לנפץ את בועת הנדל"ן?

בנייה | צילום אילוסטרציה: גילי יערי, פלאש 90

שוק הנדל"ן בישראל תקוע. המחירים גבוהים מאוד, העסקאות בירידה חדה, קבלנים מתקשים למכור דירות, המימון יקר, חומרי הגלם בעלייה – ובכל זאת, המחירים לא באמת יורדים.

לכאורה, זוהי סתירה. בפועל, מדובר במערכת סגורה שמתחזקת את עצמה ומונעת מהשוק להתאזן. לא מדובר כאן רק בכוחות שוק פשוטים של היצע וביקוש, אלא ברשת של תלות הדדית בין שווי הנכסים, אפשרויות המימון, רגולציה איטית והעדר תמריצים אמיתיים לשינוי.

שוק הנדל"ן מבוסס כמעט כולו על ערך הנכס. המשכנתאות שמקבלים הרוכשים, המימון שמקבלים היזמים, ההתחייבויות של הבנקים – כולם תלויים במחירי הדירות. אם המחירים יורדים, גם שווי הנכסים הקיימים יורד, והיכולת של השוק להמשיך ולתפקד נחלשת.

כל ירידת מחיר גוררת מידית ירידה בהיקף המימון, ולכן גם הקבלנים וגם הבנקים עושים כל מה שניתן כדי לשמר את הרמה הגבוהה. זו לא מזימה, זו שמרנות מערכתית. כולם תלויים במחיר שנקבע – אף אחד לא יכול להרשות לעצמו שהבלון יתפוצץ.

לצד המנגנון הזה יש גם סיבות מוחשיות מאוד לכך שהשוק אינו מצליח להתרכך. ראשית, הקרקע בישראל הפכה למשאב נדיר. באזורים המבוקשים כמעט ואין עוד עתודות קרקע זמינות לבנייה, ובכלל, מערכת התכנון והאישורים מסורבלת להחריד. הוצאת היתר בנייה בישראל יכולה לקחת שנים. יזם שרוכש קרקע לא יודע מתי – או אם – יוכל להתחיל לבנות. ככל שההליכים האלה מתעכבים, כך קטנה האפשרות להזרים היצע חדש לשוק.

במקביל, חומרי הגלם מתייקרים. ישראל הסתמכה במשך שנים על ייבוא מטורקיה, שירד דרמטית בשנים האחרונות, וכיום יש הסתמכות על שווקים רחוקים ויקרים יותר, בעיקר מסין. מחירי ההובלה עדיין גבוהים, עלויות השילוח לא חזרו לרמות של לפני הקורונה, וכל מרכיב בתהליך הבנייה עולה יותר. לזה מתווספת עליית הריבית. היזמים מממנים את הקרקע והמלאי ביוקר, וכל ירידת מחיר בדירה מוכנה פוגעת ישירות בשורת הרווח שלהם – לעיתים אפילו יוצרת הפסד. לכן הם מעדיפים להמתין, להחזיק סחורה, להציע הטבות, אך לא להוריד את תג המחיר.

התוצאה היא שוק תקוע. אין מספיק עסקאות, אין תנועה אמיתית, אבל גם אין ירידות. הציבור לא יכול להרשות לעצמו לקנות, הקבלנים לא יכולים להרשות לעצמם למכור בזול, וכל הצדדים פשוט עומדים במקום. התחושה היא של שוק על סף רתיחה, אבל בלי שסתום לשחרור לחצים.

אפשר לשחרר את הלחץ הזה. המדינה יכולה להאיץ תכנון, לפשט רגולציה, להרחיב פרויקטים של פינוי–בינוי, להעניק מימון ציבורי לדיור בר–השגה, להניע היצע אמיתי. אבל זה לא יקרה מחר. זה תהליך ארוך, שמצריך החלטות אמיצות, ובעיקר – ראייה לטווח ארוך. נכון לעכשיו, בועת הנדל"ן אולי לא מתנפחת יותר, אבל גם לא מתפוצצת. היא פשוט מרחפת באוויר, כמו תמיד – מעל הראש של כולנו.

אבי פדרמן, יועץ עסקי לחברות בנייה