למ"ס: מכירות הדירות זינקו ב-78% || נתוני האוצר גבוהים עוד יותר

קבלן, אילוסטרציה | pixabay

הלמ"ס מפרסם היום את נתוני הדירות בעסקאות נדל"ן – פברואר-אפריל 2024, מהם עולה כי בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2024 נמכרו כ-22,640 דירות, עלייה של 35.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (פברואר-אפריל 2023) ושל 23.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נובמבר 2023-ינואר 2024.

47.6% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-10,780 דירות, כחמישית (21.1%) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (פברואר-אפריל 2023) נצפתה עלייה של 57.3% בדירות החדשות שנמכרו ושל 30.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים (נובמבר 2023-ינואר 2024).

52.4% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2024 הן דירות יד שנייה, כ-11,860 דירות. בדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 20.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 17.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים.

בחודש אפריל 2024 נמכרו 6,890 דירות, עלייה של 78.4% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (אפריל 2023) ובניכוי עונתיות 29.9%. בהשוואה לחודש הקודם (מרץ 2024) נרשמה ירידה של 13.6% ובניכוי עונתיות המגמה הפוכה ונרשמה עלייה של 3.7%.

בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד חודש יוני 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.5% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש יולי 2023 ועד כה נרשמה עלייה בקצב של 3.0% בממוצע בסך הדירות שנמכרו.

מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש ספטמבר 2021 עד פברואר 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של 4.0%, ואילו ממרץ 2023 ועד עכשיו נצפתה עלייה של 2.9%.

בסדרה דירות יד שנייה שנמכרו, מספטמבר 2021 עד אוגוסט 2023 חלה ירידה בשיעור של 3.4%, ומספטמבר עד אפריל 2024 – עלייה ממוצעת של 3.0% בחודש.

מאפיינים גאוגרפיים

מחוז המרכז מוביל עם 25.9% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2024. במחוז זה נמכרו כמעט שליש מהדירות החדשות (28.2%) וכרבע מסך הדירות יד שנייה (23.9%). אחריו נמצא מחוז הדרום עם 20.6% מסך הדירות שנמכרו: 21.5% מהדירות החדשות ו-19.8% מסך הדירות יד שנייה.

 דירות שנמכרו לפי מחוז פברואר-אפריל  2024 לעומת נובמבר 2023-ינואר 2024

* כולל לא ידוע

** יישובים ישראליים

תל אביב-יפו, ירושלים, אשקלון, אשדוד ולוד מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל  2024 עם יותר מ-400 דירות (לוח ב).

בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע וחיפה עם כ-800 דירות (לוח ב).

 היישובים שבהם נמכרו יותר מ-150 דירות
פברואר-אפריל 2024 לעומת נובמבר 2023-ינואר 2024

דירות חדשות שנותרו למכירה

בסוף אפריל 2024 מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-66,040 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) היה 18.3 חודשים.

32.8% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (21,630 דירות) ו-24.4% במחוז המרכז (16,110 דירות).

בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-9,010 דירות שנותרו למכירה ואחריה ירושלים עם כ-5,990 דירות שנותרו למכירה.

גידול גבוה יותר

מספר שעות קודם לכן פרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את נתוני סקירת הנדל"ן, מהם עלה כי בחודש אפריל נרכשו 7,345 דירות (כולל בסבסוד ממשלתי), גידול חד של 84% בהשוואה לאפריל אשתקד.

עם זאת צריך לציין שרמת העסקאות באפריל אשתקד היתה מהנמוכות ביותר שנרשמו בשוק הנדל״ן לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 10% במספר העסקאות, באשר זו מוסברת במיעוט היחסי של ימי עבודה בחודש אפריל על רקע חג הפסח.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אפריל על 6,782, גידול של 90% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם.

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי אפריל מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי אפריל השנה נמצא באמצע דרוג היסטורי זה, זאת תוך הבדלים משמעותיים בין פלח השוק של דירות חדשות (השני בגובהו בהשוואה זו) לבין יד שניה (מדורג בחלק התחתון בדרוג זה).

מכירות הקבלנים בחודש אפריל הסתכמו ב-3,264 דירות, גידול חד של 119% בהשוואה לרמת השפל באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 14%, בין היתר על רקע חג הפסח. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,701 דירות, גידול חד של 157% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש אפריל עמד על 64%, גידול של נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לאפריל אשתקד חלה עליה מתונה של חצי נקודת אחוז בשיעור זה. בכך נבלמה הירידה הרצופה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" שהחלה באוגוסט אשתקד (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת).

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש אפריל על 8 מיליארד ₪ גבוה בשיעור חריג של 135% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באפריל אשתקד. עם זאת, בהתבסס על דוחות מע״מ של הקבלנים נמצא כי התזרים בפועל (לפני ניכוי תשומות) רשם ירידה של 10%. פערים אלו מוסברים בעיקר במבצעי המימון של הקבלנים, בפרט בדירות הנרכשות "על הנייר". תזרים המזומנים נטו (בקיזוז תשומות) רשם דווקא גידול ניכר, המבטא ירידה משמעותית בתשומות, יתכן בין היתר על רקע הקשיים בגיוס כוח אדם לאתרי הבניה.

מכירות יד שניה בחודש אפריל הסתכמו ב-4,081 דירות, גידול של 62% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 6%.

רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-1,175 דירות, גידול חריג של 108% בהשוואה לרמה הנמוכה באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 9%. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 16%, גידול של שתי נקודות אחוז בהשוואה לאפריל אשתקד וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם.

רכישות תושבי החוץ (נכללים בתוך סגמנט המשקיעים) הסתכמו בחודש אפריל ב-134 דירות, גידול של 83% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גם כן גידול ברכישות תושבי החוץ (תוספת של כשלושים דירות שנרכשו על ידם, לעומת ירידה ברכישות ישראלים) המוסברת בין היתר במבצעי מכירות שעורכים קבלנים בחול המועד לתושבי החוץ. במקביל, מכרו תושבי החוץ 37 דירות בחודש אפריל, כך שנטו סך רכישות סגמנט זה בחודש אפריל עמד על 97 דירות בלבד, נמוך משמעותית מהערכות שהשמיעו גורמים בענף מאז פרוץ המלחמה.

מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-1,339 דירות, גידול של 51% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה מתונה של 2% בהשוואה לחודש הקודם. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בקצב איטי.

רכישות דירה ראשונה הסתכמו בחודש אפריל ב-4,354 דירות, גידול חד של 97% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות אלו בשוק החופשי ב-3,691 דירות, גידול של 115% בהשוואה לאפריל אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ב״ש אשר הוביל רכישות סגמנט זה בשוק החופשי, עם 650 דירות שנרכשו, גידול של 126% בהשוואה לאפריל אשתקד. זהו גם האזור היחידי שרשם גידול ברכישות אלו גם בהשוואה לחודש הקודם.

רכישות משפרי הדיור בחודש אפריל הסתכמו ב-1,916 דירות, גידול של 49% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 15%. שיעור "מצמצמי" הדיור רשם לראשונה מאז פרוץ המלחמה עליה, אולם מתונה (מ-20% בחודש הקודם ל-21% בחודש אפריל). עם זאת, זהו עדיין שיעור נמוך משיעור מצמצמי הדיור טרם פרוץ המלחמה ומאז שבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק.