מנכ"ל דירה להשכיר בראיון בכורה: "ננחיל שינוי תפיסתי בשוק הנדל"ן"

מנכ"ל 'דירה להשכיר' הנכנס, יאיר טל, בראיון בכורה ל'ביזנעס' • על מטרת החברה: "נהיה זרוע ביצוע של הממשלה בתחום הנדל"ן" • על הפעילות גם לטובת המגזר החרדי: "דיור להשכרה לציבור החרדי נמצא ביעדים שלנו, אנחנו לא מתביישים לומר זאת" • ועל שינוי התפיסה: "מגורים בשכירות לטווח ארוך יכולים להיות אלטרנטיבה מצויינת למגורים בבעלות" • על דיור, על חזון, ועל התגלית שגם החרדים נמצאים בפרונט

כותב השורות בראיון עם מנכ"ל דירה להשכיר יאיר טל | צילום: באדיבות המצלם

ממש עם כניסתו לתפקיד, המנכ"ל החדש של 'דירה להשכיר' עונה בראיון מיוחד ל'ביזנעס' על כל השאלות בנושא שמטריד את כלל אזרחי ישראל הבוגרים: מצוקת הדיור הלאומית.

כפי שדווח השבוע ב'ביזנעס', טל נכנס בימים האחרונים לתפקידו כמנכ"ל בפועל של 'דירה להשכיר', זאת לאחר שבחודשים האחרונים הוא שימש למעשה כמנכ"ל. אמנם המינוי הרשמי שלו דורש את החתימה הפורמלית של שר האוצר, אך הדבר יקרה בוודאות עם כינון הממשלה החדשה. עד אז, הגענו למשרדי 'דירה להשכיר' הנמצאים בקרית אריה, על "צומת הערים" שבין בני ברק, רמת גן, תל אביב ופתח תקווה – כדי לשמוע על הרעיון, המיזם, החזון והדברים שכבר קורים בשטח.

Box

החברה עצמה 'דירה להשכיר', היא חברה ממשלתית בבעלות המדינה, שהוקמה על מנת לקדם את נושא הדיור – כאשר תחום הדיור להשכרה נמצא בראש תחומי העיסוק של החברה. בין היתר, החברה מאתרת מתחמים לצורך יצירת עשרות אלפי יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, כשבנוסף החברה אמורה לפקח על הליך הבניה ולהגן על זכויות הדיירים שיגורו באותם פרויקטים, כאשר היא מעניקה להם מטריית הגנה החל מרגע החתימה על החוזה ולאורך כל התקופה שבה יגורו בדירתם השכורה לטווח ארוך.

מטרת העל של החברה, היא לפתח מוצר אלטרנטיבי בתחום הדיור בישראל. זאת כאמור, על ידי יצירת עשרות אלפי יחידות דיור העומדות להשכרה לטווח ארוך, ולא כפי המצב הקיים כעת – בו יש אמנם שוק שכירות גדול, אך רובו מגיע מצד אנשים פרטיים ולא מצד חברות גדולות.

לוגו דירה להשכיר

בארבעת השנים האחרונות, שימש יאיר טל כסמנכ"ל הכספים של 'דירה להשכיר', שבהקמתה הוא אף היה שותף יחד עם המנכ"ל היוצא עוזי לוי. בתקופה האחרונה, אישרה הועדה לבניית מתחמים בחברות הממשלתיות את המינוי של טל כמנכ"ל החברה בפועל. המינוי יהפך לרשמי ומוחלט, כאשר יתמנה שר אוצר בממשלת קבע ויחתום עליו. אגב, גם משרד האוצר לא זר ליאיר טל, שלפני שהצטרף ל'דירה להשכיר' כיהן כסגן בכיר של החשב הכללי באוצר ומנהל חטיבת המשרדים החברתיים באגף החשכ"ל באוצר. מדובר בתפקיד בעל משמעות רבה, שאחראי על פעילות משרד האוצר מול משרד החינוך, משרד הרווחה משרד הבריאות, משרד הקליטה, המוסד לביטוח לאומי וגופים נוספים.

