הצפי: איחורים של חצי שנה במסירת דירות ועליית מחירים

בנייה ברמת בית שמש בפברואר 2019 | צילום אילוסטרציה: הדס פרוש, פלאש 90

ענף הבנייה והנדל"ן שנכנס למשבר מאוחר יחסית, עלול לצאת ממנו חבול ביותר. בתחילת הדרך הוגדר הענף כחיוני והעבודה בו נמשכה כמעט כרגיל. הסגר שהוטל על יהודה ושומרון, אפשר להשאיר עובדים בישראל, בתנאי שיסופק להם מקום לינה מותאם. כעת, לקראת חודש הרמדאן, החלו עוזבים עובדי הבניין הפלסטינים שנותרו בישראל. 

בעקבות עזיבת העובדים, החל בימים האחרונים גל פיטורים נוסף של ישראלים בענף הבניה. נכון לסוף השבוע נותרו בישראל פחות מ-12 אלף עובדי בניה פלסטינים מתוך 67,000 הקבועים שעובדים בענף, כך דיווחה התאחדות הקבלנים בוני הארץ, החשש הוא שגם הם יעזבו בימים הקרובים וענף הבנייה יעבור להשבתה מלאה.

על פי ההתאחדות, שיטת הבניה בישראל מביאה לכך שעבודתו של כל עובד פלסטיני מייצרת מקום עבודה לכ-1.93 עובדים ישראליים בעבודות המשלימות בבניה. כלומר, צמצום התעסוקה של כ-55,000 עובדים הפלשתינים מייתרת כרגע את עבודתם של כ-100,000 ויותר עובדים ישראלים.

על פי הערכת ההתאחדות, אם הממשלה לא תספק פתרון למצב הקיים – נגיע במהלך חודש מאי ל-100 אלף מפוטרים ישראליים בענף הבניה שלא ברור כלל מתי ואם יוכלו לשוב לעבודה. נזכיר כי הגל הראשון של הוצאת עובדים ישראלים לחל"ת ומעט פיטורים התרחש בתחילת הסגר על יו"ש. באותה העת ועוד לפני סגירת השמיים בישראל לכניסת זרים, נותרו בסין כ-1,000 עובדים שהיו אמורים להגיע לישראל. הערכה היא שעלות דמי האבטלה לקופת המדינה, בעקבות הפיטורים של ישראלים בענף הבניה, צפויה להגיע ליותר מ-600 מיליון שקל בחודש.

מחיר למשתכן בסכנה

בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ לא מבקשים שהממשלה תדחה או תבטל את הרמדאן, אלא דורשים ייבוא עובדי בניין מחו"ל. נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: "אנחנו דורשים מהממשלה לתת לנו פתרונות ראויים. יש לפעול מיידית להבאת 20 אלף עובדים זרים ממדינות שאינן מוכות בקורונה ולהשיב עוד כ-20 אלף פלסטינים שיעברו יחד בידוד במסגרת שתספק הממשלה".

לא ברור על אלו מדינות מדבר סרוגו או היכן הם אותם 20 אלף פלסטינים שרוצים לעבוד כעת. התהליך של איתור והבאת עובדים מחו"ל הוא ארוך ועם בידוד של שבועיים לאחר מכן אנחנו נהיה עמוק אחרי סיום הרמאדן. מאידך ענף הבנייה אכן נמצא המצב לא קל ועל פי פרסומי ההתאחדות, תפוקת ענף הבניה והתשתיות עומדת כיום על כ-35% בלבד מתפוקתו עבר משבר הקורונה. 

לטענתם, בכ-10% מאתרי הבניה בישראל יש כעת עובדים זרים ובאתרים האלה עומדת תפוקת בניה על כ-60%. ביתר האתרים עומד היקף הבניה על כ-30% בלבד. על פי נתוני ההתאחדות: ישנם אזורים, כמו ירושלים וחלק גדול מאיזור הצפון שבהם רוב עבודות הבניה מבוססות על עובדים פלשתינים ושם נעצרה הבניה כמעט לחלוטין. במקביל נצפתה ירידה של כ-50% מהבניה בצפון, ירידה של כ-30% מהיקף הבניה במרכז הארץ ועצירה כמעט מוחלטת של הבניה ביהודה ושמרון.

בענף הבנייה מעריכים כי מכלל הפרויקטים הנבנים במדינת ישראל, פרויקטי 'מחיר למשתכן' נמצאים במצב הקשה ביותר. שולי הרווח הנמוכים בפרויקטים אלה עלולים להישחק לגמרי אם הבנייה תיעצר. הדרישה של הבאת פועלים להנעת הבנייה באתרים במקומה עומדת, השאלה האם היא ישימה בפרק הזמן הקצר ועם הבעיות הבריאותיות הקיימות בארץ ובעולם.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו מסר כי "מחד, ענף הבניה הוגדר חיוני וכגורם התורם לתעסוקה של ישראלים רבים, לצד סיכון הידבקות נמוך מאוד באתרי הבניה, מצד שני הבאת עובדים זרים נוספים ואו השבת פלשתינים לעבודה בישראל לא נראות כעת באופק. אנחנו קוראים לממשלה לשבת איתנו ולהגיע לפתרון שיעצור את הסחף הזה מיד". סרוגו הוסיף כי "כל יום שעובר משתק עוד ועוד חלקים של ענף הבניה שחלק עצום מהכלכלה הישראלית נשען על יכולתו לספק דירות, מוסדות ציבור ותשתיות. אסור לחכות עוד. הממשלה חייבת לפעול עכשיו".

איחורים במסירת דירות

על בסיס הנתונים שנאספו בהתאחדות הקבלנים מתחזקת ההערכה, כי חלק גדול מהדירות הנבנות כיום ברחבי המדינה ימסרו באיחור של חצי שנה לפחות לרוכשים שלהם. חשוב לציין כי התוצאה של עיכובים בבניה ואי התחלת בנית פרוייקטים חדשים בשל הקורונה היא השפעה על היצע הדירות והקטנתו, דבר שעלול לגרור עליית מחירים. גורמים בענף הנדל"ן העריכו בשיחה עם 'ביזנעס' כי לאור העלייה המאסיבית הצפויה לארץ ממדינות חו"ל כחלק ממגמה הנרשמת עתה שוב ושוב בקרב יהודי התפוצות, עתיד הביקוש לדירות לגדול עוד יותר דבר שעלול לגרור את השוק כלפי מעלה עוד יותר ולרשום עליית מחירים נוספת.

המשמעות הנוספת של איחור במסירת הדירות היא, שלרוכשים רבים יסתיים חוזה השכירות, והם יישארו ללא קורת גג או ייאלצו לשלם גם משכנתה וגם שכירות גבוהה. בחברות הבנייה יתורצו האיחורים במסירת הדירות כ'כוח עליון' וזאת כדי לא לשלם פיצויים. הדברים יתגלגלו בקלות לפתחם של בתי המשפט.

על פי החוק, אם חברת בנייה איחרה למסור את הדירה ביותר מ-60 יום, היא מחויבת בפיצוי כספי של 150% מגובה שכר הדירה המקובל באזור. החישוב הוא רטרואקטיבי החל מיום האיחור הראשון. הטענה לכוח עליון תתקבל בבתי המשפט, רק אם חברת הבנייה "תראה קשר ישיר בין האיחור במסירת דירה לבין מגפת הקורונה וכן שהיא עשתה ככל האפשר כדי למנוע את העיכוב. במרבית החוזים קיים סעיף שמאפשר עיכוב במסירה בגלל כוח עליון. במקרה שקיים סעיף כזה וחברת הבנייה תעמוד בשני התנאים שציינתי, יש סיכוי שבתי המשפט יכירו בכך", אמר עו"ד אבי ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר פורום המקרקעין של הלשכה בשיחה עם ynet. 

ביטול חוזים – בלתי אפשרי

ללום הסביר כי לדעתו, הבחינה האם העיכוב נגרם בגלל כוח עליון תבוצע בבית המשפט באופן פרטני. לדבריו, לא ניתן להחיל את ההגדרה הזו באופן גורף על כלל ענף הבנייה. בעיה נוספת היא יכולת תשלום המשכנתה. במצב בו כ-20% מכוח העבודה במשק יושב בבית, רוכשי דירות רבים יתקשו לקבל את המשכנתה גם לאחר אישור עקרוני של הבנק. לטענת עורכי דין ששוחחו עם ynet בתי המשפט שיכירו ב'כוח עליון' כגורם לאיחור של מסירת הדירות בחברות הבנייה, לא יכירו בכך מול רוכשים שאישור המשכנתה שלהם בוטל על ידי הבנקים באופן חד צדדי.

הקנס על הפרת חוזה עומד על כ-10% מערך הדירה, וההמלצה היא לבקש מהקבלנים ארכה ודחיית תשלומים. "אין בחוק המכר סעיף שמאפשר לקונה לבטל את ההסכם. אני לא רואה היום את בתי המשפט מאפשרים לבטל חוזים אפילו אם שני בני הזוג איבדו את העבודה. במקום לבטל את החוזה אני ממליץ לבקש מהקבלן ארכה ולדחות מעט את התשלומים", אמר ל'כלכליסט' עו"ד ארז ספיר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר.

האיחור והעיכובים במסירת הדירות מקבלנים יאטו גם את העסקאות בשוק הדירות ה'יד שניה'. במצב של משק ללא מסחר וללא אופק הכנסות, אנשים לא ממהרים לבצע עסקאות של דיור, במצב כזה משפרי דיור למשל יתקשו למכור את דירתם הקודמת ולא יהיה להם מהיכן לשלם על הדירה החדשה שהם רכשו.