מה זה היטל השבחה?

מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח? מהו מימוש ההשבחה? כמה משלמים ולמי? • כל התשובות ב’טיפ’ השבועי ל’מקרקעיסט’ מאת עו”ד בנימין בריקמן

השבחת נכס קיים | אילוסטרציה: מרים אלסטר, פלאש 90

כידוע, בעסקת מכר מקרקעין, בית מגורים, דירה, או עסק, מוטלים מיסים שונים על הצדדים בעסקה. מס רכישה, לקונה. מס שבח למוכר והיטל השבחה.

במאמר זה אפרט על היטל ההשבחה ומתי מחויבים בו.

היטל השבחה הוא מס שאנו נדרשים לשלם, כאשר כתוצאה מהחלטת רשות מקומית, הושבח הנכס שלנו. מדובר במס שונה ממס השבח, הנגבה בגין כל עליית שווי של הנכס, והוא מוטל ומשולם לרשות המקומית, רק בהשבחה הנובעת מהחלטתה.

או כלשון חוק התכנון והבניה: “השבחה” – עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;

כמה משלמים?

שיעור ההיטל הוא מחצית מגובה ההשבחה. אולם כפי שאציין להלן, יש מקרים של פטור או הנחה בגובה ההיטל.

בהיעדר בירור מקדים, עלולים להגיע להפסדים גדולים. לדוגמה: מוכרי דירת מגורים, ביררו לפני המכירה, אילו מיסים עלולים לחול עליה, אך הסתמכו על העובדה ששכניהם בבית הסמוך, שמכרו את ביתם כמה חודשים מוקדם יותר, לא חויבו בהיטל השבחה.

לכן, ללא בדיקה מוקדמת ברשות המקומית, ספציפית לעניין החיוב בהיטל השבחה, חתמו על הסכם מכר עם הרוכשים.

כשניגשו לרשות המקומית כדי לקבל אישור להעביר את הבית בטאבו על שם הרוכשים, גילו להפתעתם, שהם מחויבים בתשלום היטל השבחה, בסך של כ-125,000 ₪.

870/135 ליינר ארטקל

זאת מאחר שכחודש לפני מכירת הנכס, קבלה הרשות המקומית החלטה, בה נקבע כי כל בעלי הבתים באזור, יכולים לבנות תוספת של 70 מ”ר. לכן, משהושבח הנכס (בעקבות ההיתר להרחבה), הם מחויבים בתשלום היטל השבחה. שמאי מטעם הרשות המקומית, העריך את ההשבחה בסך 250,000 ₪, שמחצית ממנו חייבים המוכרים לשלם כהיטל השבחה.

מתי משלמים?

את ההיטל נדרשים לשלם, בעת מימוש ההשבחה לנכס. מימוש הזכות יכול להיעשות בדרך של קבלת היתר בניה, ובעת קבלת היתר, נידרש לשלם את היטל ההשבחה. אך גם העברת הזכויות בנכס, תיחשב כמימוש הזכות לעניין חיוב בהיטל השבחה, כיון שההנחה היא שמחיר הנכס כלל בתוכו גם את ההשבחה.

ברוב עסקאות המכר מסכימים הצדדים שאם אושרה התכנית המשביחה לפני חתימת ההסכם, ההיטל יחול על המוכר. אם אושרה לאחר החתימה, ישלם הרוכש את היטל ההשבחה.

המוכרים שלא בדקו ברשות המקומית את החיוב בהיטל ההשבחה לפני ההחלטה על מכירת הבית, הפסידו סכום כסף רב. לו ידעו על החיוב במס לפני חתימתם על הסכם המכר, היו לוקחים זאת בחשבון ומתמחרים את העסקה בהתאם.

לסיכום, היטל השבחה הוא מס שאנו מחויבים בו, כאשר הרשות המקומית מאשרת תכנית, נותנת הקלה או מאשרת שימוש חורג בנכס. התשלום בפועל מתבצע, בעת מימוש הזכות. גם אם כביכול לא מימשנו את הזכות, בהעברת הזכויות -מכירת הבית למשל, יוטל עלינו היטל השבחה.

אמנם, גם כאשר הרשות המקומית מחייבת בתשלום היטל השבחה, יתכן וקיים פטור שניתן להשתמש בו כדי להימנע מתשלום ההיטל.

לדוגמה, בפרויקטים רבים של פינוי בינוי, הרשויות המקומיות המעוניינות לקדם את הפרויקטים, נותנות פטור מההיטל. בימים האחרונים אף פורסם, כי יש שיקול לקבוע היטל השבחה אחיד של 25% בפרויקטים כאלו.

חשוב לדעת עוד, שניתן לחלוק על שומת היטל השבחה, שהתקבלה על ידי הרשות המקומית.

כדי למכור את הדירה בביטחון וללא הפתעות, ההמלצה היא לגשת למחלקת הנדסה ברשות המקומית, לבחינת החיוב האפשרי בהיטל השבחה, עוד טרם המכירה. כך יידע המוכר מה הן הזכויות שניתן לעשות בהן שימוש ויקבע את מחיר הנכס בהתאם.

 

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו”ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו”ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא”ל לפניות ולהצעות ל’טיפים’: [email protected]

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה