אושרה בקשת עיקול על כ-400 אלף ש"ח מנכסי 'פרי נדל"ן'

פרויקט יזמי או קבוצת רכישה

אלא שהמקרה שמתפרסם ב'ביזנעס' ככל הנראה אינו הקושי היחידי של הקבוצה. מכתבתה של עדי כהן ב-TheMarker שפורסמה אמש עולה, כי "חברת פרי נדל"ן, שהתמחתה שנים בארגון קבוצות רכישה, מבקשת לסיים את פעילותה בנתח השוק הזה לטובת מעבר לפרויקטים יזמיים בלבד – אך בשנה האחרונה נראה כי מצבה הפיננסי של החברה מעורר סימני שאלה. לידי TheMarker הגיעו עדויות על קשיי תשלומים לספקים, צ'קים שנרשמו לטובת לקוחות ובוטלו על ידה, תיק הוצאה לפועל ותביעות משפטיות מצד לקוחות הטוענים כי החברה חייבת להם כספים בהיקפים מצטברים של מיליוני שקלים. לצד אלה, גם דן אנד ברדסטריט מעידים כי על פי נתוניהם, "חלה עלייה ברמת הסיכון של החברה".

לפי TheMarker, "פרי נדל"ן היא זרוע הנדל"ן בקבוצת אלדד פרי בע"מ. הקבוצה מצויה בבעלות משותפת של אלדד פרי ושל איש העסקים חיים חמו – יהודי המתגורר בשווייץ, שרכש 40% ממניות הקבוצה בינואר. על פי נתוני החברה, היא מעורבת כיום בהקמתן של כ–3,000 יחידות דיור ברחבי ישראל, לצד מיזמי משרדים ומסחר".

עדי כהן מתארת כי "חלק מהפרויקטים מבוצעים כפרויקטים יזמיים, אך עיקר פעילותה בתחום המגורים התבסס על ארגון קבוצות רכישה, תחום שבו ממשיכה החברה להיות פעילה גם כיום. במסגרת קבוצת רכישה, מתאגדים כמה חברים לרכישת הקרקע, ושוכרים את שירותיהם של קבלן ואנשי מקצוע נוספים לבניית הפרויקט כשהם עצמם פועלים כיזמים ואינם נהנים מהגנות חוק המכר. לידי TheMarker הגיעו בחודשים האחרונים עדויות, שלפיהן לקוחות שביקשו לצאת מקבוצות הרכישה שאליהן הצטרפו קיבלו התחייבויות מצד החברה להשבת כספם, אך בכמה מקרים הכסף לא הושב, והלקוחות החלו לתבוע את החברה", נכתב בכתבה.

לפי הדיווח, "בינתיים, זה יותר משנה שמתנהלת במשרדו של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, בדיקה כנגד פרי נדל״ן, במסגרתה נבחן אם בחלק מהפרויקטים שבהם מציגה את עצמה החברה כמארגנת קבוצת רכישה – מוטעים הלקוחות לחשוב כי הם רוכשים דירות בפרויקט יזמי. בדיקה זו מבוצעת בשל התחייבויות שניתנו מצד החברה ללוחות זמנים מוגדרים, מחירים סופיים, ורשת ביטחון מובטחת בפרויקטים, כמקובל בפרויקטים יזמיים.

"במסגרת חקירה של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, נבחן אם בחלק מהפרויקטים שבהם פרי נדל"ן מציגה את עצמה כמארגנת קבוצת רכישה – מוטעים הלקוחות לחשוב כי הם רוכשים דירות בפרויקט יזמי. מבדיקת TheMarker עולה שמאוקטובר 2019 פרי נדל"ן החלה להסב בפועל את כלל פרויקטיה, כולל קבוצות רכישה, לפרויקטים יזמיים; וכי במסגרת ההליך, חלק מהפרויקטים ספגו התייקרויות שהתגלגלו לסכומים שנדרשו מחברי הקבוצות, לעתים בסך מאות אלפי שקלים ליחידת דיור.

"בעקבות ההתייקרות, חלק מלקוחות החברה ביקשו לסגת מהעסקות – ולקבל את כספם חזרה. אלא שעל פי החברה, הסכמי ההצטרפות לקבוצות הרכישה שעליהם חתמו אינם מאגדים כל זכות ליציאה מהפרויקטים, והדרך המקובלת לצאת מקבוצות הרכישה – היא אך ורק בדרך של מכירת הזכויות.

"בחברה מסבירים שעל מנת לבוא לקראת הרוכשים, רכשה פרי נדל"ן עד כה את זכויותיהם של עשרות רוכשים שביקשו לצאת מההסכמים. ואולם, לטענתה, לאחר פרוץ משבר הקורונה, פנתה החברה לחברי הקבוצה הנותרים, להם הובטחה היציאה מהעסקה, בבקשה שלא להפקיד את הצ'קים ולהמתין לכניסת חבר חדש לקבוצה לפני שיוכלו לצאת.

"באשר לזכות היציאה של חברים מקבוצות רכישה מסביר אליאב כי "זכות זו משתנה מהסכם להסכם, אך בדרך כלל, האפשרות היחידה לצאת מקבוצת רכישה היא למצוא מי שייכנס בנעליך. כלומר, כחבר קבוצה, עליך להמשיך ולעמוד בהתחייבויות להן הסכמת, או להביא רוכש שיקנה את חלקך". לצד זאת, מדגיש אליאב כי "במקרה שניתנה לרוכש או חבר קבוצה התחייבות לתקרת תשלום מסוימת במעמד ההצטרפות, והתקבלה לאחריה החלטה לעבור לפרויקט יזמי שמשמעותה התייקרות מעבר לאותה התקרה – יש לו את הזכות החוזית הקודמת, שהוא יכול לעמוד עליה ולא להסכים למתווה החדש. לצד זאת, אם נקבעה הסכמה בין הצדדים על ביטול העסקה, לא משנה מאילו מניעים – מדובר בהסכם חוזי מחייב לכל דבר".

"לפי אליאב" ציטטה כהן, "המעבר של קבוצות רכישה למתכונת יזמית עשוי להיות בעייתי: "פרויקט יזמי ביסודו נשען על חברה או אדם שקונים קרקע, מביאים בעלי מקצוע, מתכננים, מבצעים ומוכרים דירות כשחברי הקבוצה הם בעלי הקרקע ולכן יש בעייתיות מובנית במעבר הזה. מי נותן מתווה יזמות כשאני עצמי בעל הקרקע? איך ייתנו את ערבויות חוק המכר — כשהכסף כבר שקוע בקרקע עצמה?", ציטטה כהן ב-TheMarker את הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון.

"לחץ בריוני"

ואולם מפרי נדל"ן נמסר ל-TheMarker בתגובה לטענות שעלו בכתבה, כי "פרי נדל"ן בנתה ובונה כ–3,000 יחידות דיור במסגרת פרויקטים יזמיים וקבוצות רכישה. לחברה מלאי גדול של קרקעות בשווי של מאות מיליוני שקלים על פי דוחות שמאיים וכפי שהוצג ל–TheMarker, רק בחודשי הקורונה פרעה החברה 110 מיליון שקל, סכום שמציב אותה כאחת החברות הפרטיות החזקות בארץ בתחום הנדל"ן. על אף משבר הקורונה החברה בחרה שלא ליטול מענק מהמדינה כפי שמגיע לה וכמו כן שלא לבקש הלוואה בערבות מדינה. עם זאת, תקופת הקורונה התאפיינה בכל המשק בהסדרים חדשים בין חברות לספקים. פרי נדל"ן נעתרה לבקשות של שותפים עסקיים לדחיית תשלומים, ובהתאם פנתה לכמה ספקים שלה וקבעה הסדרי תשלום חדשים. מדובר בהתנהלות אחראית מצד החברה".

"ל–TheMarker הוצגו מסמכים שלחברה אין כל חוב לרשויות המס, ולמותר לציין כי מעולם לא סורב צ'ק של החברה בבנק. בתקופה האחרונה, לאור החמרת הרגולציה בתחום קבוצות הרכישה, החברה פנתה למהלך יוצא דופן של המרת פרויקטים של קבוצות רכישה לפרויקטים יזמיים. לצורך קידום ומימון המהלך החברה הכניסה שותף שהזרים לחברה הון גדול מאוד. המשמעות עבור חברי הקבוצה היא ביטחון רב יותר בעסקה, התחייבות למועד מסירה, בטוחות ואחריות בהתאם לחוק המכר וכן רווח עתידי של מאות אלפי שקלים לכל רוכש בשל הפער בין עלות הדירה שרכש לעלותה בשוק. מרבית חברי הקבוצות בירכו על המהלך והבינו את היתרונות והם מנהלים משא ומתן מול החברה להסדרתו.

"עוד לפני היציאה למהלך של המרת הקבוצות לפרויקטים יזמיים ולפני משבר הקורונה, החברה אפשרה לקומץ רוכשים, לפנים משורת הדין, לצאת מהפרויקט על חשבונה תוך שהיא קונה מהם את חלקם ואף העבירה להם צ'קים לצורך המהלך. זאת, בניגוד להסכם השיתוף המאפשר יציאה מקבוצת רכישה רק אם נמצא רוכש חלופי.

"עם פרוץ המשבר שיצר האטה בכל השוק וחייב את החברה בנקיטת משנה זהירות, פנתה החברה לחברי הקבוצה בבקשה שלא להפקיד את הצ'קים ולהמתין לכניסת חבר חדש לקבוצה בטרם יוכלו לצאת. כעת אותם רוכשים מנצלים ניצול ציני של טוב לבה של החברה, הם מתנגדים למעבר לפרויקט יזמי, ומתנהלים בצורה בריונית, תוך ניצול אמצעי התקשורת ליצירת לחץ על החברה.

"אין בכוונתנו להיכנע ללחץ בריוני זה ויש לנו את מלוא הזכות המשפטית שלא לרכוש מהם את חלקם בפרויקט ללא רוכש חלופי".