לא כל הנוצץ זהב

“ידוע לכל” כי המוכר דירה יחידה פטור ממס שבח • ב’טיפ’ שני בסדרת מס שבח מעו”ד בנימין בריקמן ל’מקרקעיסט’ המתחיל, נלמד שלא בכל המקרים יש אכן את הפטור הזה ושחשוב להתייעץ טרם כריתת חוזה מכר

זהב | צילום: mstanley, שאטרסטוק

בטורי הקודם הבהרתי, שלצורך פטור או תשלום מס שבח מופחת, על הדירה הנמכרת להיחשב כדירת מגורים על פי חוק מיסוי מקרקעין.

במאמר זה אני רוצה לנפץ מיתוס ידוע.

250/200 סייד בר + קובייה

“ידוע ומפורסם לכל” שמכירת דירה יחידה, פטורה מתשלום מס שבח. בעקבות המידע, רבים המתכוונים למכור דירה, שלפי הבנתם היא דירתם היחידה ובטוחים שלא יחויבו בתשלום מס שבח בעקבות המכירה.

אך הדבר אינו תמיד נכון.

על פי החוק, לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, יש לעמוד במספר תנאים בנוסף לתנאי הברור, שלמוכרים אין דירה נוספת ברחבי הארץ כולל באזור יהודה ושומרון).

אז מתי אם כן יחול פטור ממס שבח?

סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כדלקמן:

49ב. המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיים אחד מאלה ובהמשך פירוט התנאים.

אחד מהם קובע, כי כדי שיחול הפטור מתשלום מס שבח, נדרש שהמוכר החזיק בדירה במשך 18 חודשים מאז שהיא מוגדרת כדירת מגורים.

כזכור, דירת מגורים היא דירה שניתן לגור בה. לכן יש הבדל, בין אם הדירה הנמכרת, נרכשה “על הנייר”  לפני שהייתה ראויה למגורים, לבין אם כבר במועד הרכישה, הייתה הדירה מוכנה וראויה למגורים.

אם כך, במכירת דירה שנרכשה “על הנייר”, לא די בתקופה של 18 חודשים מעת הרכישה – חתימה על חוזה הרכישה, אלא התקופה הנחשבת לצורך קבלת הפטור ממס שבח, נספרת רק לאחר שבנייתה הסתיימה והתקבל טופס 4.

לעומת זאת, במכירת דירה שבעת קנייתה כבר הייתה דירת מגורים, יש להמתין 18 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה.

אך כל זאת רק בדירה שנקנתה על ידי המוכרים.

Inner article

בדירה שהתקבלה במתנה, או אפילו כאשר יותר ממחצית מסכום הרכישה התקבל במתנה, יש צורך להמתין זמן רב יותר, לצורך פטור מתשלום מס שבח במכירה. אם המוכר – מקבל המתנה, גר בה דרך קבע לאורך כל השנים, זמן ההמתנה עומד על שלוש שנים מיום הפכו לבעליה. ואם לא התגורר בה, רק לאחר 4 שנים, יהיה זכאי לפטור ממס שבח, כדירה יחידה.

חשוב לדעת בהקשר זה, כי אם המוכר קיבל את הדירה במתנה, טרם מלאו לו 18 שנים, יתחילו לספור את 3-4 השנים, רק מיום מלאת לו 18.

יתרה מזאת, לאורך השנים נקבע בפסיקה, כי גם כשהתקבל מגרש במתנה, ועל המגרש בנו המוכרים בית מגורים, יש לשום את שווי המגרש ביחס לדירה. אם המגרש שווה מעל ל-50% משווי הדירה, תיחשב הדירה כדירה שהתקבלה במתנה לצורך החיוב במס שבח.

כדאי לזכור שתקופת הצינון מתחילה, מיום שניתן לגור בדירה. לכן החישוב לתקופת הצינון כאשר התקבל מגרש במתנה, יחול על פי הפסיקה מהיום בו ניתן היה לגור בדירה ולא מיום קבלת המתנה.

כאשר התקבל חלק מהדירה במתנה, ולא מדובר בכספים לצורך הרכישה, למשל כשרבע מהזכויות בדירה התקבלו במתנה, ושלושת הרבעים האחרים נקנו על ידי המוכרים, בעת מכירת הדירה יינתן פטור לדירה יחידה, על החלקים שנקנו על ידי המוכרים, ויחול חיוב במס שבח על הרבע שהתקבל במתנה (בכפוף לתקופת הצינון).

לסיכום; כפי שאנו למדים מהאמור, כדי שמכירת הדירה תהיה פטורה תשלום מס שבח במכירת הדירה, יש צורך במענה על תנאים נוספים הקבועים בחוק, מעבר לכך שהדירה הנמכרת היא דירה יחידה.

אם זו דירה שנרכשה על ידי המוכרים – החזיקו בה לפחות 18 חודשים מיום בו הייתה ראויה למגורים.

אם מדובר בדירה שהתקבלה במתנה – יש להמתין שלוש או ארבע שנים בהתאם למגורים בפועל בדירה (אם התקבלה המתנה כשהמוכרים היו קטינים, תקופת הצינון תחל מיום הגיעם לגיל 18).

יש לזכור עוד שבהתאם לסעיף 49 א (1) יש תקרה לפטור ממס שבח. וכשנמכרת דירה יחידה בסכום של 4,522,000 ₪ ומעלה, החלק שעד הסך הנ”ל יהיה פטור ממס שבח ומעליו יהיה חייב במס.

בנוסף, אם לדירה זכויות בניה נוספות, יש לבחון האם במכירת הדירה, יחול חיוב בתשלום מס שבח בהתאם לסעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין.

(יצוין כי ישנם מקרים  בהם גם כאשר למוכר דירה נוספת שהתקבלה בירושה, לא יחול חיוב במס שבח במכירת דירתו היחידה).

לכן ההמלצה היא תמיד לבדוק אפשרות של חיוב במס עוד לפני מכירת הדירה גם כשמדובר בדירה יחידה, כי תכנון מס ניתן לעשות רק מראש.

 

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו”ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו”ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא”ל לפניות ולהצעות ל’טיפים’: [email protected]

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה