מומחים: צפי לירידה בכמות ההיתרים לפרויקטים חדשים

דוח ההתחדשות העירונית של דן אנד ברדסטריט, סוקר, לצד החברות המובילות בתחום, את השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית: עובדים רבים טרם חזרו למקומות עבודתם או לשוק העבודה, והדבר משפיע על קצב רכישת הדירות • על פי הערכת דן אנד ברדסטריט, פער זה עלול לא להיסגר במהלך המחצית השנייה • הדוח המלא וניתוחו

התחדשות עירונית | צילום אילוסטרציה: shutterstock

דן אנד ברדסטריט מפרסמת את דירוג DUN’S 100 בתחום התחדשות עירונית. בשל תקופת הסגר ושיבוש בתהליכים בשל המגיפה והמגבלות, צפויים להערכת דן אנד ברדסטריט עיכובים של כ-4 חודשים במסירת פרויקטים שעתידים היו להסתיים בשנה הקרובה. בנוסף להערכת החברה, חלה עליה ברמת הסיכון בענף בעת האחרונה לאור המגמות הענפיות, בפרט הירידה המשמעותית בקצב המכירות אל מול מועד סיומה המתקרב של תכנית תמ”א 38.

דן אנד ברדסטריט צופים השנה ירידה בכמות ההיתרים שיינתנו לפרויקטים חדשים בשל הגבלות הקורונה. אולם גם שנת 2019 חוותה ירידה בבקשות להיתרי בניה של פרויקטים חדשים בתחום תמ”א 38. הערכות מדברות על ירידה בשיעור של כ-10% בהשוואה לשנה קודמת.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

לעומת הבנייה החדשה, תחום ההתחדשות העירונית שומר בשנת 2019 על היקפי פעילות דומים לשנים קודמות, וזאת למרות אי הבהירות המתמשכת לגבי המשך תמ״א 38. מבחינת היתרי שנייה מובילה שנת 2019 עם כ-600 היתרי בניה שניתנו (להבדיל מבקשות שהוגשו. ד”ש) לפרויקטים חדשים בתחום, אלא שלצד שנת שיא מבחינת היתרי בניה שניתנו, נמשכת ירידה במספר הבקשות המוגשות.

בשנים האחרונות תחום התחדשות העירונית ממוקד באזור תל אביב והמרכז. אזור זה מקור ל-72% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בשנת 2019. הדבר נובע הן ממחסור בעתודות קרקע במרכז, והן בשל הכדאיות הכלכלית הגבוהה יותר של הפרויקטים במרכז ביחס לביצועם בפריפריה.

להערכת דן אנד ברדסטריט, מחוזות תל אביב והמרכז צפויים להמשיך להוות 60%-55% מהפעילות הענפית, למרות התוכניות הנמצאות על שולחנם של מוסדות התכנון שמייעדות בשנים הבאות להגדיל את חלקם של מחוז ירושלים, מחוז הדרום ואף יהודה ושומרון, על חשבון הנתח של תל אביב והמרכז.

מובילות את הענף

בדירוג DUN’S 100 לשנת 2020 דורגו כ-100 חברות מובילות בסך הכל, כ-70 חברות בתחום תמ”א 38 וכ-30 חברות בתחום פינוי-בינוי. זאת לאחר שנבחנו מועמדותן של מאות חברות בתחום: בדירוג תמ”א 38 חולקו החברות המדורגות ל-4 תת-דירוגים: Dun’Stars, מובילים, בולטים וידועים. דירוג נוסף בתחום תמ”א 38 בוצע לפי ערים ואילו בדירוג פינוי-בינוי – החברות המדורגות חולקו ל-2 תת-דירוגים: מובילים ובולטים. הדירוג נקבע לפי שורה ארוכה של פרמטרים הבוחנים את פעילות החברה ואת שרידותה ואמינותה.

בדירוג Dun’Stars פותחים את הרשימה אשדר בוטיק עם 38 פרויקטים חלקם אוכלסו וחלקם בתהליכים שונים, אורבן נדל”ן עם 36 פרויקטים, אפריקה התחדשות עירונית 19, אקו סיטי 45, בית וגג 31 ויעקב גלבוע בניה ויזמות עם 41 פרויקטים.

במקום השני של בדירוג ‘מובילים’ אנחנו מוצאים את החברה החרדית אירנשטיין מגה בית פרוייקטים עם 16 פרויקטים, מתחת למקום הראשון בו ממוקמת חברת אוראקל. במקום השלישי אנגלאינווסט התחדשות עירונית, אנשי העיר, גרופית וד.ר. חיזוק ובינוי.

ההתחדשות – עוגן לענף

בסקירת ענף ההתחדשות העירונית לסיכום שנת 2019 ומבט לשנת 2020 בצל השפעת משבר הקורונה, כותבים בדן אנד ברדסטריט, כי תחום ההתחדשות העירונית מהווה עוגן בפעילות ענף הנדל”ן בישראל בשנים האחרונות. מדובר על תחום בו פועלים כ-1,500 יזמים שונים. ההיקף הכספי השנתי של הפרויקטים בתחום נאמד בכ-20 מיליארד שקל בשנת 2019, המהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל”ן למגורים.

התחום אופיין באי-וודאות רבה, עוד טרם פרוץ משבר הקורונה, כתוצאה מאי-בהירות לגבי המשך קיום תכנית תמ”א 38, עד שבסופו של דבר הוארכה התכנית אשתקד על ידי מנהל התכנון עד אוקטובר 2022. זאת במקביל לשינויי מדיניות תכופים בקרב רשויות מקומיות כלפי התחום. למרות האי-וודאות, התחום שמר על היקפי פעילותו בשנת 2019, בעיקר בשל פרויקטים שבנייתם החלה לאחר שאושרו בשנים קודמות, כפועל יוצא של עליה במתן ההיתרים בתחום.

הענף מושפע

ענף הנדל”ן, ובכלל זה תחום ההתחדשות העירונית, חווה בימים אלה שיבוש בפעילות בצל משבר הקורונה. בצד הביקוש מורגשת ירידה ברכישות דירות כתוצאה מחוסר ביטחון תעסוקתי בשוק העבודה. המשבר פגע במספר רב של ענפים במשק אשר חוו או חווים שיבושים מהותיים בפעילות העסקית, חלקם צפויים לסבול מהמשך שיבוש ניכר עד כדי קיפאון בפעילות עד אשר יימצא טיפול הולם במגיפה. כתוצאה, עובדים רבים טרם חזרו למקומות עבודתם או לשוק העבודה, והדבר משפיע על קצב רכישת הדירות.

כלפי היציבות היחסית בנטילת משכנתאות חדשות בחודש יולי 2020 בהשוואה ליולי אשתקד כותבים בדן אנד ברדסטריט כי להערכתם חלק ניכר מהמשכנתאות שנלקחו בחודש יולי השנה הינן בגין עסקאות שנחתמו לפני פרוץ המשבר, כך שמוקדם עדיין להעריך מגמת התאוששות בשוק. בינתיים, במטרה לעורר ביקושים, הממשלה הגיבה והודיעה במהלך יולי על הפחתת מס רכישה למשקיעים (הפחתת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה מ-8% ל-5%, הרמה שהייתה נהוגה עד שנת 2015, טרם הרחקת המשקיעים מהשוק). צעד זה צפוי למתן במידה מסוימת את הירידה במכירת דירות חדשות.

870/135 ליינר ארטקל

מנגד, סבל צד ההיצע, בחודשים מרץ-אפריל במחסור (ארעי) בכוח אדם ובתשומות המשמשות לבניה כתוצאה מהסגר במשק ובשטחי הרשות הפלשתינאית. זאת בנוסף לירידה משמעותית בכמות הדיונים בקרב מוסדות התכנון, בשל מצוקת כוח אדם וההגבלות שהוטלו, שהביאה כפועל יוצא, לירידה באישור תוכניות חדשות. על פי הערכת דן אנד ברדסטריט, פער זה עלול לא להיסגר במהלך המחצית השנייה, כך שבסך הכל צפויה השנה ירידה בכמות ההיתרים שיינתנו לפרויקטים חדשים. בנוסף, איסור ההתקהלות, בפרט בתקופת הסגר, מנעה קיומם של כנסי דיירים. כנסים אלה מהווים שלבים המחויבים בחוק, שבהם מחליטים הדיירים על בעלי תפקידים, זהות הקבלן ואישור התוכנית.

וואקום ליזמים

בדן אנד ברדסטריט טוענים עוד כי המצב שנוצר במשק ולפיו יזמים נותרו עם מלאי דירות לא מכור על המדף, פוגע בשוק בעקבות וואקום שנוצר על ידי הדיירים המודעים לכך שהתוכנית עומדת לפוג והם כבר רוצים לבנות, אלא שכל עוד חברה מחזיקה במלאי דירות היא לא מסוגלת להיכנס לפרויקט חדש (בשל התחייבויות לגורמים מממנים, פערי תזרים ועוד). אל הוואקום הזה נמשכים קבלנים או יזמים עם יכולת נמוכה יותר שאינם בהכרח בעלות מסוגלות ביצוע ואיתנות פיננסית גבוהים בעת הזו. דבר זה מעלה את רמת הסיכון בתחום.

בסקירה מצוין עוד כי בעקבות המצב ישנה גם הזדמנות כלכלית בעת הזו לרוכשי דירות. כפועל יוצא של הביקוש וההיצע בתקופה זו – אותרו יזמים שמעדיפים לשדרג מפרט באותו מחיר מבוקש או אפילו לתת הנחה של כ-5% ובלבד שלא להישאר עם מלאי דירות לא מכורות. כאן קיימת שונות בין החברות הגדולות ליזמים קטנים – בעוד חלק מהחברות הגדולות מסוגלות לספוג ירידה ברווחיות, אורך הנשימה של היזמים הקטנים קצר יותר משמעותית, מה שתורם לעליה הכללית ברמת הסיכון בענף. אם אתם בעניין של רכישה ייתכן שנפלתם לתקופה טובה עם הצעות משתלמות.

אפרת שגב, סמנכ”ל כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט: “ענף הנדל”ן, ובכלל זה תחום ההתחדשות העירונית, חווה בימים אלה שיבוש בפעילות בצל משבר הקורונה. בצד הביקוש, מורגשת ירידה ברכישות דירות. ומנגד בצד ההיצע, מצוקת כח אדם בבנייה בחודשי הסגר והגבלות הקורונה השונות, הביאו לעיכובים בביצוע פרויקטים ומסירת דירות וכן ירידה בכמות ההיתרים שיינתנו לפרויקטים חדשים. הסיכון בתחום הולך וגובר להערכתנו ומעניין יהיה לראות כיצד ינהג בעת הקרובה, במציאות כה דינמית ומשתנה”.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה