מדריך פינוי בינוי – לפי קבוצת פרקש

Pixabay

בשנים בהם שוק הנדל"ן בוער, כל ישראלי מבין שאישור התחדשות עירונית באזור המגורים שלו הוא לא פחות מפיס. אולם, חוסר ידע יכול להוביל לקשיים רבים בדרך. אז איך על יזם לפנות אליכם, מה קורה במצב של דייר סרבן ומהם ההמלצות של קבוצת פרקש מ.ה. כדי להימנע מסכנות?

לדברי פנחס פרקש הבעלים של הקבוצה:  "יזמות נדל"ן היא התרומה שלנו לחברה, למען אנשים. אנו פועלים מתוך תחושת שליחות ואחריות, כדי להגשים את הציפיות הגבוהות של הדיירים ובידיעה שאנחנו משפיעים ומשנים לטובה את חייהם של מי שבוחרים בנו. השאיפה שלנו היא שכל דייר ימצא את עצמו בפרויקטים שלנו,  ויגשים את הרצונות שלו להתחדשות הבית וסביבת המגורים שלו ״.

מדריך פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת.

פינוי בינוי – מה אומר החוק בישראל בתחום הבוער?

ב-1965 יצא חוק ("חוק פינוי בינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965") שמטרתו לשקם איזורים עירוניים שונים ובכך לבצע חידוש עירוני ולשפר את תקני הבנייה שיתאימו למציאות אותה ישראל חובה כיום.

מאז, החוק עבר שינויים רבים וכיום פועל בתצורה של עידוד מיזמים של פינוי ובינוי ("חוק פינוי ובינוי, תשס"ו-2006"). הנושאים העיקריים הקיימים בחוק החדש הינם:

  • צורתו של המבנה.
  • מה כלול בתוך עסקת פינוי בינוי.
  • איך מוסרים את ההצעה.
  • ועוד.

איך מתבצעת הצעת יזם לדיירים על פי חוק?

 היזם צריך לעשות 3 פעולות לפני מעבר לשלב החתמת הדיירים:

  • כנס דיירים – במסגרת הכנס, יהא על היזם להציג את החברה עצמה ואת סוג הפרויקט אותו הם מציעים. לענייננו, הצעה זו תמיד תהא הצעה של פינוי בינוי
  • מסמך עיקרי ההצעה – ככלל, על היזם מוטלת חובה למסור מסמך עיקרי ההצעה שבועיים בטרם החתים את הדייר הראשון בבניין על הסכם כלשהו. בין היתר, יכלול המסמך מידע אודות הניסיון המקצועי של היזם והחברה, עיקר ההצעה וקווים כלליים אשר ישקפו את התמורה הסופית שיעניק לדיירים.
  • הודעת חתימה ראשונה – לאחר שהחתים היזם את הדייר הראשון בבניין, עליו לעדכן בדבר את כלל הדיירים. הדבר נועד בעיקר לאפשר לדיירים לוודא שהיזם עומד בשתי הדרישות הקודמות שציינו.

מהו הרוב הנדרש לאישור ההסכם?

הרוב מוגדר כרוב מיוחס, אולם הגדרה זו אינה אחידה לכלל המבנים, ואינה אחידה ביחס לכלל סוגי הדירות. בעוד המקרה בו מדובר על פינוי בינוי בבניין יחיד, ההגדרה היא פשוטה, וקובעת כי רוב מיוחס יהיו שני שלישים מבעלי הדירות בנכס.

רוב מיוחס בפינוי מקבץ בניינים

כאשר אנו מדברים על מקבץ בניינים שיושבים על חלקה אחת או כל מקרה אחר בו נדרשים להסכמה בעלי נכסים במספר בניינים, המצב מעט שונה. על אף שהרוב המיוחס הוא עדיין שני שלישים, החוק דורש התקיימותם של שני תנאים נוספים. והם:

  • שני שליש מבעלי הדירות בכל אחד מהבניינים המיועדים לפרויקט חייבים להסכים לו.

הרכוש המשותף של הדיירים המסכימים לפרויקט צריכים להיות יותר מחצי מהרכוש המשותף הכללי של הבניין.בקצרה – נדרשת הסכמה של שני שליש מהדיירים בכל בניין, שמחזיקים לפחות במחצית מהזכויות המשותפות בנכס.

איך מחשבים את חלקו היחסי בבניין של אדם המחזיק במספר דירות?

על אף שהתשובה לשאלה זו נדמית כאינטואיטיבית למדי, החוק קובע שיטת חישוב ייחודית למחזיקים במספר דירות בנכס.  החישוב לא מסובך, אבל דורש ריכוז – הישארו איתנו.

 במידה ואתם מחזיקים בלמעלה מ – 30% מהנכסים בבניין בו ישנם יותר מ – 6 דירות, סעיף 4 לחוק פינוי בינוי קובע את חישוב שיעור ההחזקה הבא:

לשם המחשה, אדם המחזיק ב – 4 דירות בבניין בעל 6 דירות, לא יוגדר כמחזיק ב – 66% בבניין (לעניין רוב מיוחס), אלא ב – 42% בלבד.

האם זכותו של דייר לסרב לעסקת פינוי בינוי?

על אף קיומו של רוב מיוחס, ישנם שורה של מקרים בהם יוכל אחד הדיירים לסרב  בצורה שסירובו לפרויקט לא ייחשב כסירוב בלתי סביר, אשר מוסדרים בסעיף 2(ב) לחוק פינוי בינוי.

שורת המקרים הראשונה הינה סירובים הנובעים ממניעים כלכליים, ובהם הצעה שניתנה היא אינה כדאית לבעל הנכס.  בנוסף, במקרים בהם לא הוצעו בטוחות הולמות לפרויקט או מגורים חלופיים סירוב הדייר לא ייחשב כסירוב לא סביר.

הסדרים מיוחדים לדיירים קשישים

שורת מקרים שנייה בהם ניתן להכיר בסירוב של אדם כסביר הם סירובים של קשישים. ביחס לאלו, מוטלות על היזם שורת חובות, שאי עמידה בהם תהפוך סירובו של הקשיש לסביר.

מדובר על תנאים שונים אשר מכירים בכך שהמעבר עבור קשישים קשה יותר מאשר לצעירים, וישנן הוראות שונות אשר מתייחסות לגילים ומצב רפואי משתנה של הקשישים.

מה קורה בעת סירוב לא סביר?

לאחר שבפסקה הקודמת פירטנו את שורת המקרים בהם סירובו של בעל דירה יהא סביר, עתה נותר רק לדון במקרים בהם סירובו של בעל נכס יגביל את יתר דיירי הבניין בצורה שתפגע בהם כלכלית.

במקרים אלו, כאשר הסירוב לא מוגדר כסירוב סביר, סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי קובע שלדיירי הבניין תעמוד האפשרות לפנות לבית המשפט. במסגרת ההליך המשפטי, יוכל בית המשפט לקבוע כי הדייר הסרבן חייב בנזיקין ביחס לחלק או כל הסכום בו נפגעו הדיירים השונים. במקרים חריגים – בית המשפט יאפשר ביצוע פינוי בינוי על אף הסירוב.

ממה להיזהר ועל מה להקפיד – הנקודות העיקריות של קבוצת פרקש לפרויקט מוצלח

לאחר שסקרנו את החוק והנקודות העיקריות בו, נותר לפנות לפרקטיקה. להלן 4 הכללים של קבוצת פרקש מ.ה לביצוע פינוי בינוי בצורה נכונה:

  • שלב ההכנות המקדימות – במסגרת שלב זה, עליכם להקים איגוד של הדיירים ולבחור נציגותולחתום עם גורם אשר יסייע לכם בקידום הפרויקט, בין אם מדובר בדייר הבניין או אדם חיצוני. לעניין זה, קבוצת פרקש ממליצה לבחור בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין שייצג אתכם ובשום אופן לא לחתום על הסכם שיגביל את זכויות הדיירים או יגביל את יכולתם לנהל משא ומתן.
  • בחירת היזם וההצעה המשתלמת – במסגרת בחירת היזם, ינהל עורך הדין מטעם הדיירים והנציגות מו"מ מול גורמים שונים. ההמלצה שלנו היא לבצע בדיקת רקע על כל יזם , (בעיקר בעניין חוסנו הכלכלי) ובטרם בחירת יזם  באופן סופי, רצוי להזמין שמאי פינוי בינוי להערכת ההצעה. מדובר בהוצאה כלכלית זניחה לעומת השבחת הנכס בהמשך.
  • ההסכם והתמורה המתקבלת – במסגרת ההסכם, יש לקבוע פרקי זמן מוגדרים לביצוע אבני דרך חשובות בפרויקט ובראשם הוצאת היתרי בנייה וסיום הבניה. בנוסף, לשם מניעת חילוקי דעות וסכסוכי שכנים, ההמלצה היא ליצור מבנה תמורה אחיד גם בסיום הפרויקט אך גם במהלכו כמו למשל מימון שכ"ד הנגזר משווי הנכס, מימון הובלות וכו'.
  • ביטחונות, אחריות וביטוח – כאן אנו נכנסים לפן הכלכלי. לצד קבוצת פרקש פועלות קבוצות פינוי בינוי ישרות רבות בתחום אך לשם זהירות – עליכם להגן על עצמכם. משכך, דאגו כי היזם מעניק לכם ערבויות בהתאם לחוק המכר (דירות), וכי היזם מבטח את הפרויקט כולו, לרבות המבנה, במהלך העבודה.

לסיכום – מה למדנו על פינוי בינוי?

ראשית, למדנו את הוראות החוק השונות הקשורות לפרויקטים מסוג פינוי בינוי בישראל הקובעות כיצד  נדרש מיזם להציע התקשרות לדיירים, מהו רוב מיוחס, מתי סירוב של דייר לפרויקט ייחשב לסביר ומתי ייחשב ללא סביר ומה אפשר לעשות כאשר הסירוב אינו סביר.

 בחנו את הכללים החשובים של קבוצת פרקש מ.ה. לפינוי בינוי מוצלח, כך שעכשיו כל אחד מכם  הנמצא לפני פרויקט פינוי בינוי, יודע בדיוק את מתודת העבודה של קבוצת פרקש ביחס לשלב ההכנות המקדימות, בחירת היזם והבניית ההסכם, וכן על מה עליו לעמוד בכל הנוגע לביטחונות, אחריות וביטוח.

קבוצת פרקש מ.ה. יזמות נדל"ן

קבוצת פרקש פועלת כ 5 שנים בזירת הנדל"ן ונחשבת לקבוצת הבנייה המובילה בישראל.
קבוצת פרקש מ.ה. מנוהלת ע"י 2 אושיות בתחום הנדל"ן, הבעלים והמנכ״ל פנחס פרקש והמנכ״ל המשותף ישראל אברמוב.

הקבוצה מבצעת מדי שנה עשרות פרויקטים מסוג "פינוי בינוי" בפריסה ארצית, תוך חתירה ליצירת סביבה מתחדשת בעלת מאפיינים מודרניים.
עקרונות הקבוצה מושתתים על יושרה, אמינות, אמון הדדי והרצון להטביע חותם בעולם חברות הנדל"ן שמיטיבות עם אנשים והסביבה.

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה