הפתרון המיידי למצוקת הדיור: פיצול דירות גדולות

איום התפוצצות אוכלוסין או הפתרון המהותי והמיידי – למצוקת הדיור דווקא באזורי הביקוש? • נראה כי למרות שהשר ליצמן מיהדות התורה דוחף את משרד הבינוי והשיכון שבראשו לכיוון מענקים ותעדוף בעיקר לפריפריה, ח”כ מסיעתו, ישראל אייכלר, בוחר להעלות שוב ושוב הוראת שעה שתתיר לפצל דירות גדולות למשך חמש שנים כפתרון מיידי • מה סבורים המתנגדים, והאם יש להצעה סיכוי?

ח"כ ישראל אייכלר | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

תופעת פיצולי הדירות מוכרת מאוד בערים החרדיות. אלפי זוגות צעירים מתגוררים בדירות קטנות או מיניאטורות שפוצלו מדירות גדולות. כעת מבקש ח”כ ישראל אייכלר להפוך את הפיצול לקל, חוקי ובעיקר ללא צורך בהיתר בנייה – ובעל פטור מתשלום היטל השבחה.

מבקר המדינה מתניהו אנגלמן טוען בדו”ח הביקורת בשלטון המקומי לשנת 2020 כי בבני ברק רווחת תופעת פיצולי הדירות. על פי הדוח, עיריית בני ברק נלחמת בדבר בכלים העומדים לרשותה. הצעת החוק של אייכלר מעוררת התנגדות עזה בקרב הרשויות המקומיות. הצעת החוק מהווה איום ‘התפוצצות אוכלוסין’ על ערים רבות מכדי שהתשתיות העירוניות יכולות לשאת.

250/200 סייד בר + קובייה

אם תאושר הצעת החוק החדשה-ישנה של אייכלר, תגדל העיר בני ברק לדוגמה, תוך מספר שנים בעוד 10,000 תושבים לפחות. החוק משום מה לא מציע היכן יתפללו כל התושבים החדשים, היכן ילמדו ילדיהם, האם תשתיות המים, הביוב והכבישים יכולים לעמוד בכך, שלא לדבר על כבישי העיר על בעיות התחבורה הרבות והידועות.

התנגדות נחרצת

אייכלר מציע להתיר פיצול דירות שגודלן יותר מ–100 מ”ר כהוראת שעה לחמש השנים הקרובות. על פי ההצעה, גודל הדירה החדשה לא יפחת מ–35 מ”ר, והיא תכלול כניסה נפרדת, מטבח ושירותים (לרגע אחד חשבנו שהמטבח והשירותים יהיו בחצר כמו פעם, בשותפות עם דירות מפוצלות נוספות. ד”ש). הצעת החוק מתנה שיחידת הדיור החדשה לאחר החלוקה לא תשמש למגורי קרובי משפחה.

אם נביט בדברי ההסבר נמצא היגיון רב: “מצוקת הדיור והמחסור החמור בהיצע דירות קטנות לשוכרים, מחייבת היערכות מיידית למציאת פתרונות. הצפת השוק בקרקעות לבנייה, ככל שהיא יעילה, פתרונה אינה מיידי. כיום קיימות בשוק עשרות אלפי דירות גדולות שאינן מושכרות בין השאר עקב העובדה שלשוכרים אין אפשרות לממן החזקת דירה גדולה”.

מדובר על פניו בפתרון מצוין אולם כאמור הצעת החוק לא מתמודדת עם המשמעויות הנגזרות מכך. ואכן, בקרב השלטון המקומי נשמעת התנגדות נחרצת למהלך. “כשמדברים על תוספת של משקי בית ושל תושבים לעיר, צריך לחשוב על ההשפעות שיש לכך על תשתיות הבניין, על התשתיות העירוניות, על כיתות הלימוד בשכונה, על מטראז’ השטחים הירוקים שיהיו לכל תושב ועל העומסים התחבורתיים. אמר ל’דה מרקר’ איתן אטיה, מנכ”ל פורום ה–15.

לדברי אטיה, “פיצול דירות חייב להמשיך להיעשות בדרך של הליך תכנון ורישוי מסודר מול הרשות המקומית, ולא יעלה על הדעת שהליך כזה ייעשה בפטור מהיטל השבחה. לא יקום ולא יהיה”.

הגדלת צפיפות ללא תמורה

הצעת החוק במתכונתה הנוכחית מהווה בעיה כפולה לרשויות המקומיות. מצד אחד כמות התושבים תגדל ללא הפרעה בקצב ההדבקה של הקורונה ומצד שני הפטור מהיטל השבחה לא יעניק לרשויות את הפתרונות הממוניים להתמודד עם ריבוי התושבים.

חיים מסילתי, יו”ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל מבקש להזכיר כי “על פי רוב, מפצלי הדירות הם אנשים שבבעלותם יותר מדירה אחת, ודווקא הקהל הזה יקבל על פי החוק המוצע מתנה ששווה לא מעט כסף. במסגרת הוראת השעה, גם יאפשרו לבעלי הדירות לפצל את הדירה שבבעלותם ובכך להגדיל את ההכנסה החודשית שלהם, וגם יוותרו להם על תשלום היטל ההשבחה בגין הפיצול. במובן הזה, לדעתי, הצעת החוק חוטאת למטרה”. מסילתי מעריך ל’דה מרקר’ שהיטל ההשבחה עבור דירה מפוצלת סטנדרטית במרכז הארץ נע היום בטווח של 150–200 אלף שקל בממוצע. “ברור לכולם שהשלטון המקומי והוועדות המקומיות לא יאהבו את ההצעה, שכן המשמעות שלה היא הגדלת הצפיפות בערים, ללא קבלת תמורה לרשויות” טוען מסילתי.

הצעה ללא תוחלת

נציין כי אין זה הפעם הראשונה שאייכלר זורק את בלון הניסוי הזה לאוויר. לפני 7 שנים עם השבעתה של הכנסת ה-33 הגיש ח”כ אייכלר את הצעת החוק המתייחסת לנושא מצוקת הדיור. 

התוכן אותו שלפנו מארכיון ‘ביזנעס’ נראה כאילו לא עברו כמה ממשלות ובחירות מאז: “לפי ההצעה, דירה בשטח העולה על 100 מ”ר תוכל להתחלק לכמה דירות ובתנאי שכל אחת מהן לא תהיה בשטח הקטן מ־35 מ”ר ותכלול גם מטבח, שירותים ואמבטיה וכניסה נפרדת. בעל הדירה לא יידרש לשלם היטל השבחה כל עוד הוא משכיר את היחידות המפוצלות לשוכר שאינו בן משפחתו”.

870/135 ליינר ארטקל

היה זה כשנה וחצי לאחר שנכנסה לתוקף תקנה שמאפשרת פיצול דירות כחוק. ההצעה לפצל דירות הגיעה בעקבות הדיון על מצוקת שוכרי הדירות שהתקשו למצוא דירות קטנות וזולות במרכזי הערים ולאחר שרשויות מקומיות מסוימות כמו תל אביב ורמת גן, שבהן פיצול דירות הפך לטרנד רווח, הטילו קנסות כבדים על המפצלים.

שר הפנים דאז אלי ישי חתם על התקנה שזכתה גם להמלצת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ופעולה זו היתה אמורה לשחרר לשוק עוד כמה עשרות אלפי דירות קטנות להשכרה בלב הערים המבוקשות. בפועל זה לא קרה. הסיבה לכך היא פטור מהיטל השבחה, דבר שהרשויות המקומיות לא ראו ואינן רואות גם היום בעין יפה. 

פתרון ממוסמס

בשנת 2015 עם כינון הממשלה העלה אייכלר את החוק פעם נוספת. כעבור שנה כמעט של דיונים הבטיח יושב ראש המטה הלאומי לדיור דאז, אביגדור יצחקי, לאמץ את החוק לפיצול דירות גדולות, כחלק מן המאמץ הלאומי לפתרונות דיור של הממשלה. 

הצעת החוק המוגשת בפעם השלישית – ככל הידוע ל’ביזנעס’ – באה להשלים הצעת חוק שהתקבלה בשנת 2017 לפיצול בתים צמודי קרקע. הצעת החוק נקבעה כהוראת שעה לחמש שנים, ובתנאי שהמבנה הקיים הינו בגודל של מעל 120 מ”ר, וכי שטח יחידת הדיור הנוספת תהיה בגודל מינימאלי של 55 מ”ר. היחידה הנוספת תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת ובעלי הנכס יידרשו בתשלום היטל השבחה בגובה 35%, במקום 50% מערך ההשבחה, ולא יזדקקו לאישור של תכנית חדשה מהרשות המקומית.

בדיווח ב’דה מרקר’ נטען כי החוק נשא עמו הבטחה מזהירה לתוספת של כרבע מיליון דירות קטנות לשוק השכירות, אולם בפועל הביאה לתוספת זעירה של עשרות דירות חדשות בלבד. ככל הנראה, הסיבות לכישלון המהלך שהוביל כהן נעוצות בעיקרן בהתנגדות של הרשויות המקומיות, שאינן ששות להוסיף יחידות דיור לשטחן, לצד רתיעה של בעלי הנכסים מהיטלי ההשבחה הכרוכים בפיצול הדירה ומחוסר האפשרות למכור את היחידות המפוצלות.

ההוראה הקיימת, שמגבילה את האפשרות לפיצול דירה בהליך מזורז לווילות ולקוטג’ים בלבד, מדירה מהחוק את המגזר החרדי שברובו הגדול אינו מתגורר בבתים צמודי קרקע. כאמור, החוק שיהווה הבטחה גדולה מוסמס לגמרי על ידי הרשויות המקומיות. מי ערב לכך שהחוק של אייכלר לא ימוסמס באופן דומה?

‘ביזנעס’ תוהה האם עבודתם של ח”כינו היקרים כוללת העלאות חוזרות ונשנות של חוקים שאין כל סיכוי שיתקבלו או שימומשו, או שמא הפעם יש לו סיכוי.

מומלץ עבורך

4 תגובות ל: "הפתרון המיידי למצוקת הדיור: פיצול דירות גדולות"

  1. הפתרון הפרטת קקל
    העברת משאבים לפריפריות
    רכבת סובב ישראל ודרך הבקעה
    לא להעשיר את בעלי הנכסים

  2. פיצולי דירות מחייב גם החלפת תשתית הביוב המשותפת בבניינים לגודל /קוטר מתאים ולהגדיל את תשתית הביוב צנרת ובריכות ביוב כך שיתאימו לקליטת קיבולת מי ביוב ושפכים בכמות של לפחות פי 4.
    כי כל דירה תפוצל ל 3 או 4 דירות,
    וזאת בבניינים שרובם בניינים ישנים וישנים מאוד.
    יש להתאים גם את קוטר צנרת המים המשותפת ולהתאים את לוחות החשמל ותשתית החשמל – בבניינים אים וכאשר ינתן להם היתר לפצל את הדירה.

  3. נכון מאוד פיצול דירות יתן מענה מידי לזוגות צעירים לבודדים למיעוטי יכולת במחיר סביר למה אתם מחכים 2020 כבר חולפת. תעזרו לנו

  4. יש כאן בעיה,במכירת הנכס רשות המיסים רואה ביחידה הנפרדת כעוד דירה ואז מס שבח גבוה במכירת 2 דירות.
    למרות שאתה לא יכול למכור רק את היחידה הנפרדת או רק את הבית המקורי ,לעניין מס שבח רואים זאת כמכירת 2 דירות.הזוי.

כתיבת תגובה