המשרדים יהפכו למלונות ומעונות, המטרו ממשיך להתקדם

מגדלי משרדים | צילום אילוסטרציה: shutterstock

שתי החלטות חשובות שקיבלה ואישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה בראשות מרדכי כהן, מנכ"ל משרד הפנים, עתידות לתת אותותיהן בשנים הקרובות. האחת עוסקת בתחום המלונאות וקידום מעונות סטודנטים והשנייה עוסקת בהמשך החתירה לעבר רשת המטרו בגוש דן והסביבה, למרות ההתנגדות הקולנית של שרת התחבורה מירי רגב.

ההצעה הראשונה עוסקת בתקנות המאפשרות הסבת מבנים קיימים (כגון משרדים ומבני מסחר) שנבנו לפני שנת 2009 למלונות או למעונות סטודנטים. התקנות החדשות יועברו לאישור שר הפנים אריה דרעי. נזכיר כי חוק ההסדרים עוסק בהסבת מבנים אלו לטובת מגורים, אך המועצה הארצית לא עסקה בכך מפאת סטנדרטים מחמירים של ארגון NFPA.

בשנים האחרונות מעודדת מדינת ישראל את הסבתם של בנייני משרדים ומבני מסחר לתחום המלונאות, ואף מעניקה תקציבים לשם כך. בעוד שבין השנים 2015 ו-2016 רק כ-200 מבני משרד ומסחר הוסבו ליחידות מלון, בשנת 2017 הבינו היזמים את הפוטנציאל הטמון בתחום וביצעו כ-520 הסבות ליחידות מלונאיות. שנה לאחר מכן, בשנת 2018, המספר הכפיל את עצמו וזינק ל-1,088 הסבות.

התקנות החדשות מבקשות לעשות סדר בתחום, ולהסב כל מבנה למלונאות או למעונות סטודנטים. הבשורה הגדולה הטמונה בתקנות החדשות – הן בכל הנוגע לעמידה בדרישות של תקן הבניה בנושא בטיחות אש. במקור, חלק מהמבנים אינם יכולים לעמוד בהוראות התקנות הקבועות בנוגע לבטיחות אש, אולם למרות זאת מבחינת בטיחותית, ישנה אפשרות לאשר את המבנים לשימוש החדש בתנאים אחרים וחילופיים. 

ההצעה מבוססת על רציונל התקינה בארה"ב של ה-NFPA (ארגון הפועל בתחום ללא כוונת רווח קרוב ל-50 שנה), שמתייחסת לדרישות ההנדסיות של המבנה לפי השימוש החדש. כך למשל קובעות התקנות החדשות כי חדר מדרגות יכול להיות ברוחב 90 ס"מ, למרות שהתקן המחייב בישראל קובע רוחב של 1.10 מ'. דוגמא נוספת היא הרוחב של דרך הגישה. בתקנות החדשות מוצע לאשר רוחב מינימלי של  2.7 מטר, חלף רוחב של 4 מ' בדרישות הקיימות. במידה ורוחב דרך הגישה יפחת מ- 3.5 מ', היזמים יחוייבו להתקין מערכת מתזים בכל שטחי הבניין ובכלל זה בחדרי המדרגות המוגנים.

רותי שורץ חנוך, סגנית מנכ"לית למינהל התכנון ברגולציה: "מדובר בשינוי בתקינה שיאפשר ביתר קלות להסב מבנים קיימים לשימושי תיירות מבחינת עמידה בהוראות תכן הבניה, תוך שימוש באמצעים חלופיים. זאת, מתוך ההבנה שתיירות היא מנוע צמיחה חשוב בכלכלת העיר ובכלל".

תכנון אורבני נכון

ההחלטה השנייה נוגעת לתוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב. הדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה עסק בפרסום הודעה לקביעת תנאים והגבלות להנפקת היתרי בנייה בשטחים שסביב ל-32 תחנות, מתוך 109 תחנות שמתוכננות בפרויקט המטרו. 

על פי דיווח ב'ישראל היום' בתום הדיון הורתה המועצה על פרסום הודעה בדבר הכנת תמ"א 70 – תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכות המטרו במטרופולין תל אביב, ועל קביעת תנאים למתן היתרים במספר מצומצם של מתחמים סביב אותן תחנות ובמרחק של בין 100 ל-300 מטר מהתחנה. המטרה היא להבטיח את התאמת ההיתרים למדיניות בינוי ופיתוח בסביבת מערכת תחבורה עתירת נוסעים.

מטרת התוכנית להתוות את מדיניות התכנון האורבני ולחזק את הפיתוח וההתחדשות העירונית סביב תחנות המטרו המתכוננות, על מנת לאפשר העצמת הבנייה הנובעת מהקמת מערכת הסעת ההמונים, יישום עקרונות תכנון מוטה תחבורה ציבורית, ייעול השימוש בקרקע ובכך להגביר את השימוש במערכת.

תוקף התנאים יהיה לשנתיים מיום פרסום ההודעה, או עד להעברת התוכנית להערות הוועדות המחוזיות, לפי המועד המוקדם יותר. תנאים אלה לא יחולו על היתרים אשר הוחלט לאשרם. בקרב יזמים ישנה ביקורת רבה סביב הנושא והם קובלים על הקפאת הבנייה וההתחדשות העירונית סביב לתחנות המדוברות למשך שנים רבות.