‘טיפ’ על מס רכישה • פרק א

בכל רכישת נכס בישראל יש חיוב במס רכישה • על שיעור המס הנדרש ועל האפשרויות להוזלתו ניתן ללמוד ב’טיפ’ של עו”ד בנימין בריקמן ל’מקרקעיסט’ המתחיל

רכישת דירה | צילום: שאטרסטוק

בכל רכישת נכס מקרקעין בישראל יש חיוב במס רכישה.

על פי החוק, ישנם שיעורי מס שונים, ברכישת נכסים שונים. כך למשל החיוב על רכישת קרקע (גם כזו שניתן לבנות עליה בית מגורים), או נכס מסחרי, שונים מהחיוב על רכישת דירת מגורים.

Box

ברכישת דירת מגורים, יש הבדל בחיוב במס רכישה, בין רכישת דירה יחידה לרכישת דירה נוספת. כאשר  כידוע, בעת רכישת דירה יחידה החיוב מופחת, ויש אף 0% מס רכישה עד לסכום שווי מסוים. בתחילת כל שנה אזרחית, מפרסמת רשות המיסים את שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה, לשנה הקרובה.

תושב ישראל שרוכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, יחויב במס רכישה לפי שווי הדירה. יש לשלם את שיעור המס שנקבע רק לפי אותו חלק מהשווי (ראו דוגמה בהמשך).

שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה בשנת 2019 הם:

שווי הדירהשיעור המס
עד 1,696,750 ₪פטור ממס על חלק השווי שעד סכום זה
בין-1,696,750 ₪  – 2,012,560 ₪3.5% על חלק זה משווי הדירה
בין-2,012,560  ₪  – 5,192,150 ₪5% על חלק זה משווי הדירה
בין- 5,192,150 – 17,307,170 ₪8% על חלק זה משווי הדירה
מ- 17,307,170 – ומעלה10% על חלק זה משווי הדירה

לדוגמה: אזרח ישראלי שהוא גם תושב ישראל, שרוכש דירה למגורים בסך של 2,100,000 ₪,  ואין בבעלותו (ובבעלות התא המשפחתי שלו – הכולל בני זוג וילדים עד לגיל 18) דירה נוספת, ישלם מס רכישה בסך  כולל של 15,425 ₪ בהתאם לפירוט הבא:

שווי עסקה – מסכום בש”חעד סכום בש”חאחוז מססכום מס בש”ח
01,696,7500.00%
1,696,7502,012,5603.50%11,053
2,012,5602,100,0005.00%4,372
סה”כ מס רכישה לתשלום בש”ח15,425

המחוקק קבע שיעורי מס רכישה מופחתים, ברכישת דירה יחידה, במטרה להקל על רוכשי דירה, שתשמש אותם למגורים.

Inner

בפסיקה של בית המשפט נאמר, כי “תכליתה של הוראה זו היא סוציאלית, להקל על מי שמבקש לרכוש דירה למגוריו שלו ושל בני משפחתו. ההטבה במס לא נועדה למי שמבקש לרכוש דירה להשקעה, או למי שמחזיק כבר דירה אחרת ויש לו קורת גג ראויה”.

שיעור מס הרכישה בו יחויב רוכש דירת מגורים נוספת – שאינה דירת מגורים יחידה, הנה בהתאם למדרגות המס: עד לשווי של 5,194,225 ₪  – 8%. מעבר לכך, יחויב הרוכש במס רכישה של 10% משווי הדירה.

ברכישת קרקע או נכס מסחרי, חנות, משרד, מגרש וכדומה, יחויב הרוכש בתשלום מס רכישה בשווי של 6% מהרכישה. אם נרכשת קרקע ובתוך שנתיים מיום הרכישה יתקבל היתר בנייה, יוחזר לרוכש 1%.

בעקבות הנטל הגבוה לתשלום מס הרכישה בעת רכישת דירה נוספת, נוצרו פתרונות חוקיים להפחתת גובה המס.

כך למשל, רוכשי דירות יוקרה, יוכלו לחסוך מאות אלפי שקלים בתשלום מס הרכישה, אם ירכשו דירה המוגדרת כקרקע, ולא כדירת מגורים.

לכן נמכרות הרבה דירות יוקרה, ברמת ‘מעטפת’, בה הקונה מקבל את הדירה ללא מתקני הדירה, ללא כלים סניטריים וללא מרצפות וחלונות.

במצב כזה ישלם מס רכישה, כאילו הוא רוכש קרקע בלבד – 6% ולא כרוכש דירת מגורים נוספת, שכאמור, החיוב במס הרכישה יגיע גם ל-10% משווי הדירה.

במאמר הבא, ארחיב יותר בעניין חיסכון אפשרי במס הרכישה.

לסיכום: תחום מיסוי המקרקעין, מורכב ביותר ומצריך ייעוץ משפטי שיאפשר תכנון מראש, שעשוי לחסוך הרבה מאוד כסף. לפני כל רכישה של נכס מקרקעין, חיוני להתייעץ עם עורך דין הבקי בנושא.

כדאי לעיין גם כאן באתר רשות המסים, שם יש סימולטור המחשב את סך המס אותו תדרשו לשלם.

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו”ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו”ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא”ל לפניות ולהצעות ל’טיפים’: [email protected]

Inner

כתיבת תגובה