את המנכ"ל החדש, אני פוגש בחדר הישיבות של 'דירה להשכיר'. ראשית כל, כרקע לראיון, אני מבקש ממנו להסביר לי מהן המטרות העיקריות של 'דירה להשכיר'. טל עונה, "דירה להשכיר, זו חברה ממשלתית צעירה בת ארבע שנים וקצת הפועלת תחת משרד האוצר, שהוקמה תחת הממשלה הקודמת. יש לנו שלש מטרות עיקריות: הראשונה, היא פיתוח שוק מוסדי לדיור מושכר בישראל. השניה, היא שנהיה זרוע תכנון שבה אנחנו פועלים כגוף מתכנן לקידום תכניות למגורים, בהן גם דיור שלא להשכרה. והשלישית, שנהיה זרוע ביצוע של הממשלה בתחום הנדל"ן – כמו קידום הקמת מעונות סטודנטים וליווי פיננסי במסגרת תכנית מחיר למשתכן".

פרויקט דירה להשכיר בנאות פרס, חיפה | צילום: דירה להשכיר

מה הכוונה ליווי פיננסי של 'מחיר למשתכן'? את מי מלווים?

"תראה, בתחילת הדרך של תכנית 'מחיר למשתכן', המדינה לא חייבה את היזמים בערבות בנקאית. נוצר מצב, שבו רוכשים היו קונים דירות של "מחיר למשתכן", ואז כשהגיעה העת הם הלכו לבנק ולא קיבלו משכנתאות. כאן אנחנו נכנסנו לתמונה, והבטחנו בשם משרד האוצר שהדירות אכן יימסרו, מה שגרם לבנקים לתת משכנתאות לכל אותם הקונים. כמובן שכל פרטי משכנתא ספציפית תלויה במקרה הרלוונטי, אבל אנחנו פעלנו על מנת להבטיח לבנקים שמדובר בפרויקטים שאכן יצאו לפועל ושהדירות יימסרו לדיירים".

ומה הפעילות שלכם למעשה בגזרת השכירות ארוכת הטווח?

"אנחנו משווקים קרקעות מדינה להקמת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. לפעמים, גם יזמים עצמאיים יכולים לרכוש מאנשים פרטיים קרקעות עם היתרי בניה או פרויקטים בתחילת דרכם, ואומרים להם 'אני קונה ממך את כל הפרויקט', על מנת להפוך אותו לפרויקט של שכירות ארוכת טווח. אבל מה שאנחנו רוצים, זה לייצר שוק מוסדי לשכירות ארוכת טווח. אלא מה, הרי אין היגיון שהמדינה תעמוד מאחורי זה בצורה רשמית ותהיה הבעלים של הדירות. אני לא חושב שנוח למדינה לבנות את כל הדברים האלו, המדינה צריכה להיות הגורם המאסדר אבל לא הגורם המבצע. כאשר המדינה עושה את זה, זה יכול להגיע למשהו פוליטי, אנחנו לא רוצים לחזור לכך שכל המדינה הייתה ממשלה, אנחנו רוצים שוק חופשי שבו המדינה מתערבת רק איפה שצריך. מה שצריך, זה שגופים מסחריים ייכנסו לתמונה, אבל אנחנו נפקח מטעם המדינה על המחירים, על כך שתנאי התחזוקה של הדירות אכן כפי שהם צריכים להיות, ועל כך שבמידה ויש תקלה היא מתוקנת בהקדם האפשרי".

דירה להשכיר, משולש הבורסה | הדמיות: ישר אדריכלים ודירה להשכיר

טל מוסיף ואומר: "מגורים בשכירות לטווח ארוך, יכולים להיות אלטרנטיבה מצויינת למגורים בבעלות. צריך לייצר את המוצר הזה, ולשכנע את השוק לנהוג כך. נכון שכל אחד מהאוכלוסיה היהודית בארץ ישראל חולם על פיסת קרקע ששייכת לו רשמית כפי שחלמו אבות אבותיו, אך יכול להיות שדווקא על ידי מגורים בדירה זולה בשכירות לטווח ארוך, תהיה אפשרות למשקי בית לחסוך לדירה בבעלותם. זו אמנם לא תהיה הדירה שבה הם גרו בשנים האחרונות, אבל הם גם לא יהיו חייבים לגור בדירה שתהיה שלהם והם יוכלו להשכיר אותה לאחרים. אני יודע שזה נשמע קצת מוזר, אבל לדור הצעיר זה בכלל לא מוזר. פעם אנשים האמינו שאתה צ•ריך לחפש עבודה אחת ולהישאר בה לכל החיים, ובדור שלנו אנשים לא מבינים איך זה אפשרי – זה נכון גם לגבי הדיור, ובפרט לאור משבר הדיור שהופך את המגורים בשכירות לטווח ארוך ליותר רלוונטים מתמיד".

