מחיר למשתכן: ניצחון בקרב או תקווה שנגוזה?

אין ספק שמאמצי הממשלה לעצור את טירוף עליית מחירי הדיור הצליחה להפחיתה, אולם האם פרויקט 'מחיר למשתכן' העומד בראש חץ המלחמה במחירים, עולה יפה? • דוד שלומוביץ בסקירה מקיפה עם נתונים עדכניים ופרשנויות מקיפות ל'ביזנעסופ"ש'

משכנים באדמות טרשים | אילוסטרציה: הדס פרוש, פלאש 90

הקלטות שהגיעו השבוע לתקשורת ופורסמו בהרחבה, גילו את הסוד הכי מדובר במדינה, משה כחלון בדרך החוצה ממשרד האוצר. בשיחת טלפון בין שר האוצר משה כחלון לשמעון אלחרט, בעל עסק בשדרות שהגיעה לידי חדשות 13, טען כחלון, כי פקידי משרד האוצר לא ממלאים אחר הוראותיו ובדבריו הוא הביע ייאוש מחוסר היכולת שלו להניע מהלכים. "98% מההנחיות שלי לא מקוימות, בגלל זה אני מתפטר".

משה כחלון החל את המראתו כשרכב על גל ההצלחה שכונתה 'מהפכת הסלולר'. הייתה זאת עבודתו הנפלאה של אריאל אטיאס מש"ס שכיהן כשר התקשורת בממשלת אולמרט והניע מהלכים צרכניים חשובים בתחום התקשורת. זאת נקודה חשובה, מכיוון שההיסטוריה כיום זוכרת בעיקר את "תהיו כחלונים" של נתניהו, קריאה שנאמרה לאחר שמהפכת הסלולר הגיעה לכיסי האזרחים.

Box

לאחר "הצלחתו" של כחלון במשרד התקשורת ופרישתו מהחיים הפוליטיים ומהליכוד, חזר כחלון לקראת הבחירות הקודמות. הוא הקים את מפלגת כולנו על הטיקט של טיפול במשבר הדיור והבטיח לאזרחים שוב ושוב, שהוא יחולל רפורמה בדיור, לפחות כמו בסלולר.

בבחירות לכנסת ה-20, זכה כחלון עם מפלגת כולנו ב-10 מנדטים ודרש מנתניהו 'ארגז כלים מלא' לפתרון משבר הדיור. הוא התמנה לשר האוצר ומינה את גלנט לשר הבינוי והשיכון. בנוסף הוא קיבל את המשרד להגנת הסביבה ומינה את אבי גבאי (שבינתיים הספיק להתפטר מכולנו ולעוף גם ממפלגת העבודה).

את עיקר הנשק שלו כיוון משה כחלון נגד המשקיעים, כשניסה להעביר את החוק המטיל מס על דירה שלישית. במקביל, הוא העיר את התוכנית הוותיקה 'מחיר למשתכן' בשינויים מהותיים: ללא הגבלת הכנסה או שירות צבאי. בעיני כחלון, לכל אחד במדינת ישראל מגיע קורת גג משלו ובפרט לזוגות צעירים ובעלי משפחה.

כחלון אף לא קבע לרוכשי הדירות היכן לגור. שלא כבעבר, כל זוכה בתוכנית יכול להשכיר את דירתו ולהמשיך לגור סמוך למקום עבודתו (מכירה רק כעבור 5 שנים). המטרה היא לתת לאזרחים תקווה שלמרות הזינוק במחרי הדירות, ניתן לרכוש דירה במחיר שפוי יחסית.

איך עבדה השיטה?

כחלון ששלט במנהל מקרקעי ישראל כחלק מארגז הכלים שדרש, הקים את מטה הדיור הלאומי בראשות אביגדור יצחקי שהתחלף בהמשך בזאב ביילסקי, ופעל להפשיר קרקעות במחיר מוזל. מדובר בקרקעות, אשר לעיתים נחסמה הפשרתן בגלל בירוקרטיה ובהתערבותו הנמרצת של כחלון שוחררו ושווקו לבניה.

שיווק הקרקעות לקבלנים נעשה באמצעות מכרז הפוך, בו הקבלן הזוכה הוא זה שהציע את המחיר הנמך ביותר למ"ר בנוי. כך התמקדה התוכנית בשלב ראשון ביצירת תחרות בין יזמים, על מכרזים לפיתוח ובנייה ועל המחיר הסופי אותו ישלם הקונה, כלומר המשתכן.

נציין כי אחת המעלות הטובות שהייתה לקבלנים היא, שלא היה צורך לפרסם את הדירות. בניגוד לבנייה בשוק החופשי, שם יש צורך לשפוך מיליוני שקלים על פרסום כדי שהלקוחות יבואו. בתוכנית 'מחיר למשתכן' כל הרוכשים באו בשקט מופתי וקטפו את הדירות. האם כך זה נשאר עד הסוף? המתינו להמשך הכתבה.

לאחר שהקרקע נרכשה על ידי הקבלן, נערכה הגרלה בין הנרשמים להגרלות בהתאם לקריטריונים של זכאות.

בעוד שלושה חודשים בתאריך 20.12.19 ימלאו ארבע שנים בדיוק לפתיחת הרישום לזכאות למחיר למשתכן. בחודש דצמבר 15, הוציאו תעודת זכאות רק 734 משקי בית. חודש לאחר מכן המספר עלה ל-1,604 משקי בית ועם פרסום התוכנית בערוצי התקשורת הכלליים וברשת קפצו המספרים ל-4,355 בחודש פברואר 16' ול-6,722 משקי בית, שהוציאו תעודת זכאות בחודש מרץ והחגיגה יצאה לדרך.

בשלב כלשהו, החליט מטה הדיור ליצור סדרה א' מתוך הנרשמים לתוכנית, בכדי לתת עדיפות לנרשמים הראשונים. נציין כאן שבתחילת הדרך המגזר החרדי הודר כמעט לחלוטין מהתוכנית, הפרסום כלל לא פנה לתוך המגזר והרישום נעשה באינטרנט בלבד.

עיון קצר בנתוני הנרשמים לזכאות לפי סדרות בחלוקה לערים, מראה את גודל האבסורד. בעוד בערים הבורגניות כרעננה, כפר סבא, הרצליה, מודיעין, ראשון לציון ואפילו תל אביב ישנה ירידה הדרגתית בנרשמים מסדרה א לסדרה ב' ו-ג'. בערים החרדיות בני ברק, מודיעין עילית, ביתר עילית, ואפילו בערים מעורבות כבית שמש ואשדוד ישנה עליה או אפשר לומר 'זינוק' בנרשמים בסדרה ג' לעומת סדרות א' ו-ב', לעיתים פי ארבע ויותר.

רק לאחרונה הבינו שאין עוד מקום לתעדף את הנרשמים ראשונה, וב-50% אחוזים מהדירות המוצאות להגרלה בתקופה הנוכחית, כבר אין כל העדפה בין הסדרות.

עד סוף 2016 הוציאו כ-53 אלף משקי בית תעודת זכאות למחיר למשתכן מתוך מספר כולל של 174,493 זכאים בתוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה לאחר ארבע שנים של תוכנית.

התוכנית יצאה לדרך כאשר בשנת 2016 יותר מ-5,000 משקי בית זכו בדירות בכל הארץ. מעפולה, מעלות וקריית מוצקין בצפון דרך ראשון לציון וירושלים במרכז ועד ירוחם, דימונה ואופקים בדרום.

זינוק המחירים נבלם

בשנת 2017, כשהקבלנים הבינו שאין טעם יותר לשבת על הגדר ועדיף לבנות בזול יותר מאשר לשבת בבית ולהתלונן, התוכנית החלה לקבל אמון נרחב יותר מהציבור ומהקבלנים. בחודש יוני 2017 החלה ההרשמה להגרלה הגדולה של כ-15 אלף דירות בכל רחבי הארץ. להגרלה זו נרשמו יותר מ-42,000 זכאים. בסיכומה של שנה, קרוב ל-28 אלף משקי בית זכו בדירה והחלו להתכונן רגשית למעבר לדירה החדשה. תיכף נברר כמה מהם אכן קיבלו את המפתח המיוחל.

במקביל לחגיגת ההגרלות והזכאים וכמו על כל דבר טוב, החלה להישמע ביקורת נוקבת על התוכנית. הרשימה הייתה ארוכה: תמהיל הדירות שהוצע היה של דירות גדולות מדי למשפחות קטנות ולרווקים, ומחירן היה גבוה בהתאם; הדירות נבנו בתחילה בסטנדרט נמוך כדי לחסוך כסף; חלק מן הזוכים בהגרלות, כלל לא התכוונו לגור בדירה בה זכו, אלא להשכירה, והדבר היה עלול ליצור שכונות של דיירים מתחלפים במקום קהילות מגובשות.

עוד טענו המבקרים, כי בחלק מהפרויקטים, רבים ויתרו על הזכייה בהגרלה, בשל אי התאמה בין צרכיהם לדירות המוצעות; ההנחה ביישובי הפריפריה הייתה נמוכה מאוד יחסית לאזור המרכז (הפרשים של 5-6 מאות אלפי שקלים), מעבר לכך שבעקבות הזנחה של שנים בתחומי התשתיות, השירותים והתעסוקה, רבים ביקשו להישאר באזור המרכז ונוצרה התנפלות אדירה על ההגרלות באזורים אלה, לעומת ההגרלות בפריפריה שאלפי דירות שם חזרו להגרלות לאחר שאף זכאי לא ביקש לממש זכייתו.

משה כחלון לא נרתע ולמרות הביקורת הוא נלחם, כאשר המטרה הסופית של הוזלת מחירי הדירות עומדת לנגד עיניו. במבט לאחור ניתן לראות בבירור שמחירי הדירות נבלמו בעקבות תוכנית 'מחיר למשתכן' ומדיניות הממשלה.

בחודש פברואר 18' פרסמנו את המילים הבאות: דרמה בשוק הדיור: מחירי הדירות ירדו בחודשים נובמבר-דצמבר 2017 בשיעור של 0.7% לעומת אוקטובר-נובמבר, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מדד מחירי דירות חדשות ירד ב-1.4%. במבט שנתי מתברר שמחירי הדירות עלו ב-2%, לאחר שבשנים עברו העלייה השנתית עמדה על 8%.

בעבודה מאומצת ותחת ביקורת צולבת של התקשורת והקבלנים שופרה התוכנית שוב ושוב. נכתבו תקנונים חדשים ושונו בה סעיפים רבים. בשנת 2018 זוכים בהגרלות קרוב ל-20 אלף משקי בית. ובשנת 2019  זוכים בהגרלות עוד כ-13.5 אלף משקי בית בדירות עתידיות.

בסך הכול מתוך כ-70 אלף דירות שהוצאו לשיווק זכו הזכאים ב-66 אלף דירות. כארבעת אלפים דירות חזרו כלעומת שבאו, כאשר יותר מ-1,100 דירות נמכרו לזכאים ללא הגרלה.

הזכייה בהגרלה: אדמת טרשים

מתוך כלל הדירות שהוגרלו, רק כשבעה אחוזים כבר קיבלו את המפתח המיוחל לדירה (או יקבלו על סוף השנה) כאשר עוד עשרות אלפים ממשיכים להמתין ולשלם דמי שכירות יקרים, ששוחקים לחלוטין את ההנחה שקיבלו על מחיר הדירה שהגרילו. על פי הנתונים שהגיעו לידי 'ביזנעס' מדובר ב-4,666 יח"ד משקי בית ששפר עליהם גורלם והקבלן הזדרז מול העירייה ומול והפועלים והביא את המוצר המוגמר בזמן קצר יחסית.

Inner

 

שמא תאמרו בניית דירה אורכת בישראל יותר מ-30 חודשים? אמת ויציב וגם נוסיף שזמן זה אינו כולל את תהליך הוצאת ההיתר שגם הוא תהליך שכל כולו סיוט אחד גדול ברוב הרשויות המקומיות בארץ.

אחת הביקורות הקשות ביותר שהוטחו בתוכנית מחיר למשתכן, עסקה בשחרור קרקעות לא מוכנות. לטענת המבקרים, קרקעות רבות נשלחו למכרזים ולהגרלות, בטרם הוצאה עליהם תב"ע מסודרת ועוד לפני שהרשות המקומית סיימה לעבוד על התוכניות למקום.

