מול בועת הנדל"ן: שלשת התיקונים שיאפשרו דירה לכל אזרח

מחירי הדירות בעלייה | צילום: TrifonenkoIvan, שאטרסטוק

רגע לפני כניסת הממשלה החדשה לתפקידה, המכון לרפורמות מבניות בראשות עוה"ד שרגא בירן – מחלוצי ההתחדשות העירונית והדיור בר ההשגה – בהצעה מכוננת לפתרון משבר הדיור. במכון מסבירים, כי נקודת המוצא שלהם להצעה היא כי "במדינת ישראל קיים מצב ייחודי אשר יכול לאפשר למדינה לנהל את מחירי הדיור במסגרת מדיניות לאומית יציבה וארוכת טווח. הסיבה היא שהקרקע, תכנון הקרקע והיכולת לספק מימון לדיור – כולם נמצאים בידי המדינה. לכן, המשבר בישראל הינו בר פתרון".

לדברי עו"ד שרגא בירן, "העיקרון האסטרטגי של שינוי המדיניות המוצע הינו תכנון קרקע ושיווק מתחמי דיור, באופן מפולח לקהלי יעד. הרעיון הוא שהשיווק לא יהיה לכל דורש במבצעי 'הנחה' ממחיר מופקע, אלא לפי רמת הכנסת קהלי היעד. יש להתחיל בכך עוד בשלב התכנון, כפי שכל מוצר באשר הוא מוצע לציבור הצרכנים לפי כושר יכולתם לשלם עליו. לדוגמא: ישנה מכונית קטנה לזוג צעיר וישנה מכונית יוקרה לעשירון עליון – יצרן הרכב מראש מפלח את קהל היעד ובהתאם קובע את התכנון, המחיר והתמורה בגינו. קל וחומר כאשר יצרן הקרקע בישראל, הינו ממשלת ישראל ודיור הינו מוצר ייסוד לפי כל תפישת עולם כלכלית-חברתית".

 המכון לרפורמות מבניות מפרט את תיקוני החוק לפי שלושה פרמטרים:

קרקעות: המדינה היא הבעלים של מאגר קרקעות גדול שאינו משווק לציבור –  90% מהקרקע הציבורית עדיין לא יצאה לשיווק, וזאת למרות המחסור הגובר בפתרונות דיור לאזרחי המדינה. גם דו"ח מבקר המדינה לשנת 2021 קבע כי טענת רמ"י לפיה הקרקע במדינת ישראל אוזלת היא מופרכת ואינה מחוברת למציאות.

תכנון: מדיניות התכנון בישראל הינה מדיניות ריכוזית אשר נקבעת בתוכניות מתאר ארציות ומחוזיות ומנוהלת על ידי מנהל התכנון. ייזום תמ"א וקביעת מדיניות, הינה בסמכות הממשלה.

מימון: חוק הלוואות לדיור תשנ"ב-1992 נחקק במטרה לפתור את משבר הדיור ולייצר פתרונות דיור לחסרי הון עצמי – עולי חבר העמים לשעבר שהגיעו לארץ. בחוק קיימים הסדרים פיננסים, אשר המכון לרפורמות תיקף אל מול בנק "מזרחי טפחות". הסדרים אלו יוצרים היתכנות לרכישתה של דירה ע"י השכבות המוחלשות (עשירונים 1-5 אשר אין באפשרותם לקבל משכנתא רגילה ואין ביכולתם להעמיד הון עצמי), באמצעות משכנתאות מכוונות והלוואות עומדות.

עוללות השיווק הספקולטיבי

במכון לרפורמות מבניות קובעים כי השיווק הספקולטיבי של קרקעות המדינה נכשל. תרומתה הייתה להגדלת הכנסות המדינה, תוך פגיעה קשה בשכבות החלשות ובעיקר באוכלוסיית מחוסרי הדיור, חסרי הון עצמי ונשיגות למשכנתא. הביקוש הרב עבור קרקע לבנייה, בהתחשב בהיצע הקרקעות הדל והבלתי מפולח שרמ"י מוציאה אל השוק, גורם לעלייה במחיר הדירה כולה. לאור זאת, נדרש שינוי תפיסתי בנוגע למקרקעין במוסדות התכנון.

במכון קוראים למדינה, כבעלת הקרקע,  לאמץ תפיסת עולם של ניהול קרקע חברתי. "שינוי התפיסה אינו רק תנאי הכרחי עבור טיפול אפקטיבי במשבר הדיור ובסוגיית מחוסרי הדיור, אלא גם תואם את הוראות חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, הקובע במפורש את תפקידיה החברתיים של רמ"י:

הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בהישג יד, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים; 

על רמ"י להקצות את המקרקעין באופן של סגמנטציה – על בסיס של תכנון מפולח (פילוח- Planning Segmentation), דהיינו על־פי שיווק ייעודי המבוסס על פילוח הצרכים מבחינת סוג השימוש שייעשה בדירה ולפי זהות המתגורר בה. אין דין מחיר קרקע לעשירון העליון כדין דירה למחוסרי דירה והון עצמי לרכישת דירה. התכנון למגורים של מנהל התכנון ייעשה ע"ב של פילוח תכנוני על בסיס הרמה הכלכלית, האפיון הגיאוגרפי, האפיון המשפחתי, היכולות הפיננסיות ועל בסיס אפיוני המגזר.

הפתרון העוסק אך ורק בצד ההיצע, נכשל כישלון חרוץ. שיווק הקרקעות הספקולטיבי לכל המרבה במחיר רק תרם עוד יותר לעליית המחירים ממעלה, ולכך שלחמשת העשירונים התחתונים – כ-730 אלף משפחות – אין יכולת לרכוש דירה, כתוצאה מעליית המחירים מלמטה.