מחירי הנדל"ן בשכונות ירושלים: קריית יובל זינקה ב-123%

פרויקט מגדלי הקונסוליה בירושלים המשווק ע"י 'דרא' |הדמיה: 3dvision

ירושלים, העיר הגדולה ביותר בישראל בכמות התושבים, עוברת בעשור האחרון תנופת בנייה ופיתוח משמעותית. בעיר נבנו בעשור האחרון כ-38 אלף דירות חדשות ולפי הלמ"ס מצאי הדירות בעיר עומד כיום על 238 אלף יח"ד; בשנים הקרובות צפויות להיבנות בעיר עוד 40 אלף דירות חדשות בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית, ייבנו מתחמי מגורים חדשים, תשתיות חדשות, מוסדות ציבור, חינוך, מסחר וקהילה, וכן פארקים וגינות בחלקים רבים של העיר.

תנופת הבנייה והפיתוח בירושלים באה לידי ביטוי במגוון תחומים: התחלות הבנייה בעיר זינקו ב-32% בשנת 2021 לעומת 2020 והסתכמו ב-3,175 יח"ד, וב-5 השנים האחרונות התחלות הבנייה הסתכמו בכ-3,000. בנוסף, העיר נבחרה בחודשים האחרונים לאחת מ-12 ערים בארץ שנחתמו בהן הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית בין משרד הבינוי והשיכון לעירייה, שיסייעו למימון בניית תשתיות תחבורה, שטחים ציבוריים ומוסדות חינוך המאפשרים התחדשות. בתמורה לאישור היתרי בנייה למיזמי פינוי-בינוי, תהיה הרשות המקומית זכאית למימון של 20-30 אלף שקל ליחידה.

גם עיריית ירושלים מעודדת התחדשות עירונית ופיתוח. מועצת העיר אישרה לאחרונה פטור מהיטל השבחה לתקופה של חמש שנים במתחמים מוכרזים לפינוי בינוי ברוב שכונות העיר, ובחלקן האחר ההיטל ירד ל-25% בלבד. ואכן, גם נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מאשרים זאת: לפי דו"ח הרשות לשנת 2021, בעיר ירושלים ישנן כיום תכניות מאושרות ל-12,065 יח"ד בפינוי בינוי ב-38 מתחמים שונים, וניתנו בעיר היתרים לבניית 860 יח"ד ב-6 מתחמי פינוי בינוי.

לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי של חברת שיווק הנדל"ן דרא, שפועל בעיר שנים רבות ומשווק בה כיום מספר פרויקטים, "מכיוון שמבחינה גיאוגרפית ירושלים לא יכולה להתרחב ולהתפתח, התחדשות עירונית היא הכלי המרכזי ליצירת עוד יחידות דיור בעיר שתענה ולו רק באופן חלקי על הביקושים הגבוהים לדירות בעיר למטרות מגורים והשקעה. בשנתיים האחרונות התחום מתקדם בירושלים אך בקצב לא מספק – הבירוקרטיה והרגולציה מקשים על קידום פרויקטים והליכי הרישוי נמשכים שנים ארוכות".

הביקוש הגבוה מתבטא גם בנתוני אתר יד2: ברבעון הראשון של 2022 כמות החיפושים באתר לדירות לרכישה בעיר זינק ב-138.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. לפי הנתונים, השכונות המבוקשות ביותר בעיר הן פסגת זאב עם 30 אלף איש שחיפשו בה דירה למכירה ואף לחצו על "הצג מספר", אחריה שכונת גילה עם 28 אלף חיפושים, שכונת רמות עם 18 אלף חיפושים, שכונת הר חומה עם 12.5 אלף חיפושים, וקריית יובל עם 12 אלף חיפושים.

לדברי אוהב ציון "ירושלים היא עיר של שכונות, מגוונת מאוד ומאתגרת מאוד למי שפועל בה. ירושלים לא עוצרת לרגע ומתחוללים בה שינויים גדולים בכל הקשור לנדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי וכמובן תחבורה ונגישות. ההשפעה של ירושלים הרבה יותר גדולה מאשר רק על הירושלמים עצמם,  ירושלים מהווה סוג של 'בסיס האם'  לכל הישובים באזור שנשענים על ירושלים בכל הקשור לתעסוקה. אני מדבר על ישובים כמו מבשרת ציון, צור הדסה, אפרת, אדם ואפילו מעלה אדומים".

יחד עם זאת, לפי נתוני הלמ"ס, ההגירה בירושלים היא שלילית – בשנת 2020 נכנסו לעיר כ-11 אלף תושבים אך עזבו אותה כמעט 19 אלף איש (7,800-) איש בסך הכל.

זינוק של 43% בעשור

הביקוש הגבוה משפיע כמובן על מחירי הדירות בירושלים: לפי הלמ"ס, מחירי דירה ממוצעת בעיר עומד נכון לסוף 2021 עד 2.298 מיליון שקל – זינוק של כ-43% בעשור האחרון. ב-2012 מחיר דירה ממוצעת בעיר עמד על כ-1.6 מיליון שקל. מחירי דירות 5.5-6 חדרים בעיר עומדים על 3.836 מיליון שקל, דירות 4.5-5 חדרים עולות 3.163 מיליון שקל בממוצע ודירות 3.5-4 חדרים עולות 2.539 מיליון שקל בממוצע.

לפי נתוני אתר יד2, ניתן לראות כי נרשם זינוק של 108% במחיר הממוצע למ"ר בעיר בין 2021 ל-2022 לכ-23 אלף שקל בממוצע. בהתפלגות לשכונות השונות, מובילה שכונת בית הכרם עם 32.6 אלף שקל למ"ר, אחריה שכונת הקטמונים עם 30 אלף שקל למ"ר, בית וגן עם 26 אלף שקל, ושכונת הר נוף עם 24 אלף שקל למ"ר. את הזינוק החד ביותר במחיר רשמה שכונת קריית יובל עם זינוק של 123% בין התקופות, אחריה פסגת זאב (116%), ארמון הנציב ונווה יעקב (114%), הקטמונים (111%) ובית וגן (100%).