הבאר-שבע החדשה של המשקיעים הישראלים: אתונה

תחשוב רגע, כמה פעמים אמרת לעצמך: “לוּ רק הייתי משקיע במקומות שהמחירים זינקו בהם משמעותית, הייתי היום עשיר גדול?” • אז זהו. מסתבר שיש מקום כזה, עם צפי לזינוקים במחירים והטבות מס מפליגות • אתונה מחכה לכם עם השקעה בצפי תשואה מטאורית, בדיוק כמו הסאב פריים ב-2008

ההשקעה באתונה נהייתה אטרקטיבית במיוחד | תמונה: Gili Yaari/Flash90

הנהירה ההמונית של המשקיעים בנדל”ן לאחת ממדינות אירופה מסקרנת עד מאוד. מדובר על מדינה שתחום ההשקעות בה בנדל”ן פורח ביותר בשנתיים האחרונות. המדינה נמצאת במרחק טיסה התואם לזמן הנסיעה מירושלים או בני ברק למירון ואין כל סיבה לא להצטרף להצלחה.

אם תהיתם, הרי שמישראל ומכל העולם נוהרים כעת להשקיע ביוון, המדינה שחוותה בעבר משבר. לאחר שהוזרמו אליה מאות מיליארדי אירו בתוך עשור, השתקמה המדינה לבלי הכר. כתוצאה מהמשבר, חווה תחום הנדל”ן צניחת מחירים אדירה ובלתי פרופורציונלית. אזרחים ברחוב העדיפו לקבל מזומן ביד ומיד תמורת הנכס שהיה ברשותם. ממש בדומה לתקופה שאחרי משבר הסאב-פריים בארה”ב ב-2008. גם שם, מי שנכנס להשקעה בזמן הנכון הכפיל והשליש את כספו.

250/200

כעת, כל המדדים ביוון מסמנים שלבי צמיחה מצוינים: האבטלה צונחת, התל”ג עולה, האמון בכלכלה מרקיע, דירוג האשראי נוסק, כמות התיירים מטפסת מדי שנה, השכר צומח, וכפועל יוצא הנדל”ן מזנק, זה בדיוק הזמן להיכנס להשקעה משתלמת ביוון.

חוזרת לצמוח

נתונים כלכליים ועבודות מחקר בינלאומיות מעידות שיוון צועדת במסלול הנכון. אם נעמיק בנתונים נראה כי שיעור האבטלה ירד בשנתיים האחרונות מ-30% ואף 40% בשנים המוקדמות יותר ל-18.5%, וכתוצאה מכך – לאזרחים יש יותר כסף בכיס. רק בתחילת 2019 סוכנות האשראי מודי‘ס העלתה את דירוג האשראי של יוון בשתי רמות.

במקביל נהנית יוון מתיירות נכנסת חזקה ביותר. אם בשנת 2013 הנתון עמד על 20 מיליון תיירים וב-2015 על 25 מיליון, בשנת 2018 נכנסו ליוון כבר יותר מ-33 מיליון תיירים. 6 מיליון מהם ביקרו באתונה. חלקם הגדול שכר חדרים בבוקינג או באמצעות פלטפורמת אייר בי.אנ.בי (Airbnb). והתיירות החזקה דוחפת, ללא ספק, את הכלכלה קדימה.

מומחי נדל”ן שמכירים את אתונה מציינים את שלושת הסיבות לפוטנציאל עליית הערך של הנכסים בעיר. הראשונה, מחירי הנכסים עומדים כיום מתחת לעלות חומרי הגלם לבנייה. השנייה, המדיניות לבנייה נמוכה ביוון לא מותירה מקום לחדרי מלון רבים, וכתוצאה מכך הפלטפורמות המנגישות את הדירות לאירוח תיירים העלו את מחירי הדירות. זאת ועוד, כמו בכל העולם המערבי הצעירים נוהרים מהפריפריות לערי המרכז ומעלים את הביקוש.

הטיימינג הנכון להשקעה ביוון

סיבה נוספת לרווחיות משתלמת בעסקאות ביוון טמונה בתרבות המקומית. כמו בישראל, המקומיים רוכשים דירות לפרטיים ולמשפחות, וככל שהכלכלה תפרח ותצמח ולאזרחים יהיה יותר כסף בטוח בכיס, כך יקלו הבנקים על נטילת משכנתאות. התוצאה: עליית ביקושים לרכישת דירות מצד המקומיים.

כאן בדיוק ניצבת ההזדמנות להרוויח. השלב בו הכלכלה המתייצבת עדיין לא מחלחלת עמוק לציבור, והבנקים למשכנתאות עדיין מציבים תנאים קשוחים בפני המקומיים שמבקשים לרכוש נדל”ן  – זהו הזמן הנכון להשקיע. בשלב הבא, כאשר עוד ועוד יוונים ירצו לרכוש דירה הם יעשו זאת מידיים של משקיע ישראלי. מדוע שאתם לא תהיו מי שימכור להם את הנכס שבבעלותכם במחיר הגבוה פי כמה מהמחיר שרכשתם אותו?

