ההנחה של משקיעי הנדל"ן: הקורונה – אירוע חולף

הוודאות היחסית בתחום הנדל"ן בהתייחסות לקורונה, לא מעמעמת את הירידות שחוו משקיעי נכסים מניבים, ממסחר, משרדים ועוד, הן באזורי הביקוש וקל וחומר באזורים פריפריאליים • הנתונים אמנם קדמו לנגיף, אך משקפים את המגמה הכוללת שקוראת למשקיעים: זהירות, אורך רוח ושיקול דעת נבון לפני שהכסף מושקע • ומי אשם בירידות? בענף המסחר, מלחמת הקניונים משפיעה בחדות על הנתונים

אילוסטרציה. צילום: חן ליאופולד | פלאש 90

התשואה על נכסים מניבים – בירידה. זוהי התמונה המתקבלת מעיון בסקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים שפרסם השבוע השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, ומתייחס לנתונים מהמחצית השנייה של 2019.

בתקופה הנסקרת אותרו, נדגמו ונותחו נתונים מכ-700 נכסים מניבים: משרדים, מסחר, מבני תעשיה ולוגיסטיקה, בכ-30 ערים ברחבי הארץ, הן באזורי ביקוש והן באזורי פריפריה.

מנתוני הסקר עולה כי התשואה על משרדים עמדה על כ-7.0% לעומת כ-7.1% במחצית הראשונה של 2019. התשואה בנכסים מסחריים עמדה על כ-6.9% לעומת 7.0% והתשואה בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה עמדה על כ-6.9% לעומת 7.2% במחצית השנייה של 2019.

נזכיר כי תוצאות הסקירה מתייחסות לעידן טרם התפרצות נגיף הקורונה והנגזרות ממנו. התוצאות כאמור מצביעות על כך כי שיעורי התשואה בחציון השני של שנת 2019 ירדו ביחס לחציון הקודם בשיעורים הבאים: בנכסי משרדים ובנכסים מסחריים חלה ירידה של כ-1.4%, ואילו בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה חלה ירידה חדה יותר של כ-4.2%.

השמאי הממשלתי מציין, כי בחלק מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים – שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות – כתוצאה מהשכרת חלק מהמבנה כגון גג או קיר חיצוני, למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל. בנוסף קיים מרכיב רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול וכו'. השמאי מדגיש כי הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה, זאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים ואחרים.

מגמה מתגברת

בהסבר לנתונים כותב השמאי הממשלתי כי מגמה זו מהווה המשך למגמות ירידה מתונות, שנצפו בחלק מהנכסים בשנים האחרונות. הירידה, שנצפתה בחציון זה, מעידה על התגברות המגמה הקיימת בשלוש השנים האחרונות.

הירידה בתשואה במשרדים מוסברת בהצפת השוק במשרדים חדשים. גורמים בשוק הנדל"ן העריכו בעבר מספר פעמים כי הצפה של משרדים, בעיקר באזור תל אביב תגרום לכך שמשרדים רבים יוותרו שוממים. בהמשך הסקירה מתייחס השמאי להשפעת נגיף הקורונה על הנדל"ן ועל שוק המשרדים והוא כותב כי בשלב זה ההנחה הרווחת (בינתיים) היא, שמגיפת הקורונה הינה אירוע חולף, שהעולם יתגבר עליו ושיימצא חיסון כנגד הנגיף בתוך שנה עד שנתיים. להנחת עבודה זו השלכות משמעותיות, שכן בתוך ולמרות הכאוס בו אנו מצויים, "הנחת העבודה מייצרת מעין ודאות בשוק הנדל"ן".

מאידך, השמאי לא התעלם מהרוח העוברת על שוק המשרדים והאווירה שנוצרה סביב אפשרויות העבודה מהבית בעקבות משבר הקורונה. "בימים אלה קיים שיח על שינוי התרבות בשוק המשרדים", כותב אוהד עיני. "שינוי בענף זה, יתקיים רק בשינוי תרבותי, שישפיע על שווי הנכס בעסקאות מכר ו/או בדמי שכירות לטווח הארוך. אולם, תהליך כזה, אם יקרה, יקרה בהדרגתיות ולא בשינוי קיצוני חד פעמי". ניתן להניח שעד שיימצא החיסון לנגיף, עדיין עלולה להחריף המגמה של עבודה מהבית.

תחרות עיקשת

הגורמים העריכו כי הירידה בתשואה של נכסי מסחר, קשורה ישירות לתחרות העיקשת בין אפשרויות הקנייה הפיזית בקניונים ובשטחי מסחר לבין אפשרויות הקנייה האינטרנטית או מהפכת האיקומרס בשמה המקצועי. העלייה התלולה בקניות הישראלים בחו"ל הן ברשת והן דרך השמים הפתוחים פוגעת בפדיון החנויות בשטחי המסחר ומשפיעה ישירות על היכולת לעמוד בתשלומי שכר הדירה הגבוהים.

אלא שבתקופה האחרונה השמיים הסגורים לצד ההתכנסות בבתים דווקא עלו הרכישות בשטחי המחסר הפתוחים. ולכן כלפי נגיף הקורונה כותב השמאי כי מדובר על תהליכים איטיים ולא שווים אצל כולם. "אם נשנה את שיעור ההיוון הכולל לצמיתות במסחר, השינוי ישפיע על השווי של סופרמרקט באותה מידה שהוא ישפיע על מסעדות, למרות שידוע, שלגבי שני תחומים אלה השפעת התקופה היא הפוכה.

"ענף הנדל"ן, לעומת שוק ההון, מאופיין בשינויים איטיים. התהליכים שקורים בו, בדרך כלל, נמשכים זמן רב. עסקאות בנדל"ן, בדרך כלל, אינן מאופיינות באימפולסיביות. שוק הנדל"ן מתאפיין בסכומים גדולים, בסוג אחר של שחקנים ובאופטימיות". השמאי כותב במפורש, כי "מי שלא אופטימי לא יכול להיות שחקן בשוק הזה וכנראה שיש לו על מה להסתמך".

השפעות תקופתיות

כלפי הטווח הארוך טוען השמאי הממשלתי כי שוק הנדל"ן בישראל נמצא בעליה מתמדת, וכשיש ירידות מחירים הן תקופתיות ולאחר מכן בא התיקון והמחירים עולים. לכן גם בתקופת אי וודאות השינויים לא יכולים להיות קיצוניים, ולכן על השמאי לחשב בזהירות רבה את המשמעויות התקופתיות, בלי לקבל החלטות לא מבוססות לטווח הארוך.

"כדי לבטא את השוק באופן הנכון, לא ניתן להתעלם מאי הוודאות ומהשפעות התקופה. הנחת העבודה, בהתאם לכל האמור לעיל, שהשוק יחזור לעצמו בתוך פרק זמן של שנה עד שנתיים (בהתאם למציאת החיסון ונתינתו לאוכלוסייה. ד"ש), תלוי בענף, כמו כן ישנם ענפים שהמשבר לא פגע בהם ואולי אף היטיב עימם".

אשר על כן כדאי לקחת נשימה עמוקה ולהמתין עם החלטות עד להתבהרות התמונה הכללית.

כתיבת תגובה