ועדת השרים אישרה: מחיר הדירה לא יוצמד לערך הקרקע

מחיר הדירה | צילום: fizkes, שאטרסטוק

ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה אתמול את הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון – הצמדת מחיר הדירה למדד), התשפ"ב-2022 שהגיש ח"כ אלכס קושניר, יו"ר ועדת הכספים של הכנסת.

הצמדת מחיר דירה למדד תשומות הבניה מביאה בכל שנה לעלייה משמעותית במחיר הדירה מעת חתימת החוזה ועד לקבלת הדירה ותשלום מלוא מחירה בפועל. הצמדה זו יכולה להביא להתייקרות מחיר הדירה בלמעלה מחמישה-עשר אחוז. בחודש נובמבר 2021 עלה מדד תשומות הבניה בחצי אחוז, והשלים עליה של 5.3% רק בשנת 2021.

מדד תשומות הבניה משפיע על הוצאות הקבלנים ביחס לעלות הבניה בלבד ואין לו שום השפעה על רכיב הקרקע והרווח שמהווים את רוב מחיר הדירה. ממילא, אין שום הצדקה להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבניה.

בנוסף, לא פעם נוצר מצב בו הושלמה הבניה ולא נעשה עוד שימוש לא בחומר ולא בעובדים, או לחילופין כשהמוכר מאחר במועד המסירה, ועדיין קיימת הצמדה של יתרת התשלום.

לפיכך, מוצע לאפשר למוכר לדרוש מקונה את הצמדת מחיר הדירה בחתימת החוזה למדד תשומות הבניה או למדד המחירים לצרכן. המוכר יהיה רשאי להצמיד את התשלום עבור דירה למדד ובלבד שסכום שיוצמד לא יעלה על מכפלת שטח הדירה הנקוב בחוזה המכר ב-5,500. בדרך זו, כאשר שטח הדירה הקבוע בחוזה המכר יוכפל בעלות ממוצעת לבניה למטר רבוע מקובל (5,500 ₪ למ"ר) תתאפשר הצמדת המדד לעלות הבניה שהיא החלק היחסי בו חל שינוי, קרי עלויות החומר והעובדים ולא על מחיר הקרקע ונתח הרווח של היזם בהם לא חלה עליה.

בנוסף, כדי למנוע מציאות שבה התשלומים ששילם הקונה יחושבו על ידי המוכר בעבור מחיר הקרקע בלבד ולא בעבור מחיר החומרים או העבודה, מוצע כי כל תשלום ששילם הקונה למוכר עבור הדירה, יתחלק באופן יחסי בין עלות הבניה לבין עלות הדירה הכוללת.

עוד גורסת הצעת החוק, כי מוכר לא יכול להמשיך ולהצמיד את יתרת התשלום למדד כאשר הדירה נמצאת בשלב בו היא ראויה למגורים כפי ששר הבינוי והשיכון יקבע בתקנות, וכן כאשר עבר המועד הקבוע למסירה בחוזה המכר.

הצעת חוק זו היא נדבך נוסף בבלימת עליית מחירי הנדל"ן בישראל, ומטרתה למנוע מרוכשי דירות רבים תשלום הצמדה שאינו סביר, על מרכיבים במחיר הדירה שאינם מושפעים מעליית המדד ועל כן זו אושרה על ידי ועדת השרים לענייני חקיקה.

הצעת חוק זהה הונחה על שולחן הכנסת העשרים וארבע על ידי חבר הכנסת בצלאל סמוטריץ' וקבוצת ח"כים, ואף הוצעה ע"י זאב אלקין, שר השיכון – אך הועברה להליך חקיקה פרטי, במטרה לזרזה.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, התנגד, כצפוי, להצעה וטען כי "ההחלטה האומללה הזו נתקבלה בצעד שאמור לסייע לרוכשי דירות אבל יפגע בהם מיידית. ההצמדה במקורה נועדה לאפשר ליזמים וקבלנים להתמודד עם טירוף מחירי הקרקע שכפתה המדינה על ענף הבנייה והציבור כולו, לאור אזלת ידה בכל הקשור בתכנון והוצאה לפועל של שיווק השטחים לבנייה. רשות מקרקעי ישראל מספסרת בקרקע על גבם של רוכשי הדירות וכעת גם מונעת ממי שבונים עבור הציבור הישראלי את ביתו, מלהגן על עצמו. הקבלן והיזם ממשיכים להתמודד עם הכאוס בשוק הקרקעות ונאלצים לגדר את הסיכון שלהם בהצמדת מחיר הדירה לעלייה הזו. שוב הציבור ישלם יותר בגלל החלטת הרגולטור שאמור לעמוד לצידו. מדובר בהתערבות בוטה של המדינה בחוזים פרטיים שתוצאתה להערכתנו, תהיה המשך השתוללות המחירים בשוק הדיור".