הכלכלנית הראשית: המשקיעים בבאר שבע מכרו דירות בהפסד

באר שבע | צילום: S1001, שאטרסטוק

סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מגלה כי בסיכום שנת 2020 עמד מספר העסקאות על 107.5 אלף, ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019. מספר העסקאות בשוק החופשי בלבד עמד על 93.5 אלף, ירידה מתונה של 0.4% לעומת שנת 2019.

ברבעון הרביעי של 2020 נרכשו 28.7 אלף דירות בשוק החופשי, עליה חדה של 29% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019 והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016. הגידול בעסקאות בשוק החופשי הקיף את כל האזורים, כולל ת"א והמרכז שרשמו ירידות ברבעון הקודם. עם זאת הגידול שנרשם באזור ת"א היה מתון למדי (6%). בהשוואה רבעונית היסטורית "מדורג" אזור זה במיקום הנמוך ביותר מבין כל האזורים.

ברבעון האחרון של 2020 נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות בשוק הנדל"ן לאחר הירידות החדות במחצית השנה הראשונה, על רקע פרוץ מגפת הקורונה. סך העסקאות בשוק החופשי (דהיינו ללא "מחיר למשתכן") עמד על 28.7 אלף, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016. בהשוואה לרבעון האחרון של 2019 זהו גידול של 29% במספר העסקאות, בהמשך לגידול של 8% שנרשם ברבעון השלישי (בהשוואה למקביל לו ב-2019). יש לציין כי בשני הרבעונים הראשונים של 2020 נרשמו ירידות בשיעורים דומים (ירידה של 7% ברבעון הראשון וירידה של 27% ברבעון השני). בכך נותר ללא שינוי משמעותי סך מספר העסקאות בשוק החופשי בשנת 2020, אשר עמד על 93.4 אלף, גידול מתון של 0.4% לעומת שנת 2019.

בהכללת מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות ברבעון האחרון של 2020 על 32.4 אלף, עליה של 19% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019. שיעור גידול זה מתון משמעותית מזה שנרשם בשוק החופשי, על רקע ירידה חדה במכירות "מחיר למשתכן". בסיכום שנת 2020 עמד מספר העסקאות על 107.5 אלף, ירידה של 2% בהשוואה לשנת 2019. 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במספר העסקאות בשוק החופשי הקיף את כל האזורים, כולל אזורי המרכז ות"א שהיו היחידים בהם נרשמה ירידה בעסקאות ברבעון השלישי (בהשוואה למקביל לו ב-2019). עם זאת, בעוד שבאזור המרכז נרשמה התאוששות משמעותית  במספר העסקאות ברבעון האחרון (גידול של 24%, נמוך רק בחמש נקודות אחוז משיעור הגידול הארצי), באזור ת"א הגידול במספר העסקאות עמד על 6% בלבד (האזור היחידי שרשם שיעור גידול חד ספרתי בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019). בסיכום שנתי, ההתאוששות במספר העסקאות באזורי ת"א והמרכז ברבעון האחרון של 2020 לא הצליחה למחוק לחלוטין את הירידות שנרשמו ברבעונים הקודמים, כאשר מספר העסקאות השנתי בשוק החופשי בשני אזורים אלו ירד בשיעורים של 5% ו-8%, בהתאמה. אזור נוסף שרשם ירידה בעסקאות אלו הינו אזור חדרה. 

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון הרביעי של 2020 נמצא כי ברמה הארצית רבעון זה הינו השביעי בגובהו מאז שנת 2002 (כלומר מתוך 76 רבעונים). באזורי חיפה וירושלים רבעון זה מדורג אף גבוה יותר- הרביעי בגובהו מאז שנת 2002. מנגד, הדרוג ההיסטורי הנמוך ביותר של מספר העסקאות בשוק החופשי נרשם באזור ת"א- מדורג במקום ה-43 בלבד (דהיינו, מדורג בחצי התחתון של התפלגות העסקאות הרבעונית באזור זה מאז שנת 2002). 

המשקיעים מפסידים, המשקיעים חוזרים

את הגידול בעסקאות ברבעון הרביעי הובילו המשקיעים, עם רכישות בסך של 6.2 אלף דירות, גידול חד של 77% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. זאת הן על רקע הפחתת מס הרכישה בחודש יולי האחרון והן על רקע הרמה הנמוכה ברכישות המשקיעים שנרשמה ברבעון האחרון של 2019. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 19.2% מסך הרכישות, שיעור הגבוה ב-6.3 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון האחרון של 2019 וגבוה ב-4.5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם.

מכירות המשקיעים ברבעון הרביעי הסתכמו ב-6 אלף דירות, גידול של 33% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019, גבוה משמעותית מהגידול בסך מכירות יד שניה. ברבעון זה שב לעלות שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי. בולט במיוחד אזור הדרום, בו כרבע מהדירות שמכרו המשקיעים ברבעון זה  הניב ולהם הפסד הון ריאלי.

לראשונה מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים ברבעון השני של 2016, נרשם גידול חיובי ב"מלאי" זה ברבעון האחרון של 2020, אף כי מדובר בגידול של כ-220 דירות בלבד. במקביל, אינדקס "סנטימנט משקיעים" יצא לראשונה מאז הרבעון הראשון של 2016,מהטריטוריה השלילית בה היה מצוי.

ברבעון הרביעי של 2020 נמכרו ע"י המשקיעים 6 אלף דירות, גידול של 33% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2019 וללא שינוי בהשוואה לרבעון הקודם. הגידול החד במכירות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019 גם גבוה ב-11 נקודות אחוז משיעור הגידול בסך דירות יד שניה שנמכרו באותה תקופה. 

רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ע"י משקיעים ברבעון האחרון של 2020 (שומות סופיות בלבד) עמד על  358 אלף ₪, סכום זה נמוך ב-20% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. באזור ת"א עמד רווח ההון הריאלי הממוצע על 668 אלף ₪, נמוך ב-13% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. יש לציין כי ברבעון הראשון של 2020 עמד רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים באזור ת"א על קרוב ל-900 אלף ₪. יתכן וירידה חדה זו נובעת לפחות בחלקה משינוי ב"תמהיל" הדירות הנמכרות (במובן זה שנמכרות דירות זולות יותר), אולם לא מן הנמנע כי ירידה זו משקפת גם ירידת מחירים "נקיה" בדירות יד שניה באזור ת"א , כפי שעולה בין היתר ממדד קייס-שילר של מכון גזית-גלוב. 

שיעור המס האפקטיבי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 12%, נמוך ביותר ממחצית משיעור מס השבח הסטטוטורי, העומד על 25%, זאת בשל שיטת החישוב הלינארית (לפיה החיוב במס הינו רק בגין השנים החל מינואר 2014, עת בוטל הפטור ממס שבח במכירת דירות ע"י משקיעים. שיעור המס נקבע לפי היחס בין מספר שנות האחזקה בנכס אחרי ינואר 2014 לבין סך שנות האחזקה בנכס, מוכפל ב-25%). בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 עלה שיעור מס השבח האפקטיבי ב-1.5 נקודות אחוז, בין היתר כפועל יוצא של שיטת החישוב הלינארית (ככל שמועד המכירה "מתרחק" מינואר 2014, יותר שנים מסך שנות האחזקה בנכס חייבות במס). בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גם כן גידול משמעותי יחסית, של 1.2%, בשיעור המס האפקטיבי, זאת על רקע ירידה בממוצע שנות האחזקה בנכס בדירות שנמכרו.

הורדת המס "פיצתה"

בניתוח שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נמצא כי נבלמה הירידה בשיעור זה שנרשמה ברבעון השלישי של 2020, לאחר הזינוק החד במחצית השנה הראשונה, על רקע פרוץ מגפת הקורונה. כך, 13.8% מסך הדירות שמכרו המשקיעים הניב להם הפסד הון ריאלי, שיעור כמעט כפול מאשר ברבעון האחרון של 2019. בהשוואה לרבעון הקודם זוהי עליה  של 1.2 נקודות אחוז.  בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ב"ש עם גידול חד בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד, כאשר שיעור זה עמד על 24.3% מסך הדירות שמכרו משקיעים באזור זה באותו הרבעון. בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 הוכפל שיעור הדירות שנמכרו בהפסד באזור זה, כאשר גם בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עליה משמעותית של 7 נקודות אחוז. השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד ברבעון הרביעי של 2020 נרשם באזור ת"א ובאזור ירושלים, כאשר שיעור זה עמד על פחות מ-6% מסך הדירות שמכרו משקיעים באזורים אלו. עם זאת, באזור ת"א מדובר בגידול של פי שתיים בשיעור זה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019, ואילו באזור ירושלים מדובר בעליה מתונה של 0.4 נקודת אחוז. לגבי אזור ירושלים יש לציין כי בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה משמעותית בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד.

באופן כללי כאשר בוחנים את שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ע"י משקיעים על רקע השינויים בסך העסקאות בדירות יד שניה (כולל אלו שנמכרות ע"י משפרי דיור) ניתן לראות כי קיים מתאם שלילי בין שני משתנים אלו. בולטת במיוחד העובדה לפיה ברבעון השני השנה  בו ירד מספר העסקאות בשיעור חד, לרמתו הנמוכה ביותר מאז שנות האינתיפאדה השניה, הגיע לשיאו שיעור הדירות שנמכרו בהפסד. 

הגידול החד במכירות המשקיעים ברבעון הרביעי, קוזז במלואו ע"י גידול חד אף יותר במספר הדירות שרכשו משקיעים (הרחבה בהמשך). בכך, לראשונה מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים, ברבעון השני של 2016, נרשם גידול חיובי ב"מלאי" זה, אף כי מדובר בגידול של כ-220 דירות בלבד. בהקשר זה מצייני כלכלני האגף באוצר, כי ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים אנו כוללים גם רכישות של קרנות רי"ט וחברות הרוכשות מקבצי דיור להשכרה. הגידול שנרשם ברכישות אלו ברבעון האחרון של 2020 בפרט, ובשנת 2020 בכלל, מסביר מחצית מגידול זה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. מאז החל לרדת "מלאי" זה ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו כ-27 אלף דירות. 

ברבעון הרביעי של 2020 נרכשו 6.2 אלף דירות ע"י משקיעים, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון הראשון של 2016, זאת על רקע הורדת מס הרכישה על דירות להשקעה בחודש יולי האחרון. בהשוואה לרבעון המקביל  של 2019 זהו גידול חריג של 77%,. מעבר להשפעת הורדת מס הרכישה על גידול זה יש לציין כי "תרמה" לגידול חד זה הרמה הנמוכה במיוחד של רכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2019. בהקשר זה נציין כי בהשוואה היסטורית בין רכישות המשקיעים ברבעון הרביעי בעשור האחרון נמצא כי הרבעון הרביעי של 2019 היה הנמוך ביותר לפחות מאז שנת 2002. הרבעון האחרון של 2020 מדורג שביעי בהשוואה זו. 

כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 19.2% מסך הרכישות, שיעור הגבוה ב-6.3 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון האחרון של 2019 ועליה של 4.5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם (שחלקו היה עדיין תחת שיעור מס של 8%). זהו גם השיעור הגבוה ביותר ברכישות המשקיעים מאז הרבעון השלישי של 2016. יחד עם זאת שיעור זה עדיין נמוך ממשקל המשקיעים בתקופה שלפני העלאת מס הרכישה האחרונה (יוני 2015). כך למשל ברבעון האחרון של 2014 ריכזו המשקיעים יותר מרבע מסך הרכישות.

הורדת מס הרכישה "פיצתה" על העליה המתונה בריבית המשכנתאות (בין הרבעון האחרון של 2020 למקביל לו ב-2019), כמו גם על העליה בריבית הריאלית של בנק ישראל. 

ירושלים (וסביבתה) שוב מובילה

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד ברכישות המשקיעים הקיף את כל האזורים, כאשר שיעור הגידול הגבוה ביותר נרשם באזור ירושלים, בו זינקו רכישות המשקיעים בשיעור של 120% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019. סך רכישות המשקיעים באזור זה ברבעון הרביעי של 2020 עמד על 684 דירות, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו באזור ירושלים מאז רמת השיא ההיסטורי שנרשמה ברבעון השני של 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה. שיעורי גידול של למעלה מ-100% נרשמו גם באזורי חיפה (115%) וב"ש (105%). לגבי אזור ב"ש נזכיר כי באזור זה נרשם במקביל גידול חד בשיעור הדירות שמכרו משקיעים בהפסד הון ריאלי.  שיעור הגידול המתון ביותר נרשם באזור ת"א- גידול של 19% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019.

