מחירי הנדל"ן בשכונות ירושלים: קריית יובל זינקה ב-123%

ירושלים בתנופת בנייה ופיתוח משמעותית: זינוק של 43% במחירי הדירות בעשור, קפיצה של מאות אחוזים בביקוש לדירות, 40 אלף יח"ד חדשות בצנרת | פילוח הנתונים: איזה שכונות הכי מבוקשות, כמה עולות הדירות, ומה מכילות התוכניות לעיר בשנים הקרובות

פרויקט מגדלי הקונסוליה בירושלים המשווק ע"י 'דרא' |הדמיה: 3dvision

ירושלים, העיר הגדולה ביותר בישראל בכמות התושבים, עוברת בעשור האחרון תנופת בנייה ופיתוח משמעותית. בעיר נבנו בעשור האחרון כ-38 אלף דירות חדשות ולפי הלמ"ס מצאי הדירות בעיר עומד כיום על 238 אלף יח"ד; בשנים הקרובות צפויות להיבנות בעיר עוד 40 אלף דירות חדשות בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית, ייבנו מתחמי מגורים חדשים, תשתיות חדשות, מוסדות ציבור, חינוך, מסחר וקהילה, וכן פארקים וגינות בחלקים רבים של העיר.

תנופת הבנייה והפיתוח בירושלים באה לידי ביטוי במגוון תחומים: התחלות הבנייה בעיר זינקו ב-32% בשנת 2021 לעומת 2020 והסתכמו ב-3,175 יח"ד, וב-5 השנים האחרונות התחלות הבנייה הסתכמו בכ-3,000. בנוסף, העיר נבחרה בחודשים האחרונים לאחת מ-12 ערים בארץ שנחתמו בהן הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית בין משרד הבינוי והשיכון לעירייה, שיסייעו למימון בניית תשתיות תחבורה, שטחים ציבוריים ומוסדות חינוך המאפשרים התחדשות. בתמורה לאישור היתרי בנייה למיזמי פינוי-בינוי, תהיה הרשות המקומית זכאית למימון של 20-30 אלף שקל ליחידה.

250/200 סייד בר + קובייה

גם עיריית ירושלים מעודדת התחדשות עירונית ופיתוח. מועצת העיר אישרה לאחרונה פטור מהיטל השבחה לתקופה של חמש שנים במתחמים מוכרזים לפינוי בינוי ברוב שכונות העיר, ובחלקן האחר ההיטל ירד ל-25% בלבד. ואכן, גם נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מאשרים זאת: לפי דו"ח הרשות לשנת 2021, בעיר ירושלים ישנן כיום תכניות מאושרות ל-12,065 יח"ד בפינוי בינוי ב-38 מתחמים שונים, וניתנו בעיר היתרים לבניית 860 יח"ד ב-6 מתחמי פינוי בינוי.

לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי של חברת שיווק הנדל"ן דרא, שפועל בעיר שנים רבות ומשווק בה כיום מספר פרויקטים, "מכיוון שמבחינה גיאוגרפית ירושלים לא יכולה להתרחב ולהתפתח, התחדשות עירונית היא הכלי המרכזי ליצירת עוד יחידות דיור בעיר שתענה ולו רק באופן חלקי על הביקושים הגבוהים לדירות בעיר למטרות מגורים והשקעה. בשנתיים האחרונות התחום מתקדם בירושלים אך בקצב לא מספק – הבירוקרטיה והרגולציה מקשים על קידום פרויקטים והליכי הרישוי נמשכים שנים ארוכות".

דרור אוהב ציון | צילום: דנה תמרי

הביקוש הגבוה מתבטא גם בנתוני אתר יד2: ברבעון הראשון של 2022 כמות החיפושים באתר לדירות לרכישה בעיר זינק ב-138.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. לפי הנתונים, השכונות המבוקשות ביותר בעיר הן פסגת זאב עם 30 אלף איש שחיפשו בה דירה למכירה ואף לחצו על "הצג מספר", אחריה שכונת גילה עם 28 אלף חיפושים, שכונת רמות עם 18 אלף חיפושים, שכונת הר חומה עם 12.5 אלף חיפושים, וקריית יובל עם 12 אלף חיפושים.

לדברי אוהב ציון "ירושלים היא עיר של שכונות, מגוונת מאוד ומאתגרת מאוד למי שפועל בה. ירושלים לא עוצרת לרגע ומתחוללים בה שינויים גדולים בכל הקשור לנדל"ן למגורים, נדל"ן מסחרי וכמובן תחבורה ונגישות. ההשפעה של ירושלים הרבה יותר גדולה מאשר רק על הירושלמים עצמם,  ירושלים מהווה סוג של 'בסיס האם'  לכל הישובים באזור שנשענים על ירושלים בכל הקשור לתעסוקה. אני מדבר על ישובים כמו מבשרת ציון, צור הדסה, אפרת, אדם ואפילו מעלה אדומים".

יחד עם זאת, לפי נתוני הלמ"ס, ההגירה בירושלים היא שלילית – בשנת 2020 נכנסו לעיר כ-11 אלף תושבים אך עזבו אותה כמעט 19 אלף איש (7,800-) איש בסך הכל.

זינוק של 43% בעשור

הביקוש הגבוה משפיע כמובן על מחירי הדירות בירושלים: לפי הלמ"ס, מחירי דירה ממוצעת בעיר עומד נכון לסוף 2021 עד 2.298 מיליון שקל – זינוק של כ-43% בעשור האחרון. ב-2012 מחיר דירה ממוצעת בעיר עמד על כ-1.6 מיליון שקל. מחירי דירות 5.5-6 חדרים בעיר עומדים על 3.836 מיליון שקל, דירות 4.5-5 חדרים עולות 3.163 מיליון שקל בממוצע ודירות 3.5-4 חדרים עולות 2.539 מיליון שקל בממוצע.

לפי נתוני אתר יד2, ניתן לראות כי נרשם זינוק של 108% במחיר הממוצע למ"ר בעיר בין 2021 ל-2022 לכ-23 אלף שקל בממוצע. בהתפלגות לשכונות השונות, מובילה שכונת בית הכרם עם 32.6 אלף שקל למ"ר, אחריה שכונת הקטמונים עם 30 אלף שקל למ"ר, בית וגן עם 26 אלף שקל, ושכונת הר נוף עם 24 אלף שקל למ"ר. את הזינוק החד ביותר במחיר רשמה שכונת קריית יובל עם זינוק של 123% בין התקופות, אחריה פסגת זאב (116%), ארמון הנציב ונווה יעקב (114%), הקטמונים (111%) ובית וגן (100%).

Inner article

 

גם היצע הדירות למכירה בירושלים כפי שמשתקף במודעות הפעילות באתר יד2, זינק ב-96% ברבעון הראשון השנה. השכונות שמציעות את מספר הדירות הרב ביותר למסירה הן פסגת זאב עם 691 מודעות וגילה עם 668 מודעות, ואחריהן הר חומה (393), בית הכרם (331), בית וגן (309) וקריית יובל (304).

מתרחבת לגובה

נראה, כי הירושלמים כבר לא מפחדים מבנייה לגובה והמגמה בירושלים היא בניית מגדלים ולא בנייה נמוכה. לדברי אוהב ציון, "בצנרת התכנון ישנם פרויקטים רבים לבניית בניינים רבי קומות בעיר שככל הנראה נמצאים בתהליכי רישוי – ואני סבור שבתקופה הקרובה נראה עוד ועוד מגדלים בני 20 קומות ומעלה צצים בעיר בשכונות קרית יובל, ארנונה, תלפיות, הולילנד ועוד", .

לגבי משרדים ומסחר, אוהב ציון סבור כי הבנייה למשרדים בעיר תצבור תאוצה בשנים הקרובות – ישנם הרבה פרויקטים בדרך שיוסיפו עשרות אלפי מ"ר של משרדים ומסחר בעיר. "צריך לתקן את העיוות שיצרו הקניונים בעיר ולהחיות מחדש את מרכז העיר מבחינת מסחר, משרדים ומגורים. איפה הימים שירושלמים 'ירדו העירה'?".

מגמות נוספות שהוא מזהה הן ביקוש גבוה למגורים בשכירות בעיר, אך מעט מדי פרויקטים להשכרה ארוכת טווח;  שילוב גובר והולך של אוכלוסייה ערבית בשכונות יהודיות כמו הגבעה הצרפתית ופסגת זאב והתפשטות אוכלוסיה חרדית לשכונות חילוניות כמו קריית יובל, רמת אשכול והגבעה הצרפתית.

Inner 620/130

מומלץ עבורך

תגובה אחת ל: "מחירי הנדל"ן בשכונות ירושלים: קריית יובל זינקה ב-123%"

  1. ירושלים הופכת לניו יורק. בעוד כמה שנים , להוציא את הרכב מהבית לכביש יעלה לתושבים בחיוב אגרה.

כתיבת תגובה