המחירים בירושלים עלו, החרדים מתקשים יותר לרכוש בה דירות

סקירת ענף הנדל"ן לחודש אוגוסט 2022 ע"י צוות המחקר באגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שוב מציפה את הירידה החדה במכירות הקבלנים ואת מגמת ההיפטרות של משקיעים מדירות | במקביל נחשף כי רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באזור ירושלים עמד על 14 אלף שקלים לחודש | ומה הוביל לירידה החדה מאוד במכירות 'מחיר למשתכן', האם זו הססנות בשל עליית הריבית? | סקירה מרתקת

מחיר למשתכן בירושלים | צילום: 'ביזנעס'

בחודש אוגוסט העמיקה הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, כאשר אלו הסתכמו ב-8.3 אלף דירות, ירידה של 41% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת בהמשך לירידות מאז חודש מרץ האחרון. בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכם מספר העסקאות ב-7.8 אלף, ירידה של 38% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. כך מפרסמת היום הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, במחקר שערך צוות הכלכלנים במשרד.

לפי הניתוח עולה, כי רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.4 אלף דירות, ירידה בשיעור חד במיוחד של 52.4% בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מאז הוכבד מס הרכישה על דירות להשקעה בנובמבר אשתקד, זאת כאשר בדר"כ הירידה החדה ביותר שנרשמת לאחר העלאת שיעורי המס הינה בחודש שלאחר העלאת המס. ממצא חריג זה מוסבר בירידה חדה של 57% ברכישות המשקיעים באזור ב"ש, לאחר שאזור זה רשם שיעורי ירידה מתונים יחסית לאלו שנרשמו ברמה הארצית. משקל המשקיעים בסך העסקאות ברמה הארצית ירד ל-17%.

מכירות המשקיעים בחודש אוגוסט עמדו על 1.9 אלף דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, שיעור ירידה מתון בתשע נקודות אחוז מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש אוגוסט, כאשר במהלך החודש נגרעו ממלאי זה 431 דירות, בהמשך לירידות במלאי זה מאז חודש דצמבר האחרון.

לעומת זאת, מכירות הקבלנים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-2.9 אלף דירות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, זאת בהמשך לירידות שהולכות ומתעצמות מאז חודש פברואר האחרון. בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2.4 אלף דירות, ירידה של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נותרו מכירות הקבלנים, הן בשוק החופשי והן בהכללת "מחיר למשתכן", ללא שינוי מהותי. יש לציין כי רמת מכירות הקבלנים בחודשים יולי-אוגוסט האחרונים הינה הנמוכה ביותר מאז מאי 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש אוגוסט עמד על 5.4 אלף, ירידה חדה של 39% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 17% בהשוואה לחודש הקודם. הירידה החדה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים, בכלל זה אזורי הפריפריה, אשר עד לחודש יולי רשמו שיעורי ירידה מתונים יחסית.

רכישות דירה ראשונה בחודש אוגוסט הסתכמו ב-4.2 אלף דירות ירידה חדה של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בחודש אוגוסט ב-3.6 אלף דירות, ירידה של 24% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. נציין כי עד חודש מרץ האחרון נרשם רצף עליות בשיעורים חדים ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ואילו מאז חודש אפריל נרשמת ירידה ברכישות אלו, יתכן בין היתר, על רקע העלאת ריבית בנק ישראל.

בניתוח רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באזור ירושלים בחודש אוגוסט השנה נמצא כי השכר הממוצע למשק בית עמד על 14 אלף ₪, ברוטו לחודש, תוך שונות גבוהה בחלוקה לחמישוני שכר. כך, בעוד שבחמישון הנמוך עמד שכר זה על 4.5 אלף ₪ (נדגיש, למשק בית), בחמישון העליון הגיע שכר זה קרוב ל-32 אלף ₪. שונות זו מוסברת בין היתר בשכיחות גבוהה של משקי בית חרדים בחמישונים הנמוכים. בהשוואה לרמות השכר של מי שרכשו את דירתם הראשונה באזור זה (בשוק החופשי בלבד) ב-2019, נמצא כי בניגוד לאזורים אחרים שניתח אגף הכלכלנית הראשית באוצר בחודשים הקודמים (נתניה, ב"ש, חיפה), הרי שרמות השכר של הרוכשים באזור ירושלים באוגוסט השנה גבוהות יותר, ובאופן משמעותי, בפרט בארבע החמישונים הנמוכים.

Inner article

 

במקביל נמצא, כי אמנם גם רמות המחירים של הדירות שנרכשו באוגוסט 2022 גבוהים משמעותית מאשר ב-2019, אולם בשני החמישונים הנמוכים פערי השכר (בין הרוכשים באוגוסט השנה לעומת 2019) גבוהים מפערי המחיר. ולהיפך בשני החמישונים הגבוהים (בחמישון השלישי פער השכר זהה לפער המחיר). ממצאים אלו מרמזים על עליה במינוף של שני החמישונים העליונים וירידה במינוף של שני החמישונים הנמוכים (אם כי סביר להניח כי לפחות בחמישון הנמוך, משקי הבית מתבססים במידה רבה על תמיכה כספית משמעותית נוספת, כמו למשל גמ"חים וכדומה. זאת נוכח רמות השכר הנמוכות שלהם).

סך הרכישות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" בחודש אוגוסט עמד על 530 דירות בלבד, ירידה חדה של 66% בהשוואה לאוגוסט אשתקד והרמה הנמוכה ביותר של רכישות אלו מאז אפריל 2020, עם פרוץ מגפת הקורונה. בהקשר זה נציין כי עדיין יש אלפי דירות שהוגרלו במסגרת "מחיר למשתכן" שטרם נחתמו חוזים עם הרוכשים (החתימה נעשית לאחר קבלת היתר בניה). עורכי המחקר באגף הכלכלנית הראשית באוצר מציינים כי "אין בידינו די נתונים כדי לקבוע באיזו מידה מוסברת הירידה החדה ברכישות אלו בחודש יולי האחרון – בעיכובים במתן היתרי בניה ו/או הססנות מצד הזוכים, בפרט לנוכח העלאת הריבית במשק. בהקשר זה נציין כי רמות השכר של הרוכשים במסגר "מחיר למשתכן" הינן נמוכות בדר"כ מאלו הרוכשים את דירתם בשוק החופשי".

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה