כנס דן אנד ברדסטריט: האם התמ”א תמה?

דן אנד ברדסטריט קיימו אמש במלון דיוויד אינטרקונטיננטל את פורום התחדשות עירונית במסגרת DUNS 100 בהשתתפות החברות המובילות את הענף • אסף סימון מנכ”ל אפריקה התחדשות עירונית: “התמ”א לא באמת צפויה לחיות ב-3 השנים הקרובות, התמ”א מתה” • חיים אביטן, יו”ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: “אנחנו בונים מסמכי מדיניות התפורים על פי נתוני הערים השונות שיביאו לזירוז הליכי פינוי בינוי בפרויקטים הגדולים”

מה יקרה ברעידת אדמה? | צילום: דוד כהן, פלאש 90

על פני נתוני דן אנד ברדסטריט, תחום ההתחדשות העירונית, מהווה עוגן משמעותי לענף הנדל”ן, שגלגל כ-20 מיליארד שקלים בשנה החולפת, המהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי בענף הנדל”ן למגורים כולו. חלקן של התחלות הבניה בהתחדשות עירונית, מהסך הכולל של התחלות הבניה נמצא במגמת עלייה מתמדת, ובשנת 2019 מהווה כ-20% מסך התחלות הבניה. כשמסתכלים על ריכוז גיאוגרפי של הפרויקטים, כ-70% מהדירות שהחלו להיבנות נמצאות בת”א והמרכז.

הענף כולל כ-1500 יזמים שונים. נכון לסוף 2019, מספר הפרויקטים בביצוע של התחדשות עירונית עמד על כ-1800 (בפרויקטים אלו פעילים כ-450 קבלני ביצוע). נתונים אלו צפו בוועידה להתחדשות עירונית שקיימה אמש חברת דן אנד ברדסטריט במלון דיוויד אינטרקונטיננטל.

בעקבות הדיונים בוועדות על סיכויי המשכיותו של התחום, אמרה אפרת שגב סמנכ”ל, מנהלת אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט, כי “תחום ההתחדשות העירונית מצוי בשנה האחרונה, בתקופה מתמשכת של חוסר וודאות, עקב שינויי מדיניות תכופים”. בשלב המעשי הוטחו היזמים אל קרקע המציאות הקשה. שגב הוסיפה כי “מציאות מורכבת זו יחד עם ההאטה הכללית בענף הנדל״ן, הביאו גם לעליה ברמת הסיכון במקטע היזמי, וליותר יזמים שנקלעו השנה לכשל פיננסי”.

בדן אנד ברדסטריט טוענים, כי רמת הסיכון עלתה בחצי השנה האחרונה. ב-25% מהפרויקטים של התחדשות עירונית נרשמה עלייה ברמת הסיכון. עוד עולה כי בכ-20% מהפרויקטים הוחלף קבלן הביצוע לפחות פעם אחת ובלמעלה מ-15% מהפרויקטים, הדיירים עברו בין יזמים. כ-15% מהיזמים כלל לא עומדים בהסכמי הליווי.

כאשר נשאלו הנוכחים, על תפקידה הנוכחי ועתידה של תמ”א 38 ומה התהליכים הצפויים לתוכנית בשלוש השנים הקרובות, התשובות היו מעורבות. עומר גוגנהיים, מנכ”ל אשדר בוטיק, אמר כי “צריך להתייחס לתמ”א כמוצר משלים לפינוי בינוי. ברגע שהורגים אותה מה יהיה הפתרון לאותם בנינים רעועים שצריכים חיזוק?” לטענת גיא חליפי, בעלי חברת אבירים: “אי אפשר להרוג את התמ”א”. לדעתו צריך היה לכוון את החקיקה, עבור “הפתרון של הבניין הבודד שצריך לחזק”. נועם שרון, סמנכ”ל שיווק טל בר בנייה ופיקוח, התייחס גם הוא לרמת הבניין הבודד. “אנחנו לא רואים שיש פתרון אחר לבניינים בודדים, הבעיה שלנו זה חוסר הוודאות”, אמר שרון.

לבניין הבודד התייחס גם משה קורן, סמנכ”ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אזורים בניין, שאמר כי “יש מקומות שלא ניתן לתת מענה. אנחנו פועלים בהתחדשות בפינוי בינוי, מהטעם שרק באזורים גדולים, יודעים לתת מענה ופתרונות”. אולם גם הם נתקלים בבעיות “אנחנו צריכים וודאות! מתבססים על מדיניות ברשות המקומית, ואז מגיע ראש עיר חדש שהופך את הכל”. תמצת קורן את הבעייתיות של התוכנית.

“התמ”א לא באמת צפויה לחיות ב-3 השנים הקרובות”, קבע אסף סימון, מנכ”ל אפריקה התחדשות עירונית. “התהליכים מתארכים. כולנו מדקלמים את התוכניות, אבל התמ”א מתה. המדינה צריכה להחליט האם היא משקיעה בתמ”א, או מתרכזת במתחמים הגדולים של הפינוי בינוי”. מנקודת מבטו התוכנית לא הצליחה, מעבר לאחוזים בודדים.

לעומת זאת כלפי התחדשות עירונית אומר סימון כי “אנו מצויים בשעת רצון. תכנית 2040 שאושרה ע”י הממשלה ב-2017, היא הסמן לפתרון מצוקת הדיור בישראל. התכנית תוכננה כך, שהיא נותנת מענה לביקוש הגובר וההולך של 15,000,000 תושבים, עד לשנת 2040. כאשר היעד אותו הציבה הממשלה עמד על 1.5 מיליון דירות, מתוכן כחצי מיליון דירות של התחדשות עירונית”.

גם יוסי חסון, מנכ”ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, לא חושב שדינה של התוכנית להימשך :”בפועל לא תהיה תמ”א בשלוש השנים הקרובות, רק מי שכבר התחיל תהליך יצליח לסיים, לכל השאר זה לא רלוונטי, כך שמבחינתנו התמ”א תמה. כבר עכשיו במקום הרגו את התוכנית”. גם כשהתוכנית הייתה פעילה, לדעתו מדובר היה בתוכנית לא טובה שהייתה צריכה לעבור שינויים.

“יש לי למעלה מ-5,000 יחידות דיור שנמצאות באוויר בגלל הזמן הממושך בהוצאת היתרים, כך שב-3 שנים לא נספיק לעשות הרבה”. קונן אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית קבוצת משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות. לדעתו, “צריך להגיע למצב של רישוי זמין ומהיר, בארה”ב לוקח 10 ימים להוציא היתר”, סיים לוטן.

אחד החסמים המרכזיים היה אחוז ההסכמה הגבוהה. עו”ד שחר רז בעלים ד.ר חיזוק ובינוי שביקש להתייחס לנושא, אמר כי היו פרויקטים “שנפלו לעיתים בידי 2-3 דיירים, הכוח שניתן בידי מיעוט, מעודד סחטנות וחוסר כדאיות כלכלית”. הוא הביע תקווה “שעוד בחייה של תמ”א 38 יבוצע תיקון לסוגיה”.

Inner article

ויש כאלה שרואים דברים טובים בתוכנית. כך למשל אומרת עו”ד קרן פרשקר, שותפה ברז-כהן, פרשקר, כי התוכנית “הניחה מורשת תודעתית, הכוללת תכניות, והרבה פרקטיקה שתביא להמשך המיזמים של הריסה ובנייה מחדש; הבנקים סוף סוף גיבשו נהלים ברורים ואחידים לליווי פרויקטים; עורכי דין רבים הפכו מומחים בייצוג דיירים ואחרים הפכו מומחים בייצוג יזמים; קיימת חקיקה אזרחית משלימה, שמאפשרת את תקומתם של הפרויקטים ויזמים רבים התמחו באופן בלעדי במיזמי תמ”א”.

היא הדגישה כי גם הציבור שנרתע בשלב הראשון, הפנים את האפשרות להתקשר בעסקת תמ”א והחששות מן הלא נודע שהיו בעבר, נמוגו. “בשום פנים ואופן העסקאות לא תעלמנה יום אחד”. סכמה פרשקר את סקירתה.

בעיה נוספת של התוכנית נגעה לאזורים פריפריאליים, עם סיכונים גבוהים לרעידת אדמה, אבל בעיות בטחון קלות. לדבריה של ננה חן משנה למנכ”ל ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאל: “אין צורך לעצור את התמ”א בפריפריה, אלא לשפר את זה כדי שזה יצליח וזה אפשרי. צריכים לחשוב על פינוי בינוי בפריפריה, שם נמצאת האוכלוסייה שזקוקה לזה. איך שהוא אנחנו עוברים ליד והמדינה לא לוקחת אחריות”.

במהלך הדיון ביקש חיים אביטן, יו”ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להציג את הדברים מנקודת מבטה של הרשות. הוא לא התייחס לתמ”א התמה, אלא להתחדשות עירונית ככלל: “הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יצרה מהפכה מאז הקמתה, עם תוספת כוח מקצועי בדמות 25 מינהלות עירוניות, בערים בעלות פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית.

“כעת אנו בונים מסמך עקרונות עבור הסכם גג להתחדשות עירונית, שיקדם את פיתוח המבנים הציבוריים והתשתיות המקומיות – דבר שיביא לזירוז תהליכי פינוי הבינוי בפרויקטים הגדולים”. לגבי הפריפריה ענה אביטן, כי הרשות בונה מסמכי מדיניות, התפורים על-פי מידות הערים השונות. “קרוב ל- 90 מיליון שקלים הועברו לשלל רשויות מקומיות, עבור תכניות מתאר ותכניות שכונתיות, בדגש על הקו הסורי-אפריקאי. גם הפריפריה אינה נזנחת, וגם עליה אנו שמים דגש נרחב”.

בשולי הכנס עלתה גם בעיית היטל השבחה, בתוכניות התחדשות עירונית. מי שהציג את הדברים היה עו”ד צבי שוב, שליווה מקרוב פרויקטים רבים: “היטל השבחה מרים או מפיל פרויקטים, אחת הסיבות העיקריות לכך שתמ”א 38 זוכה למאבק כה גדול מצד הרשויות, הינה העובדה כי יש בה פטור מהיטל השבחה, ומאז תחילתה, מנסות הרשויות בדרכים יצירתיות, ליצור חיוב בהיטל השבחה. הדבר מוביל למצב בו אין וודאות אם ישולם היטל ואת שיעורו, וחייבים כללים ברורים”.

ישנה גם דרך חשיבה נוספת, המפרידה את הפריפריה מהמרכז ודורשת אכיפה. “יש הכרח להפריד בין התחדשות עירונית בפריפריה – לגביה, הממשלה חייבת לתמרץ על חשבונה, את הפתרונות מצילי החיים (כפי שבעוטף עזה לא שואלים אם זה כלכלי לבנות ממדים), לבין המרכז, שם נדרשת חקיקה שתאכוף את ההתחדשות העירונית מול הרשויות, תוך הגבלת שיקול דעתן להפריע, אך תוך פתרון בעיית היטלי ההשבחה והתשתיות שמעיק עליהן”. את הדברים אמר בכנס עו”ד אבי ארד, שותף וראש מחלקת נדלן במשרד גולדפרב זליגמן.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה