תגובות מעורבות למסמך המדיניות של הרשות להתחדשות עירונית הקובע כי שטח התוספת של דירה בפינוי בינוי יעמוד על 12 מ"ר ולא על 25 מ"ר כבעבר • הרשות הודיע כי תינתן תקופת מעבר להסתגלות וכי תינתן אפשרות השלמה להגעה עד ל-60 מ"ר בדירות קטנות במיוחד • מה יעלה בגורלם של נכסי מסחריים – לדעת הרשות – ומה אומרים על התכנית החדשה יזמי נדל"ן, עו"ד ומשווקים?
שאול כהנא 05.02.2020
תמ"א 38 | צילום אילוסטרציה: חן ליאופולד, פלאש 90מסמך מדיניות חדש שהפיצה הרשות להתחדשות עירונית מצמצם את התמורות שיקבלו בעלי הדירות המשתתפים בפרויקטים של פינוי-בינוי ומיישר קו עם עיריית תל אביב ועיריות נוספות. המסמך שפורסם ב'גלובס' קובע לראשונה כי תוספת "ראויה" לשטח דירה בפרויקט פינוי-בינוי היא 12 מ"ר לדירות סטנדרט והשלמה לעד 60 מ"ר לדירות קטנות יותר. עם זאת, יזמים שיציגו רווחיות גבוהה יוכלו לתת לדיירים דירות גדולות יותר.
המדיניות החדשה תבטל את הנוהג שהיה עד כה שדיירים שמקדמים פרויקטים מסוג זה, קיבלו דירות בשטח שגדול ב-25 מ"ר משטח הדירות המקוריות שלהם. אולם הרשות מודעת לתהליכים הארוכים העוברים על פרויקטים מסוג זה וממליצה על קביעת תקופת מעבר, לפיה תוכניות שנדונו בוועדות לתכנון ולבנייה במהלך שלוש השנים האחרונות ימשיכו להתבסס על התקן הישן.
בסקירת הנושא ב'גלובס' כותב אריק מירובסקי כי בנובמבר האחרון אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב את מסמך מדיניות ההתחדשות העירונית, שבמידה רבה "אותת" לכל השוק את הכיוון החדש. לפי המסמך, דירות במיזמי פינוי-בינוי יגדלו ב-12 מ"ר במקסימום, וכי לדירות ששטחן קטן מ-60 מ"ר, תעשה השלמה ל-60 מ"ר בלבד, לא כולל מרפסת.
הוא מוסיף כי באותו חודש אישרה גם מועצת עיריית פתח תקוה מסמך מדיניות להתחדשות עירונית בשטחה, שקובע אף הוא רף של 12 מ"ר (כולל ממ"ד) כתוספת לדירות קיימות. במסמך העירוני אף נקבע כי פרויקטים של פינוי-בינוי יכללו 20% דירות קטנות בשטח של עד 75 מ"ר. גם בנתניה קידמו מהלך דומה.
נכסים מסחריים בסימן שאלה
בנוסף, משרד המשפטים מקדם מזה מספר חודשים עדכון לתקן 21, ובדצמבר פרסם את הטיוטה שלו שצמצמה את התמורה לבעלי הדירות מ-25 מ"ר, למרווח של 12-25 מ"ר. כעת גם ברשות להתחדשות עירונית, שהוקמה ב-2016 ושמנוהלת על ידי חיים אביטן, מבהירים את עמדתם בנושא, ובמידה רבה מיישרים קו עם תל אביב ושאר הרשויות המקומיות.
ראוי לציין שהמסמך לא מפרט בשלב זה את נוסחת השווי לתמורה של בעלי נכסים מסחריים, אלא מתייחס לנושא באופן כללי: "ככלל, יש לקבוע תמורה ראויה, שתשקף את שווי הנכס המסחרי, תוך שאיפה ליצור איזון ושוויון בגובה התמורות היחסי מול בעלי הדירות". הרשות מודה שבנושא של נכסים מסחריים, אין עוד הרבה ניסיון, אך בגדול הם מסתמכים על העובדה שב-80% מהמבנים המיועדים לפינוי-בינוי אין שטחים מסחריים.
שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא-ביטון, מסרה כי "עשינו היום צעד נוסף בדרך להסדרת תחום ההתחדשות העירונית ומהלך נוסף המסייע לאזרח בתהליכי ההתחדשות. פרסום של סטנדרט אחיד ושקוף יסייע הן לאזרח והן ליזם לעמוד על זכויותיו בתהליך של התחדשות עירונית, יחזק את הוודאות בפרויקט ויפיג חששות או אי בהירות המלווים לעתים פרויקטים מסוג זה".
בעד ונגד התכנית
התגובות על המסמך לא איחרו לבוא. עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי מחמיא למסמך באופן עקרוני אך מצביע על כך כי התכנית אינה נותנת מענה מספק לבעלי חנויות ושטחי מסחר. "תמורה של שטח תמורת שטח לחנות היא לא מספקת והיא מתכון לעצירת פרויקטים".
שמאי המקרקעין ישראל יעקב רואה בעין חיובית את המסמך ולדעתו יש בכך פריצת דרך שתוביל ליותר פרויקטים בתחום: "הקטנת דירה מ-25 מ"ר ל-12 מ"ר תאפשר במקרים מסוימים את הגדלת הרווחיות ובכך אנחנו נראה יותר יזמים ויותר פרויקטי פינוי בינוי".
ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי, קוראת לדיירים להתקדם לחתימת חוזים כמה שיותר מהר בעקבות המסמך המדובר. לדבריה, "אנחנו עדים כל העת לשינויים במדיניות בתכניות פינוי בינוי. הטלטלות הללו מכניסות את הדיירים והיזמים לחוסר ודאות מתמשך, אמנם המסמך הנוכחי של הרשות הארצית להתחדשות עירונית מנסה לייצר ודאות אך אסור לשכוח את הפרויקטים שכבר חתומים". היא ממליצה על תקופת מעבר ארוכה.
האטה בתכניות פינוי בינוי
לעומתה טוען אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס, כי "מדובר בהחלטה שצפויה להכניס קצת סדר וודאות בין מכלול הגופים הפועלים בהתחדשות עירונית – יזמים, רשויות מקומיות ובעלי הדירות. זה טוב ונכון כיוון ותהיה יותר ודאות תכנונית מול הרשות המקומית".
בלום מוסיף, כי "החלק המהותי ביותר בהחלטת הרשות להתחדשות עירונית היא ביישום תקופת מעבר, זאת בניגוד לפעמים קודמות בהן זרקו לפח שנים של עבודה והשקעה בעקבות שינוי מדיניות. זה נכון להחיל את הבשורה החדשה על תכניות שטרם הגיעו לשולחן התכנון".
גם אייל צבס, מנכ"ל בקבוצת אשלי לירן סבור כי "טוב עשתה הרשות להתחדשות עירונית שקבעה כי התכניות שנדונו בוועדות התכנון בשלוש השנים האחרונות יתבססו על התקן הישן. זה יאפשר ליזמים לעמוד בהבטחות ובהסכמים שכבר ניתנו לבעלי הדירות ומעניקים להם תמורות גדולות יותר שניתנו להם בהתאם לתקן הקיים במועד ההחתמה".
"מסמך המדיניות של הרשות להתחדשות עירונית, שמורה על הקטנת התמורה לדיירים, יאט משמעותית את קצב העיסקאות בתוכניות פינוי בינוי", אומר אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו, יו"ר ארגון קבלני הנגב ובאר שבע ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ. "אין לי ספק שאם התמורה תקטן, מס' יחידות הדיור שיבנו בפינוי פינוי תפחת דרמטית".