המטרה הייתה, לדברי המבקרים, לנפח את מספרי הדירות בהגרלות ולתת מצג שווא כאילו מדובר בעשרות אלפי דירות, שאוטוטו עוברות לרשות הזוכה. מתוך 66,269 יח"ד שהוגרלו, רק ל-27,664 הוצא היתר בנייה מלא או חלקי (כ-42%). כאמור, לפני ההיתר יש להגיש את הבקשה ולאחר מכן יש החלטת ועדה או מה שמכונה היתר בתנאים. 18,358 יח"ד נמצאים באמצעו של התהליך (כ-28%). ואילו לכל היתר, 20,247 עדיין לא הוגשה כלל בקשה. מדובר בכ-30% מכמות הדירות שהוגרלו.

העמקנו לבדוק מה התרחש בשנתיים הראשונות של התוכנית. אולי המספרים הגבוהים של הדירות עליהן לא הוצאה כלל בקשה להיתר, מקורן בשנת 2019. נתמקד רק בנתון הזה. בשנת 2016 מתוך 5,227 דירות שהוגרלו וזכו, לכולן הוגשה בקשה ורובם המכריע קיבל היתר בניה. רק 132 דירות נמצאים עדיין בתהליך.

בשנת 2017 המצב מחמיר. 27,881 משקי בית זכו בהגרלות בדירות, מתוך 39,897 דירות שנכנסו להגרלות. כיום, כשנתיים ויותר לאחר סיום ההגרלה רק ל-13,385 יח"ד (48%) יש היתר בנייה מלא או חלקי. בתהליכי הוצאת היתר נמצאים 10,570 דירות (37.5%) ואילו ל-3,926 יח"ד טרם הוגשו כלל בקשה להיתר (14%).

הצצה לשנת 2018 מביאה את התמונה הבאה. בשנה זו הוגרלו 19,666 דירות. ל-8,476 דירות (43%) טרם הוגשו בקשות להיתר. 26% נמצאים בתוך תהליך הוצאת ההיתר ורק ל-5,950 דירות (30%) יש היתר מלא או חלקי.

נציין כי לדברי משרד השיכון בתשובה ל'ביזנעס' עד סוף 2020 יאוכלסו כ-12,000 יח"ד.

היכונו לביאת המשקיעים

באתר 'דה מרקר' מביאים את הסיפור של שכונת 'מורשת' שבמודיעין. כ–3,000 משקי בית זכו בהגרלת נובמבר 2017 הגדולה, באפשרות לרכוש דירה חדשה ומוזלת בשכונה החדשה והמתוכננת היטב.

בסוף 2018 החלו הזוכים להרגיש שמשהו לא טוב קורה: היתרי הבנייה שהיו אמורים להתקבל זמן קצר לאחר ההגרלה התעכבו, ומי שניסה לברר את פשר העיכוב, קיבל מידע על מחלוקות בין הרשות המקומית ליזמים, על התכנון המפורט של השכונה וחוסר אפשרות להעריך מתי יושג הפתרון.

מדובר באלפי זוכים בהגרלות משרד השיכון, התקועים עם דירות שאין מועד למסירתן ומבלי לדעת את מחירן הסופי, והם נמנים עם שורה ארוכה של פרויקטים ששווקו על ידי המדינה ללא אופק להיתרי בנייה. בחלק מהמקרים שווקו הפרויקטים, במקומות שבהם לא הייתה אפילו תוכנית מתאר מאושרת, ולכן לא יכלו היזמים בעלי המגרשים לדעת, מתי יאושר הפרויקט ויתקבלו ההיתרים.

במטה הדיור, שהודיע בעבר על 'פגישות חירום לזירוז הבנייה במודיעין', אישרו ל'דה מרקר' שהגורם העיקרי לעיכוב הוא שינויים שביקשה העירייה להכניס לתוכניות בניין העיר במקום.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה למצב השכונה במודיעין, כי "משרד הבינוי והשיכון פועל בהיקף חסר תקדים לפיתוחה של העיר מודיעין. המשרד פועל לקיצור לוחות הזמנים ועומד בקשר רציף עם העירייה והקבלנים. מרבית הפרויקטים בעיר כבר הגישו בקשות להיתר בנייה ועיקר העיכובים נבעו מדרישות שונות של הרשות המקומית, בין היתר בקשתה לבצע שינויים בתוכנית במטרה לדאוג לרווחת התושבים".

כדי לתמרץ את הקבלנים להיכנס למכרזים על מחיר למשתכן וגם כדי שלא יהיו שכונות של זוכי התוכנית לבדם, העלולות להיות שכונות בעיתיות מבחינת תמהיל הרוכשים, הוחלט במטה הדיור לאפשר לקבלנים לשווק חלק מהפרויקטים בשוק החופשי ובכך להעלות את מרכיב הרווח בפרויקט.

כדי למכור את הדירות הללו, העלו החברות שורה ארוכה של מסעות פרסום במיליוני שקלים, במטרה להביא ציבור איכותי לדירות, הן במחיר למשתכן והן בשוק החופשי.

בנוסף לכך וכחלק משריקת סיום אפשרית של התוכנית, החליטו במטה הדיור לאפשר לראשונה, לחברות בנייה שזכו בפרויקטים במסגרת תוכנית המחיר למשתכן, למכור דירות לציבור הרחב, ובכלל זה למשקיעים שבבעלותם דירה אחת או יותר.

דירה להשכיר, למשתכן, למכירה

"חברות בנייה שזכו בפרויקטים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן יורשו לראשונה למכור דירות לציבור הרחב, ובכלל זה למשקיעים שבבעלותם דירה אחת או יותר". את התפנית הזו בעלילה, מפרסם 'כלכליסט' בבלעדיות ומוסיף כי ההחלטה הזו התקבלה במטה הדיור לפני שבועיים ואושרה השבוע בוועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל. זאת לאחר ארבע שנים במהלכן נלחמו משרד האוצר והרשות במשקיעים ועשו הכל כדי להוציאם משוק הנדל"ן.

לפי 'כלכליסט', המניעים להחלטה הם 873 דירות שנותרו ללא ביקוש והמהלך נועד לעזור לקבלנים שעד כה לא הצליחו למכור לזכאי התוכנית את כל הדירות בפרויקטים, למרות ההנחות של מאות אלפי שקלים שמגולמות במחיר הדירה.

אם בוחנים את ההודעה לעומק מגלים כי ההחלטה מסתירה פוטנציאל להטבה של מאות אלפי שקלים עבור משקיעי הנדל"ן. על פי ההחלטה המקורית של מחיר למשתכן, מחויבות חברות הבנייה למכור החוצה את הדירות הנותרות במחירן המוזל. בדיוק במחיר בו הן התחייבו למכור לזכאי מחיר למשתכן.

יחד עם ההחלטה המקלה, התפרסמה ב'כלכליסט' שורה של הוראות והגבלות על המכירה. היזם יוכל למכור בשוק החופשי 25% בלבד מהדירות שלא נמכרו, וזאת רק אם חלפו שנתיים מאז התקיים בפרויקט המדובר כנס, שבו הדירות הוצגו לזכאי מחיר למשתכן, ובתנאי שהזוכים בהגרלה לא רצו בדירות והקבלן לא הצליח למכור אותן, גם לזכאי מחיר למשתכן שלא זכו בהגרלה.

בנוסף, מכירת נתח זה כפופה לכך ש־25% הנוספים מהדירות שלא נמכרו יושכרו לתקופה של חמש שנים לפחות, על פי הכללים של החוק לעידוד השקעות הון. מדובר בתיקון לחוק שנועד לעודד השכרת דירות על ידי מתן הטבות מס, כאשר גובה שכר הדירה מוצמד למחירים ממוצעים של דירות להשכרה על פי נתוני הלמ"ס. לאחר חמש שנים, חברת הבנייה תוכל למכור גם את הדירות האלה.

שאר הדירות – כלומר, 50% מהמלאי שלא נמכר – ימכרו רק לזכאי מחיר למשתכן במחיר בו התחייבה החברה למכור אותן כאשר זכתה במכרז. היזם יוכלו למכור את כל מלאי הדירות בשוק החופשי רק כאשר יחלפו חמש שנים מהיום שהם קיבלו אישור אכלוס.

שכירות מפוקחת

ואילו ב'דה מרקר' נחשף כי מטה הדיור אישר לקבלני מחיר למשתכן להשכיר למשך חמש שנים 25%–75% מהדירות בפרויקטים בעלי אכלוס נמוך יחסית (שבהם יותר מ–15% מהדירות לא נמכרו במשך שנתיים).

בעלי הדירות הללו יהיו כפופים לחוק עידוד השקעות הון, שיגביל את מחירי הדירות המושכרות על ידי היזם ויוכל ליצור תחרות ופיקוח על מחירי השכירות, בבניינים שבהם גם זכאי מחיר למשתכן קנו את הדירות להשכרה.

יתרון נוסף (העולה מהכפיפות לחוק השקעות הון), הוא כי גדל הסיכוי שהחוזים שייחתמו יהיו ארוכי טווח. שכן ההטבה במס תינתן רק לדירות שמושכרות במשך חמש שנים ובמחיר מפוקח. כמו כן, ההטבה תינתן רק לבניינים או לפרויקטים שבהם יש מקבץ של לפחות שש דירות, מה שיחייב את הקבלן להפעיל חברה שתעניק שירותי ניהול הוגנים לשוכרים, מצרך נדיר בשוק הדיור הישראלי.

לבסוף, מסבירים ב'דה מרקר', כי ההטבה ניתנת רק בכפוף למגבלות גובה שכר דירה שקובעים ממוצעי הלמ"ס. כלומר, בדירות אלו יחול פיקוח על גובה שכר הדירה.

Inner

2 תגובות ל: "מחיר למשתכן: ניצחון בקרב או תקווה שנגוזה?"

  1. מחיר למשתכן היא התוכנית שבנתיים הכי הוכיחה את עצמה
    נכון שהקבלנים ופלוטיקאים רוצים לבטל את התוכנית כי הקבלנים מרויחים פחות והמדינה גם כן מרויחה פחות
    אבל מי שרואה רק את טובת הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור יודע שצריך לשפר רק את התוכנית אבל חלילה לא לבטלה
    צריך לשנות את הדרך של הייתרי בניה להוסיף אדריכלים ולהוציא את הכוח מיידי הרשיות המקומיות שמעכבים הייתרים
    וכן לקבוע שני דרגות של מפרט טכני
    אגב הבעיה של היתרי בניה לא נעוצה בסיבה שהדירות משווקות בשיטת מחיר למשתכן גם לא הייה והדירות היו משווקות
    בשוק חופשי היה גם כן לוקח לדירות הרבה זמן להיבנות ואולי אפילו יותר כי הקבלנים היו משחררים את הדירות לשיווק באופן
    איטי בכדי לא לגרום לירידת מחירים כך שיש בישראל כשל כללי באישורי בניה בלא קשר לתוכנית כזה או אחרת..

  2. בס"ד
    הכתבה מצוינת אך אם יורשה לי להוסיף הערה, אחד החסרונות הכי גדולים של תכנית מחיר למשתכן הוא חוסר מידע דרמתי לציבור הודות מועדי ההגרלות הקרובות מתי יתקיימו ובאיזה אזורים, באתר מחיר למשתכן לא ניתן לברר את הפרטים האלו,
    אתר ביזנס יעשה שירות מעולה לצבור גולשיו אם הוא יספק להם מידע עדכני הודות מועד ההגרלה הגדולה הקרובה, ובאלו ערים חרדיות יצאו דירות להגרלה, כמה דירות יוגרלו בכול עיר, האם תצא הגרלה נוספת בבני ברק בסדר גודל של ההגרלה שהתקיימה בה לפני כ- שלושה ארבעה חודשים ועוד
    לציבור זוגות הצעירים המתגוררים בשכר דירה ומשלמים אלפי שקלים בחודש עבור הוצאות דיור, ומתלבט האם להמתין להגרלה הבאה מבלי לדעת מתי תתקיים ואם תתקיים, וגם אם תתקיים האם יוגרלו בה דירות במקומות המועדפים או שמא רק במקומות הפחות מעניינים, המידע הזה הוא מידע קריטי שיכול לעזור להם לקבל החלטה מושכלת בשאלה האם להמתין להגרלה הקרובה של מחיר למשתכן על יתרונותיה וחסרונותיה, או שמא לנסות להגיע לדירה בתנאי השוק החופשי

כתיבת תגובה