ירידה מסוימת בהתחלות הבניה מבהילה את המומחים

לדבריהם המגמה עלולה להקפיץ את מחירי הדירות ולהפסיק את הירידה שנראתה לאחרונה • למרות זאת, מבדיקת נתוני הלמ”ס נראה שלא ‘כצעקתה’ והמצב די טוב, עם עלייה משמעותית מאוד ביישובי יו”ש

התחלות בנייה | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

פרסומי הלמ”ס ביחס לנתוני התחלת הבנייה וגמר הבנייה בתקופה יולי 2018- יוני 2019 פורסמו היום וגררו אחריהם גל של תגובות בעד ונגד מדיניות הממשלה, כאילו שלא סיימנו מערכת בחירות סוערת לפני מספר ימים מועט. נציג תחילה את הנתונים ה’יבשים’.

התחלות בנייה

החלה בנייתן של 51,890  דירות, עלייה של 6.4% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (48,750). יחד עם זאת על פי נתוני המגמה, מהרבעון הראשון של שנת 2019 (ינואר-מרץ) החלה מגמת ירידה בהתחלות הבנייה, שזז בקצב של 6.8% בממוצע לרבעון (רמה ממוצעת של 12,030 דירות לרבעון). זאת לאחר שבשלושת הרבעים האחרונים של שנת 2018 (אפריל-דצמבר) נצפתה עלייה של כ-4.2% בממוצע לרבעון (רמה ממוצעת של כ-12,830 דירות לרבעון).

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

בתוך שלל הנתונים של התחלות בנייה, מתייחסים בלמ”ס גם אל ההתחדשות העירונית. ב-12החודשים האחרונים, החלה בנייתן של כ-7,140 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, מדובר בזינוק מטאורי של כ-24.7% לעומת 12 החודשים הקודמים.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן, כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-3,530 דירות נבנו במסגרת תמ”א 38/2, עלייה של כ-49.8% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (יולי 2017-יוני 2018). בחודשים יולי 2018-יוני 2019, החלה בנייתן של כ-3,500 דירות, כתוספות בנייה לבניינים קיימים, ירידה של 14.3% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים.

גמר בנייה

מול נתוני התחלות הבנייה הודיעו בלמ”ס, כי הסתיימה בנייתן של כ-50,380 דירות ב-12 החודשים האחרונים. שוב מדובר על עלייה של 2.1% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (49,350). אולם על פי נתוני המגמה, החל ברבעון הרביעי של 2018 נרשמה ירידה של כ-6.2% בממוצע לרבעון במספר הדירות שהסתיימה בנייתן, וזאת לאחר עלייה של כ-5.8% בממוצע לרבע שהחלה ברבעון הראשון של שנת 2018.

בסופו של דבר, בסוף יוני 2019 הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-120.4 אלף דירות, לעומת כ-119.1 אלף דירות
ב-בסוף יוני 2018. זאת עלייה מינורית אולם נראה כי המגמה היא המשך תנופת הבנייה בארץ.

ובדיוק כמו בסיפור על שני האנשים שעמדו בסוך לחוף הים, האחד ראה בוץ חום ועכור ואילו השני ראה ים תכול ורגוע. כל אחד במדינה בוחר להביט בנתונים המתאימים לאג’נדה שלו. חיים מסילתי, יו”ר לשכת שמאי מקרקעין הופך להיות מודאג מהדו”ח: “הירידה בהתחלות הבניה היא אחד הנתונים המדאיגים. קיטון מתמשך בהיצע יכול לגרור את השוק חזרה לעליות שנצפו כאן לפני תקופת השר כחלון. הממשלה חייבת להבין שמדובר במצב חירום ולנהוג בהתאם. מעבר להתחדשות העירונית שחייבת לקבל עתה זריקת מרץ, יש למצוא דרכים יצירתיות כמו הכפלת או שילוש ההרכבים בוועדות הערר, מתן תמריצים כלכליים למסיימים בניה במהירות ועוד”.

לדברי מסילתי, אחת הדרכים שיכולות לסייע בעניין היא הטלת מס רכוש על מי שמחזיק קרקע ריקה זמינה לבנייה: “הדבר יעודד בניה באותן קרקעות במקום ספסור בהן ויסייע בהגדלת ההיצע בכל רחבי הארץ”. גם הדובר הבא רואה את חצי הכוס השלילית וכקול קורא במדבר הוא קורא לממשלה הבאה (יש דבר כזה?) לשווק קרקעות בשלות לבנייה (יש דבר כזה?).

וכך אומר מנכ”ל אלדר שיווק: “מתחילת 2017 אנחנו רואים ירידה עקבית בהתחלות הבנייה בישראל. ברבעון השני התחלות הבנייה הגיעו לשפל של כ-11 אלף יח”ד וירידה גם בנתוני גמר בנייה. מעבר לכך, חלק ניכר מהתחלות הבנייה הם של מחיר למשתכן. כלומר מדובר בדירות שרובן נמכרו והיצע הדירות בשוק רק הולך וקטן. גם בתחום ההתחדשות העירונית אנחנו רואים עלייה בהתחלות בנייה אך מדובר בפרויקטים שאושרו לפני שהרשויות המקומיות עצרו את התמ”א. אם אנחנו לא רוצים שמחירי הדירות יחזרו לזנק במספר דו ספרתי, המשימה הראשונה של הממשלה החדשה היא לשווק קרקעות בשלות לבנייה בשוק החופשי ולהתיר את כל חסמי התכנון”.

דאגות שווא ידברון

מול הדוברים המודאגים ורואי השחורות יש מי שמצביע על עלייה דרמטית במתן היתרי הבנייה ביהודה ושומרון. מניתוח הנתונים של מתן היתרי בנייה במחצית הראשונה של 2019 עולה כי הכי הרבה היתרי בניה נתנו מתחילת השנה בתל אביב, חריש, ירושלים, באר שבע ובישובים ביו”ש.

870/135 ליינר ארטקל

 

היתרי הבנייה זינקו בישובים באזור יהודה ושומרון ולמעשה הכפילו עצמם, כך עולה מנתוני הלמ”ס. מניתוח הנתונים שבוצע על ידי משרד השמאות ישראל יעקב עולה, כי במחצית הראשונה של השנה ניתנו 1,048 היתרי בנייה לדירות חדשות ביישובי יהודה ושומרון (ישובים המונים פחות מ-1000 תושבים) לעומת 1,119 היתרים בכל השנה שעברה. סך כל היתרי הבנייה שניתנו ברחבי הארץ במחצית 2019 עומד על ל-25,524 דירות לעומת 53,887 בכל שנת 2018.

שמאי ישראל יעקב ציין בהתייחס לנתונים כי “על מנת להגדיל את היצע הדירות בישראל יש לזרז את קצב מתן היתרי הבנייה. ההליך היום לקבלת היתרים כרוך בהרבה בירוקרטיה ומהווה חסם משמעותי בקידום פרויקטים הן בפרויקטים של מחיר למשתכן והן ובעיקר בפרויקטים של תמ”א 38 בהם מתן ההיתרים הפך לאחרונה לכלי פוליטי ולא לכלי תכנוני”.

בנוגע לזינוק בהיתרי הבנייה ביו”ש, מציין דרור אוהב ציון, מנכ”ל ובעלים של חברת דרא שיווק נדל”ן כי “התנופה בהיתרי בניה תומכת במגמה החיובית שאנו רואים  בשיווק בתים צמודי קרקע ביו״ש. יש ביקושים ערים לבתים ודירות במיוחד ביישובים שקרובים לקו הירוק או נמצאים על צירים ראשיים בקרבה של ערים גדולות כמו ירושלים ומודיעין. יו”ש מציעה דירות גן וצמודי קרקע במחירים של 1.8-2.2 מיליון שקל, מה שמושך רכישה על בסיס כלכלי למשפרי דיור מהערים הגדולות. הסבר נוסף לכמות הגדולה של היתרי בניה ביו”ש, הוא הבירוקרטיה הפחות מסובכת שם מאשר במרכזי הערים”.

וועדות תכנון – צניחה או צמיחה בהתחלות בנייה

יוסי אברהמי, מנכ”ל ובעלים חברת יוסי אברהמי, מביט לעבר מרכז הארץ וחושב שלמרות כל הוועדות המקדמות את הבנייה, עדיין נושא הביורוקרטיה מהווה את החסם המרכזי להגדלת היצע הדירות בישראל: “אין זה מפתיע, שישנה ירידה בהתחלות הבנייה, שכן  לא יצא כאן שום מכרז בשוק החופשי כבר חמש שנים. מצד אחד מדברים על כך, שהביקוש עולה על ההיצע ואין מספיק דירות ומצד שני לא משחררים קרקעות לשוק חופשי. היזמים רוצים לבנות  אבל אין מלאי מספק של קרקעות. אין שום הגיון כזה.

בנוסף בשנים האחרונות נושא הביורוקרטיה ברשויות ובוועדות התכנון, הולך ומחריף וכיום לדעתי הוא החסם המרכזי להגדלת היצע הדירות בישראל. זה בלתי נתפס, משך התקופה, שיזם צריך להמתין כדי לקבל היתר בנייה, שלא לדבר על המשמעויות הכלכליות שהעיכובים הללו טומנים בחובם, גם לציבור וגם ליזמים.  השילוב של היעדר מכרזים לשוק חופשי עם ההמתנה הממושכת לקבלת היתר בנייה, מוביל לצניחה בהתחלות בנייה”.

למרות דבריהם, בחינת המצב בערים השונות מעלה כי תל אביב נמצאת בראש רשימת הערים עם מספר היתרי הבנייה הגבוה ביותר במחצית הראשונה של השנה שעמד על כ-2,600 היתרים לעומת 3,759 היתרים בכל השנה שעברה. להזכירכם כל היתר בנייה, עבר כבר את כל אישורי ודיוני הוועדות השונות.

העיר חריש ממוקמת במקום השני עם 1,357 היתרי בנייה לעומת 893 היתרים שקיבלה במהלך כל השנה הקודמת. העלייה במתן היתרי הבנייה מיוחסת לשכונת “בצוותא בחריש”, שכונת ‘תכנן ובנה’ שבונה בעיר חברת שפיר שקיבלה מתחילת השנה היתרים לכ-86 בניינים הנבנים במקביל. מספר עצום לכל הדעות. במקום השלישי מדורגת ירושלים עם היתרים ל- 1330 דירות ובמקום הרביעי באר שבע עם היתרים ל – 1307 דירות לעומת 2082 בכל השנה שעברה.

זינוקים במספר היתרי הבנייה

בנוגע לבאר שבע אומרת ננה חן מנכ”לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: “תנופת הבנייה בבאר שבע היא דרמטית כאשר בחודשים האחרונים, הגיעו לבשלות פרויקטים רבים שהמתינו להיתרי בנייה. בנוסף, מתוכננים פרויקטים רבים נוספים בין היתר גם שכונות חדשות, כך שכעת יש היצע רב של דירות חדשות בעיר. אגף ההנדסה בעיר, עושה מאמץ רב לעמוד בקצב הבקשות להוצאת היתרים, לכן אני מעריכה שהמגמה הזאת תימשך גם בהמשך השנה לאור ההתפתחות המרשימה של העיר הדרומית”.

עיר נוספת הבולטת בזינוק בהיתרי הבנייה היא אור עקיבא עם היתרי בנייה ל- 927 דירות במחצית הראשונה של 2019 לעומת 4 היתרים בלבד בכל השנה שעברה. את הזינוק בהיתרי הבנייה ניתן ליחס לשכונת “אור ים” בעיר הנבנית על אדמות החברה לפיתוח קיסריה ותכלול סה”כ כ-3500 דירות. בשכונת אור ים בונות כיום החברות “אלקטרה מגורים” יורו ישראל” ועוד.

כמובן שישנם גם ערים עם צניחה בהתחלות בנייה. בין היתר ניתן לראות את רמת גן, כאשר במחצית הראשונה של השנה ניתנו היתרים ל-468 יחידות דיור בלבד לעומת  כ-2000 דירות בכל השנה שעברה. ניתן לייחס את הירידה במתן אישורי התחלות הבנייה למדיניות ראש העיר כרמל שאמא לעצירת מתן היתרים לפרויקטי תמ”א 38, נושא שכפי שדיווחנו פה, זכה לטיפול חריף על ידי בית המשפט.

חברת ארנה פרי יחסי ציבור קיבצו את רשימת הערים והתחלות הבנייה בהן במחצית 2019 לעומת שנת 2018 כולה. הטבלה מעידה כאלף עדים על עלייה מרשימה בהוצאת היתרי בנייה.

שם היישוב2018 כולה2019 ינואר עד יוני
תל אביב -יפו3,7592,596
חריש8931,357
ירושלים3,5401,330
באר שבע2,0821,307
יישובים המונים פחות מ-10,000 תושבים באזור יהודה ושומרון1,1191,048
אור יהודה6161,025
ראשון לציון2,018938
אור עקיבא4927
הרצלייה2,519920
יבנה1,301823
גדרה500532
רמת גן2,020468
חדרה676433
רעננה659385
טירת כרמל1,705363
רחובות888359
בת ים387358
פתח תקווה1,045314
נתניה480304
גבעתיים1,050292

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה