ממתי חל 'איגוד מקרקעין' בתמ"א 38?

תמ"א 38. אילוסטרציה | צילום: נתי שוחט, פלאש 90

שאלה המתעוררת לא מעט בימים אלו נוגעת למעמדה של חברה המקדמת פרויקט לפי תמ"א 38, וכבר התקשרה עם בעלי הדירות בהסכם שלפיו היא תרכוש את זכויות הבניה שלהם על פי התמ"א, ותקדם פרויקט, אולם הסכם זה עדיין מותנה בתנאי מתלה.

ככלל, זכויות הבניה הנרכשות, נחשבות לכל דבר ועניין כזכויות במקרקעין. ואולם חוק מיסוי מקרקעין קובע הוראות המאפשרות לדחות את אירוע המס בגין רכישת הזכויות, עד למועד שבו יתקיימו התנאים המתלים וההסכם ייכנס לתוקף.

האם דחיית מועד אירוע רכישת הזכויות, דוחה גם את המועד שבו תיחשב החברה מקדמת הפרויקט לאיגוד מקרקעין?

עמדת רשות המסים, כפי שבאה לידי ביטוי בטיוטות הוראת ביצוע משנת 2017 הייתה כי יש להשיב על השאלה בשלילה. הגם שמועד החיוב במס רכישה בגין רכישת הזכויות ידחה, החברה היזמית תיחשב לכל דבר ועניין לאגוד מקרקעין, החל מהמועד בו התקשרה בהסכם עם בעלי הזכויות ("תוספת מס' 1 להוראת בצוע מיסוי מקרקעין 10/2009 – תמ"א 38/2"). פועל יותא של עמדה זו היא שכל עסקה במניותיה של החברה היזמית (לרבות כניסת שותף חדש לחברה וכו'), נחשבת "פעולה באגוד מקרקעין" ומקימה גם היא חבות במס רכישה.

בתחילת חודש מרץ 2018  ניתן פסק דין בו נתקבלה עמדה הפוכה לזו של רשות המסים. בפסק דין שניתן על ידי ועדת הערר לעניין מיסוי מקרקעין, הפועלת בבית המשפט המחוזי – מחוז מרכז (לוד), נקבע כי חברה המקדמת פרויקט לפי תמ"א 38, אשר לגביו טרם נתקיימו תנאים מתלים, באופן שעל פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין – טרם הגיע "יום המכירה" של  הזכויות מבעלי הדירות המקוריות לחברת הפרויקט, אינה נחשבת כמי שרכשה כבר "זכויות במקרקעין" (שהרי יום מכירתן לידיה של הזכויות, על ידי בעלי הדירות, נדחה על פי הוראות החוק).