"דין אחד למדינה, דין אחד לקבלנים": עתירה לבג"ץ על חוק המכר

"טעמים בלתי סבירים בעליל של כלכלת בחירות", "חקיקה בניגוד לעמדת משרד המשפטים", "התערבות פסולה, חסרת תקדים של המחוקק בחופש החוזים" | התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה עתרו לבג"צ, בדרישה לבטל את תיקון חוק המכר שהוביל השר אלקין ״כוונות טובות ותוצאה גרועה״  

ראול סרוגו | צילום: יח"צ

התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה, הגישו עתירה (20.7.2022) לבג"צ על מנת לבטל את תיקון מס' 9 בחוק המכר. בבסיס הפניה לבג״צ עומדת הטענה כי התיקון לחוק פוגע בעקרון חופש החוזים, מבטל מכשיר פיננסי המקובל בכל עסקה במשק,  של הצמדה לצורך שמירה על ערך הכסף ומטיל אחריות מוחלטת על הקבלנים בגין עיכובים במסירת דירות למרות שברור לגמרי שהסיבות להן הינן עיכובים ברשויות השונות (כיבוי אש; פיקוד העורף; חברת חשמל וכד׳) של קבלנים כלל אין שליטה עליהם. 

בעתירה נטען בחריפות כי משרד השיכון שהוביל ודחף את החקיקה עשה זאת אך ורק בשל לחצו של שר השיכון זאב אלקין שמונע משיקולים פוליטיים להציג הישגים לכאורה כדי לכסות את כישלון כהונתו הקצרה והאומללה שבמהלכה התייקרו מחירי הדירות החדשות בכ-20% (עלות ישירה לזוג צעיר של כ-340 אלף ש״ח לפי שווי דירה ממוצעת על פי הלמ"ס שעומד כיום על 1.7 מיליון שקל). ומחירי השכירות זינקו בכ-5% (עלות נוספת לזוג צעיר של כ-3,000 ש״ח לשנה).  

250/200 סייד בר + קובייה

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ענף הבניה מסר: "הבג"צ אינו על עצם שינוי חוק המכר אלא על פגיעה אנושה בחופש העיסוק ובחופש החוזים. יש לשים גבול להיקף שבו הממשלה יכולה להתנהג כמו 'האח הגדול' ולהתערב בחוזים שבין מוכר דירה לרוכש. הצעד הזה בו נקטה ממשלת ישראל הינו, לדעתי פגיעה בערכי הדמוקרטיה ובחוקי היסוד של מדינת ישראל".

העותרות מפנות את הבג״צ לשורה של עמדות משפטיות חד משמעיות ובראשן עמדת משרד המשפטים, שסברו שהיעדר האפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד כלשהו הינה פגיעה מהותיות ובלתי סבירה שעולה כדי פגיעה בזכויות יסוד וזאת שלא בהתאם לפסקת ההגבלה – דבר המהווה עילה להתערבות בג״צ לפסילת החוק. נזכיר כי עמדת משרד המשפטים היתה כי יש לאפשר הצמדה למנגנון חלופי כלשהו (למשל הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבניה), תוך הבהרה שאיסור על מנגנון הצמדה כלשהו הינה בלתי חוקתית בעליל. 

העותרות מציגות את עמדת משרד המשפטים ולצידה עמדות של פרופסורים למשפטים וכן עמדתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לשעבר, ארז קמיניץ, שתומכות לטעמן של העותרות בביקורת על החוק, על עיתויו האומלל ועל התוצאה האפשרית שלו של עלייה במחירי הדיור. 

התשלומים בעסקת רכישת דירה נפרסים על פני מספר שנים. אין שום עסקת תשלומים במשק שאינה כוללת בתוכה רכיב של הצמדה ו/או ריבית שמשלם הקונה למוכר. העותרות מציינות כי מנגנון ההצמדה הינו מנגנון מקובל במשק. כך מצוין למשל כי; ארנונה, תשלומי מזונות, ליסינג, משכנתאות והלוואות – כולן כוללות מנגנוני הצמדה וריבית שמשלם הקונה/מקבל השירות למוכר/נותן השירות. העותרות גם מדגימות כי המדינה עצמה והרשויות המקומיות גובות מהם הצמדות בגין אגרות בניה, הוצאות פיתוח הקרקע ועוד והן טוענות לאפליה בעוד שהמדינה עצמה ממשיכה לגבות הצמדות מהקבלנים היא מעבירה חוק המגביל אותם מלהשתמש בכלי פיננסי לגיטימי זה. 

את התיקון, נזכיר, הוביל שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין ערב פיזור הכנסת בהליך חפוז. ההתאחדות והקרן טוענות, בין השאר, כי בתיקון נכללת התערבות פסולה, בוטה וחסרת תקדים של המחוקק הראשי בחופש החוזים ובחופש ההתקשרות של קבלנים ורוכשי דירות, לצד פגיעה בזכות הקניין וחופש העיסוק של קבלנים במסגרת התקשרותם עם רוכשי דירות ומשרדים. את העותרות מייצגים עו"ד איה רייך מינא ועו"ד ינון חימי ממשרד פישר (FBC).

תיקון 9 לחוק המכר מתייחס לשני נושאים: הגבלת האפשרות להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבניה ושינוי כללי פיצוי רוכשי דירות על ידי מוכרים עקב איחורים במסירת הדירה.

טעמים בלתי סבירים

בעתירה נטען, כי יוזמי החוק ובראשם שר הבינוי והשיכון, אלקין טענו כי הוא ימזער את העלויות הגבוהות המושתות כיום על רוכשי דירות וינסה ולהביא לוודאות בשוק הדיור. בפועל, התיקון אשר חוקק בחטף ערב פיזור הכנסת, נבע לכאורה, כפי שמגדירות העותרות מ"טעמים בלתי סבירים בעליל של כלכלת בחירות", כשהוא פוגע לטענתם בזכויות יסוד של הקבלנים, נגוע ברטרואקטיבית פסולה, לוקה בשורה ארוכה של פגמים ובחוסר סבירות קיצוני, ובעיקר – לא מקיים אחר התכליות של החוק, ועל כן יש לבטלו.

אחת הבעיות המרכזיות העולות במסגרת העתירה, היא הרטרואקטיביות שחלה גם על דירות במסגרת פרויקטים של "מחיר בהנחה", "מחיר למשתכן", "מחיר מופחת" ופרויקטים של "מחיר מטרה", אשר ההסכמים לגביהם נחתמו עם רשות מקרקעי ישראל זמן רב לפני כניסתו לתוקף של התיקון לחוק, למרות שההסכמים עם רוכשי הדירות טרם נחתמו.

במסגרת זו, ההתאחדות והקרן מסבירות בעתירה לבג״צ, כי בהסכמים אלו התחייבו הקבלנים למחיר מכירה לרוכשים על בסיס מצג של משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל לפיו הם יוכלו להוסיף הפרשי הצמדה למחיר הדירה – כפי שניסחו זאת משרד השיכון ורמ״י במסמכי המכרז שפירסמו לקבלנים. 

אין מחלוקת, כי המדינה אשר התקשרה עם הקבלנים בהסכמים אלה, היא זו ששינתה (בכובע כמחוקק) את כללי המשחק.

