בפעם השנייה – הוראת השעה להגדלת היצע דירות המגורים צפויה להמשיך לחול גם בתחילת שנת 2019 עקב הקדמת הבחירות וכיצד ניתן להרוויח מכך?!
עו"ד אלישע קסנר 27.12.2018
קרקע בפיתוח | צילום: Matanyah Tausig, פלאש 90גם בשנת 2012 הוראות השעה להגדלת היצע דירות המגורים הוארכה בעקבות מצב חוקתי נדיר שבו הוראות שעה שתוקפן פג בתקופת בחירות, מוארכות אוטומטית עד לתום 3 חודשים ממועד הבחירות. דומה שכך יהיה גם בהוראת השעה הנוכחית.
'ביזנעס' מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!
ניתן לטעות ולחשוב כי ניתן לחזות את מועד הבחירות במדינת ישראל בהתאם למועד תפוגתה של הוראת השעה להגדלת היצע דירות המגורים.
כזכור, החל משנת 2011 נחקקו שתי הוראת שעה, המעניקות, בתנאים מסוימים, הקלות לבעלי קרקעות יחידים (שאינם חברות) אשר מועד רכישת המקרקעין בידיהם הינו קודם לשנת 2001. בהתאם להוראות השעה השונות, תחת תנאים שונים, גם מס השבח בגין התקופה שקדמה לשנת 2001 לא יהיה בגובה המס השולי החל על המוכר ( עד47%) אלא מס בשיעור 25% בלבד.
הקלה זו, ניתנה, כאמור, לתקופה קצובה תחת הוראות שעה כאשר אחת מהמטרות המובהקות של אופן חקיקה זו הינו ליצור "לחץ, בידי מוכרים למכירת קרקעות בתקופות קצרות על מנת להגדיל את היצע הקרקעות לבניית דירות מגורים וגם על ידי כך להוריד את מחירי הדיור.
אלא שמעשה שטן – הוראת השעה שהייתה צריכה לפוג בשנת 2012 הסתיימו במועד שבו הכנסת חוקקה חוק להקדמת הבחירות. במצב דברים זה, קובע סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת כי "כל חיקוק שתקפו היה פוקע תוך שני החדשים האחרונים לתקופת כהונתה של הכנסת היוצאת או תוך ארבעה חדשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר, או תוך שלושת החדשים הראשונים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת – יעמוד בתקפו עד תום שלושת החדשים האמורים".
כך, הוראת השעה משנת 2011 עמדה בתחילה בתוקף עד ליום 31/12/2012. אלא שבחודש אוקטובר 2012 הוקדמו הבחירות לכנסת ה- 19, והן התקיימו בחודש ינואר 2013 ולא כמתוכנן בחודש אוקטובר 2013. משכך, הוראת השעה הוארכה, עד ליום 05/05/2013.
דומה כי מצב זה עשוי לחול גם כעת (בהנחה כי הצעת החוק לפיזור הכנסת תאושר והיא תפוזר כצפוי עד לתחילת שנת 2019) ואם כך יהיה, הרי שהוראת השעה צפויה להמשיך ולחול גם לתוך שנת 2019 (לפחות עד חודש יולי 2019).
כיצד ניתן להרוויח מכך? ברי, כי ניתן יהיה לדחות במעט עסקאות שנועדו להיחתם עד לתום שנת 2018 בכדי לעמוד בהוראת השעה הנוכחית. אולם להתפתחות זו משמעות נוספת, בהחלטת מיסוי לעניין זה נקבע, כי כאשר צדדים חותמים על הסכם אופציה למכירת מקרקעין, את תקופת הבניה הנצרכת לסיום הבניה (על מנת לעמוד בהוראת השעה) ניתן לספור ממועד מימוש האופציה, ולא ממועד החתימה על הסכם האופציה.
להחלטת מיסוי זו משמעות דרמטית. שכן, באמצעות יישום החלטת מיסוי זו, ניתן "להרוויח" עוד מספר חודשים לא מועט. כך, ניתן לחתום כיום על הסכם אופציה, שמועד מימושו יהיה לקראת תום הוראת השעה (בתוקפה החדש, לאור יישום הוראות סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת). על ידי כך, ניתן יהיה "להרוויח" זמן יקר (שאלמלא הארכת הוראת השעה, היה "מבזבז" מתקופת הבניה הנצרכת).
כך לדוגמה, במקרה מסוים הוראת השעה קובעת כי על מנת ליהנות משיעורי המס המופחתים יש לסיים את עתודות הבניה תוך 42 חודשים מיום המכירה. בתקופה זו, על הקבלן-הרוכש לקדם תב"ע, היתרי בניה, ואף כמובן לסיים את עבודות הבניה. מתן אופציה כיום תוכל "לחסוך" ליזם כ- 7 חודשים, שכן כל עוד תקופת מימוש האופציה תסתיים בתקופה שעדיין תחול הוראת השעה, ניתן יהיה לקבע את יום המכירה למועד האחרון של הוראת השעה, ובכך להרוויח את כל זמן האופציה לקידום הליכים תכנוניים, רישויים ועוד.
כמובן, המלצתנו הינה לוודא כי רשות המסים תפרסם הוראת הבהרה במועד על מנת למנוע חוסר וודאות בדבר עצם הארכת הוראת השעה, ומשך קיומה.
