים בני 21 קומות ומעלה.

"כבר למעלה מ 20 שנה אני מעורב בתכנון מגדלי מגורים בבאר שבע", אומר האדריכל  רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים. "בעבר המדיניות הייתה מעורפלת, אך לאחרונה המדיניות זוקקה ודי ברור כי היא מכוונת למרכז העיר ובעיקר לאורך שדרות ראשיות שיכילו בעתיד מערכת הסעה המונית, תוך הקטנה ניכרת של תקן החניה כדי להמעיט בעומסי תחבורה".

לדברי מרש, "מדובר באותם אזורים שיש כוונה להגביר בהם את תחושת העירוניות. כך גם במוקדים שאותרו כאזורי התחדשות עירונית, אשר מטעמים כלכליים לא ניתן יהיה לעשות כן ללא מגדלים".