ואכן, משקיעים פרטיים ישראלים ביוון מספרים על עליית ערך בטווח של עשרות אחוזים בתוך חצי שנה עד שנה לנכסים משופצים – החל משנת 2017. אם כך השאלה המתבקשת היא, איך עושים את זה?

בנקודה הזאת כדאי להכיר את חברת ‘מומנט‘ המתמחה בנדל”ן ביוון. החברה בניהולו של המנכ”ל חיים דרמר פעילה בשוק הנדל”ן בארץ למעלה מעשור כאשר זרועותיה מגיעות עד ארה”ב. החברה רושמת הצלחות במקומות השקעה רבים וכעת נערכת להשקת פרויקט הרכישה השלישי שלה במרכז אתונה.

מומנט-אתונה יוון טופס מתעניין:

בשיחה ל’ביזנעס’ אומר דרמר, כי התשואה נטו באתונה להשכרת נכס לטווח ארוך נעה בטווח 4-6% ואילו התשואה על השכרת נכסים לטווחים קצרים באמצעות הפלטפורמות השונות עומדת על 8-10%.

מה ההיכרות שלכם עם יוון ואיך מתבצע המעקב אחרי הטיפול בנכסים?

“אנחנו נמצאים שבוע בארץ ושבוע ביוון. מכירים מצוין שכונות שלמות באתונה. ההמלצה שלנו היא לבוא ולראות, להתרשם מהנכסים. בנוסף אנחנו מחזיקים חברה ומשרד פעיל ביוון האחראי בין היתר לאכוף את העמידה בלוח הזמנים לעקוב אחר כל שלבי התקדמות העסקה, זירוז אנשי המקצוע, וכן מעקב אחר שיפוץ הנכס, ביקורות בנכס, ודוחות למשקיע על בסיס שבועי”.

620/130

שיטת חמשת השלבים

דרמר מסביר כי רכישת הנכס ביוון מתבצע באמצעות חמישה שלבים פשוטים ביותר. “בשלב הראשון נערכת פגישה או שניים להכרת ההזדמנות ביוון, תכנון השקעה, פירוט עלויות וזמני תשלום. לאחר ההחלטה הראשונית אנו עוברים לשלב הבא: סיור בנכסים באתונה וליווי עו”ד מקומי לארגון וסידור הניירת הרלוונטית. בשלב השלישי נערוך בדיקת נכס על ידי עו”ד ומהנדס, אימות ומעקב אחרי כל המסמכים.

“שלב ארבע מתרחש לאחר החתימה על הרכישה וסידור הרישום בטאבו. בשלב הזה נתכנן את השיפוץ בנכס ונצא לדרך”.

הנכס מוכן, האם כאן מסתיים הליווי שלכם?

“ממש לא”. אומר דרמר. “את השיפוץ בנכס נערוך לפי תכנית ההשכרה. לטווח ארוך או קצר למקומיים – או טווח קצר לתיירים, המצריך גם ריהוט בהשקעה לא קטנה. לאחר סיום השיפוץ, נקשר את המשקיע עם חברת ניהול ונלמד אותו כיצד לעקוב ולקבל דו”חות על הנכס”.

נותרה רק נקודה אחרונה. המס בישראל על נדל”ן הוא גבוה מאוד, מה קורה ביוון?

דרמר שמח על השאלה. “זאת בדיוק הסיבה שישראלים רבים גילו את יוון הקרובה. המיסים שהטיל כחלון על המשקיעים גרם לכסף ישראלי לברוח לחו”ל. יוון היא אחת המדינות הכי נוחות בעולם לעסקאות נדל”ן”.

מדוע?

דרמר מסביר כי אמנת מס ייחודית בין ישראל ליוון מתירה למשקיעים לשלם רק את המיסוי הנדרש ביוון ללא השלמת מס בארץ. שימו לב, מס הרכישה ביוון עומד על 3.09% בלבד (בישראל 8%). מס שבח עומד על 0% נכון לשנת 2019 (ובישראל, רק להזכירכם, 25%). על הכנסות משכירות ארוכת טווח, ועל התשואה ישנה ביוון שיטת מיסוי פרוגרסיבית הקובעת את גובה המס ביחס לגובה ההכנסות, הטווח נע בין 15 אחוזים ל-40 אחוזים וללא כפל מיסוי.

“זה הזמן לקפוץ ליוון ולהשקיע את הכסף שלך במקום הנכון. אל תגיע למצב בו תשאל את עצמך עוד כמה שנים ‘איפה הייתי כשכולם השקיעו ביוון'”, מסכם דרמר בקריאת השכמה.

מומנט-אתונה יוון טופס מתעניין:

 

830/125

כתיבת תגובה