Inner article

עוד נטען בעתירה כנגד ההסדר בנוסחו הסופי שאושר, הנוגע להגבלת ההצמדה על 60% ממחיר הדירה (נזכיר שבתחילת הדרך הנוסח שהביאה הממשלה היה שרק רכיב הקרקע לא יוצמד וכי רכיבי תשומות הבניה יוצמדו למדד תשומות הבניה וכאמור ברגע האחרון לפני ההצבעה על החוק בוועדת הכספים שונה הנוסח באופן משמעותי, ללא כל הסבר ונימוק המסביר את המנגנון העדכני), התקבל ברגע האחרון, מבלי שנערך דיון על ההסדר הספציפי או על השלכותיו. הסדר זה, על פי העותרות, לא מאפשר לקבלנים להצמיד את מלוא המחיר של הדירה למדד כלשהו על מנת לשמור על ערך הכסף, התקבל בניגוד לעמדת משרד המשפטים אשר הבהיר בישיבות של ועדת הכספים כי ישנה בעיה חוקתית לפגוע באינטרס לגיטימי של צד לשמור על ערך הכסף ולא לאפשר לו מנגנון מתאים לכך. אין ספק, כותבים באי כוחן של ההתאחדות והקרן, כי ההסדר פוגע פגישה קשה בזכויות יסוד של הקבלנים וביניהם חופש החוזים וזכות הקניין.

הבעיה החוקתית מתחדדת, כך עולה מהעתירה, לאור העובדה שהמדינה בעצמה דורשת כי התשלומים שקבלנים משלמים לה על דמי הפיתוח אותם משרד השיכון גובה בגין עבודה שכבר בוצעה קודם לכן, כמו גם בקשר עם היטלי השבחה לרשויות מקומיות, אגרות וכו', יוצמדו למדד. כלומר, דין אחד למדינה ודין אחר לקבלנים. 

כמו כן, העותרים טוענים שבנסיבות בהן התיקון לחוק שינה באופן מהותי את הפעילות בשוק, לכל הפחות הוא היה אמור לכלול הוראות מעבר מפורטות ופרק זמן משמעותי לצורך התארגנות, ולא כך קרה. ואכן, ההשלכות השליליות של זמן ההתארגנות הקצרצר שנקבע בחוק (7 ימים) והעדרן של הוראות מעבר מפורטות מתממשות לנגד עינינו, הן מצד הביקוש והן מצד ההיצע.

פרק נוסף בעתירה עוסק בתיקון החוק בכל הנוגע לאיחורים ועיכובים במסירה. העותרות טוענות שהשתת אחריות מוחלטת על הקבלנים לכל איחור ולא משנה מה הגורם לו הינו בלתי סביר ובלתי חוקתי בעליל.  ידוע לכולם שכיום נגרמים עיכובים ארוכים מאד במסירת דירות בשל הבירוקרטיה והרגולציה הכבדה בתהליך היתרי הבניה וטפסי 4 ותעודות גמר.  הרשויות השונות כמו פיקוד העורף, כיבוי אש, חברת החשמל ומחלקות הרישוי בעיריות לא עומדות בעומסי העבודה וכן עודף התערבות שלהן ברגולציה גורמות לכך שדירות עומדות ריקות בממוצע 6 חודשים מגמר הבנייה ועד לקבל תעודת גמר ו איכלוס. לקבלנים אין שום שליטה על גורמי השלטון הללו ולהטיל עליהם את האחריות לעיכובים שהם גורמים הינה בלתי סבירה ובלתי חוקתית. 

Inner 620/130

מומלץ עבורך

תגובה אחת ל: ""דין אחד למדינה, דין אחד לקבלנים": עתירה לבג"ץ על חוק המכר"

  1. לכל הקבלנים היקרים יפה מאוד מצדכם שאתם דואגים לכיס שלכם אבל אל תבואו ותיתממו כאילו אתם חורשי הצדק של הרוכשים קרעתם אותנו במדד תשומת הבניה ועוד ריביות ודברים ואם היה איחור בתשלום מצידנו לא ריחמתם והתחשבתם הצמדתם קנס פיגורים ללא רחמים אני אישית בתקופת הקורונה בזמן שהבנקים למשכנתאות נתנו אפשרות דחיית תשלומים ללא ריבית הייתי צריך לשלם פעימה לקבלן התקשרתי לתומי לבקש דחייה התשובה שקיבלתי הייתה די לקונית אנו ממשיכים לבנות כרגיל אין הפסקה וכו' הרשויות לא מעכבות בחצי שנה את הבנייה לכן הגיעה הזמן שיעשו לכם קצת סדר בנתונים
    תודה!

כתיבת תגובה