הגידול החד ברכישות המשקיעים ברבעון הרביעי של 2020 בהשוואה למקביל לו בשנת 2019, הביא לגידול בסך חיובי מס רכישה מדירות להשקעה, אשר הסתכמו ב-570 מלש"ח, גידול של 16% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019. מובן כי שיעור גידול זה נמוך משמעותית מהגידול הכמותי במספר הדירות שנרכשו להשקעה (אשר עמד כאמור על 77%), זאת הן בשל העובדה שכל דירה מניבה כעת מס נמוך יותר (בהינתן מחיר קבוע) והן בשל העובדה שמחירי הדירות שרכשו המשקיעים ברבעון האחרון של 2020 היו נמוכים ב-6% מאשר אלו שנרכשו ברבעון האחרון של 2019. כמו-כן יש לציין כי הגידול בחיובי המס בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 מוסבר בין היתר ברמה הנמוכה במיוחד של רכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2019, כפי שצוין לעיל. כך למשל, בהשוואה לרבעון האחרון של 2015, אשר היה כבר תחת שיעור מס רכישה של 8% (מס הרכישה הועלה בסוף חודש יוני 2015), נמוכים חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ברבעון האחרון של 2020 ב-13% בהשוואה לרבעון האחרון של 2015.

מדד סנטימנט המשקיעים בשוק הנדל"ן הגיע ברבעון הרביעי לרמה של 1. בהקשר זה מזכירים באגף הכלכלן הראשי, כי ערכים הנמוכים מ-1 באינדקס זה משקפים טריטוריה שלילית ולהיפך ערכים הגבוהים מ-1. בכך, לראשונה מאז הרבעון הראשון של 2016 יצא סנטימנט המשקיעים מהטריטוריה השלילית בה היה מצוי. בהשוואה לרבעון השלישי של 2020 נרשמה עליה של 7.5% באינדקס זה ועליה של 5% בהשוואה לרבעון האחרון של 2019. הגידול החד ברכישות המשקיעים ברבעון האחרון של 2020, על רקע הורדת מס הרכישה, כאשר הגידול במכירות המשקיעים היה מתון משמעותית, הוא זה המסביר את העליה בסנטימנט המשקיעים. מה שמיתן מעט את הגידול באינדקס זה היתה הירידה המסוימת שנרשמה בשיעור משפרי הדיור הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (ירידה המבטאת חשש של משפרי הדיור שמא לא יצליחו למכור את הנכס שבבעלותם, במחיר המבוקש על ידם).

דירות חדשות: שוק חופשי רותח

רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון הרביעי הסתכמו ב-11 אלף, עליה של 17% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. רכישת דירות חדשות בשוק החופשי ע"י סגמנט זה רשמה גידול חד אף יותר, של 46%, בעוד מספר דירות יד שניה שרכשו רשם עליה של 9% בלבד. לא מן הנמנע כי גידול מתון יחסית זה נובע לפחות בחלקו ממתן הארכה למשפרי הדיור שרכשו דירה חדשה  להמשיך להחזיק בדירתם הישנה מבלי שיחויבו במס כמשקיעים.

רכישות משפרי הדיור ברבעון הרביעי הסתכמו ב-11.4 אלף דירות, גידול חד של 22% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 וגידול של 5% לעומת הרבעון הקודם.

"מלאי דירות בהמתנה" עמד בתחילת 2021  על 17.7 אלף דירות, גידול חד של 18% בהשוואה לרמתו של מלאי זה בחודש מרץ 2020, עם פרוץ מגפת הקורונה. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של "מלאי" זה מאז דצמבר 2014, אשר הושפע מהמתנת הזוגות הצעירים לתכנית מע"מ אפס.

רכישות תושבי החוץ בישראל הסתכמו ברבעון הרביעי של 2020 ב-300 דירות בלבד, עליה מתונה של 5% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019. אזור ת"א רשם ירידה חדה של 48% ומנגד, גידול חד של 92% נרשם באזור ירושלים.