"דין אחד למדינה, דין אחד לקבלנים": עתירה לבג"ץ על חוק המכר

ראול סרוגו | צילום: יח"צ

התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה, הגישו עתירה (20.7.2022) לבג"צ על מנת לבטל את תיקון מס' 9 בחוק המכר. בבסיס הפניה לבג״צ עומדת הטענה כי התיקון לחוק פוגע בעקרון חופש החוזים, מבטל מכשיר פיננסי המקובל בכל עסקה במשק,  של הצמדה לצורך שמירה על ערך הכסף ומטיל אחריות מוחלטת על הקבלנים בגין עיכובים במסירת דירות למרות שברור לגמרי שהסיבות להן הינן עיכובים ברשויות השונות (כיבוי אש; פיקוד העורף; חברת חשמל וכד׳) של קבלנים כלל אין שליטה עליהם. 

בעתירה נטען בחריפות כי משרד השיכון שהוביל ודחף את החקיקה עשה זאת אך ורק בשל לחצו של שר השיכון זאב אלקין שמונע משיקולים פוליטיים להציג הישגים לכאורה כדי לכסות את כישלון כהונתו הקצרה והאומללה שבמהלכה התייקרו מחירי הדירות החדשות בכ-20% (עלות ישירה לזוג צעיר של כ-340 אלף ש״ח לפי שווי דירה ממוצעת על פי הלמ"ס שעומד כיום על 1.7 מיליון שקל). ומחירי השכירות זינקו בכ-5% (עלות נוספת לזוג צעיר של כ-3,000 ש״ח לשנה).  

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ענף הבניה מסר: "הבג"צ אינו על עצם שינוי חוק המכר אלא על פגיעה אנושה בחופש העיסוק ובחופש החוזים. יש לשים גבול להיקף שבו הממשלה יכולה להתנהג כמו 'האח הגדול' ולהתערב בחוזים שבין מוכר דירה לרוכש. הצעד הזה בו נקטה ממשלת ישראל הינו, לדעתי פגיעה בערכי הדמוקרטיה ובחוקי היסוד של מדינת ישראל".

העותרות מפנות את הבג״צ לשורה של עמדות משפטיות חד משמעיות ובראשן עמדת משרד המשפטים, שסברו שהיעדר האפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד כלשהו הינה פגיעה מהותיות ובלתי סבירה שעולה כדי פגיעה בזכויות יסוד וזאת שלא בהתאם לפסקת ההגבלה – דבר המהווה עילה להתערבות בג״צ לפסילת החוק. נזכיר כי עמדת משרד המשפטים היתה כי יש לאפשר הצמדה למנגנון חלופי כלשהו (למשל הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבניה), תוך הבהרה שאיסור על מנגנון הצמדה כלשהו הינה בלתי חוקתית בעליל. 

העותרות מציגות את עמדת משרד המשפטים ולצידה עמדות של פרופסורים למשפטים וכן עמדתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לשעבר, ארז קמיניץ, שתומכות לטעמן של העותרות בביקורת על החוק, על עיתויו האומלל ועל התוצאה האפשרית שלו של עלייה במחירי הדיור. 

התשלומים בעסקת רכישת דירה נפרסים על פני מספר שנים. אין שום עסקת תשלומים במשק שאינה כוללת בתוכה רכיב של הצמדה ו/או ריבית שמשלם הקונה למוכר. העותרות מציינות כי מנגנון ההצמדה הינו מנגנון מקובל במשק. כך מצוין למשל כי; ארנונה, תשלומי מזונות, ליסינג, משכנתאות והלוואות – כולן כוללות מנגנוני הצמדה וריבית שמשלם הקונה/מקבל השירות למוכר/נותן השירות. העותרות גם מדגימות כי המדינה עצמה והרשויות המקומיות גובות מהם הצמדות בגין אגרות בניה, הוצאות פיתוח הקרקע ועוד והן טוענות לאפליה בעוד שהמדינה עצמה ממשיכה לגבות הצמדות מהקבלנים היא מעבירה חוק המגביל אותם מלהשתמש בכלי פיננסי לגיטימי זה. 

את התיקון, נזכיר, הוביל שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין ערב פיזור הכנסת בהליך חפוז. ההתאחדות והקרן טוענות, בין השאר, כי בתיקון נכללת התערבות פסולה, בוטה וחסרת תקדים של המחוקק הראשי בחופש החוזים ובחופש ההתקשרות של קבלנים ורוכשי דירות, לצד פגיעה בזכות הקניין וחופש העיסוק של קבלנים במסגרת התקשרותם עם רוכשי דירות ומשרדים. את העותרות מייצגים עו"ד איה רייך מינא ועו"ד ינון חימי ממשרד פישר (FBC).

תיקון 9 לחוק המכר מתייחס לשני נושאים: הגבלת האפשרות להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבניה ושינוי כללי פיצוי רוכשי דירות על ידי מוכרים עקב איחורים במסירת הדירה.

טעמים בלתי סבירים

בעתירה נטען, כי יוזמי החוק ובראשם שר הבינוי והשיכון, אלקין טענו כי הוא ימזער את העלויות הגבוהות המושתות כיום על רוכשי דירות וינסה ולהביא לוודאות בשוק הדיור. בפועל, התיקון אשר חוקק בחטף ערב פיזור הכנסת, נבע לכאורה, כפי שמגדירות העותרות מ"טעמים בלתי סבירים בעליל של כלכלת בחירות", כשהוא פוגע לטענתם בזכויות יסוד של הקבלנים, נגוע ברטרואקטיבית פסולה, לוקה בשורה ארוכה של פגמים ובחוסר סבירות קיצוני, ובעיקר – לא מקיים אחר התכליות של החוק, ועל כן יש לבטלו.

אחת הבעיות המרכזיות העולות במסגרת העתירה, היא הרטרואקטיביות שחלה גם על דירות במסגרת פרויקטים של "מחיר בהנחה", "מחיר למשתכן", "מחיר מופחת" ופרויקטים של "מחיר מטרה", אשר ההסכמים לגביהם נחתמו עם רשות מקרקעי ישראל זמן רב לפני כניסתו לתוקף של התיקון לחוק, למרות שההסכמים עם רוכשי הדירות טרם נחתמו.

במסגרת זו, ההתאחדות והקרן מסבירות בעתירה לבג״צ, כי בהסכמים אלו התחייבו הקבלנים למחיר מכירה לרוכשים על בסיס מצג של משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל לפיו הם יוכלו להוסיף הפרשי הצמדה למחיר הדירה – כפי שניסחו זאת משרד השיכון ורמ״י במסמכי המכרז שפירסמו לקבלנים. 

אין מחלוקת, כי המדינה אשר התקשרה עם הקבלנים בהסכמים אלה, היא זו ששינתה (בכובע כמחוקק) את כללי המשחק.