Inner

אבל רגע, בפועל יש שוק שכירות חי, קיים ופורח בישראל, מה אתם מוסיפים?

"מה שקורה כיום, הוא שרוב רובו של שוק השכירות בישראל זו אלו דירות אותם שוכרים מאדם פרטי. ברוב המקרים הללו, אתה לא יכול לגור באותה דירה ולהיות בטוח שתגור בה אכן לטווח הארוך. למה? כי יש המון בעיות מול בעלי הבתים – אצל אחד, עוד כמה חודשים הבן שלו יחזור מחו"ל והוא יצטרך את הדירה בחזרה, ואצל האחר תהיה לך בעיה בדוד או בחשמל ואתם תתחילו לריב מי אחראי על התיקונים ומי אמור לטפל בזה. ישנם עוד בעיות רבות, שלמעשה גורמות לכך ששוק השכירות הקיים לא מהווה אלטרנטיבה אמיתי לשוק הדיור הקנוי, אלא רק תחליף בלית ברירה".

פרוייקט דירה להשכיר בשוהם | צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של דירה להשכיר

טל מוסיף, "זאת ועוד, כאשר אתה גר בשכירות ארוכת טווח בשכר שפוי, ולא משלם משכנתא מנופחת לאורך עשרות שנים, אתה יכול להשקיע באפיקים אחרים במקום להשקיע בקירות ובתקרה, אפיקים שבהם יכולה להיות לך תשואה הרבה יותר גדולה מאשר ההשקעה בנדל"ן".

"אני מבין", אומר טל, "שכל היהודים רוצים דריסת קרקע בארץ ישראל, אבל אנחנו רוצים לשנות את השוק. זה אפשרי במיוחד בקרב הדור הצעיר שחושב הפוך מכל מה שהכרנו. מדובר בדור שמשתנה בהרבה דברים – הוא יותר נייד ועובר עבודות בתדירות יותר גבוהה, וזה בגלל שהכל תזוזתי יותר וגם מכך שהכל עובר לעובדה שאין יותר נכסים, יש שירות. שים לב, שחברת המלונות הגדולה בעולם – אין לה אפילו מיטה אחת משלה, וזה כי אנשים לא רוצים נכסים אלא שירות. אני מדבר כמובן על חברת 'Airbnb' (אתר אינטרנט המתווך בין שוכרי יחידות נופש להשכרה או יחידות מגורים לטווח קצר לבין בעלים של יחידות כאלו, י.ק.). גם לחברת המוניות הגדולה בעולם, אין אפילו מונית אחת משלה, וזה קורה גם בתחומים נוספים – כי אנשים רוצים את השירות ולא את הנכס".

מה הפרויקטים שאתם מקדמים כעת, ומי החברות שפועלות בנושא?

טל מראה לי את רשימת הפרויקטים הפעילים – "עובדים איתנו היזמים הכי גדולים" הוא אומר. ואכן, אני רואה על המסך את כל חברות הנדל"ן הגדולות בישראל, מלבד חברה אחת גדולה שידועה במקרים רבים של תאונות עבודה באתרי הבניה שלה. "יש לנו פרויקטים ברמת השרון, הרצליה וחיפה – אלו פרויקטים שכבר אוכלסו. את הפרויקט של רמת השרון, אתה יכול לראות מחלון המשרד שמשקיף על תל אביב, רמת השרון, בני ברק ורמת גן. אם אנחנו מדברים על פרויקטים שעכשיו יוצאים לשוק – יש לנו בירושלים שלושה כאלה, אחד בארנונה שנקרא "חלומות ארנונה", השני הוא "הדסה הקטנה" בקריית יובל, ועוד אחד במלחה. גם בתל אביב יש לנו כמה פרויקטים, ביניהם ב"שכונת המשתלה" שבצפון תל אביב, ויש גם בדרום תל אביב בשכונת 'נווה עופר', ממש ליד יפו".

השכונה החדשה של דירה להשכיר, גן יבנה | הדמיה: יח"צ

"כאשר יש פרויקט כזה, הוא מחולק לשני חלקים חלק אחד – שנע בין 50% ל-75% מכלל הפרויקט – פתוח לכלל הציבור. לא צריך קריטריונים, נקודות זכות או כל דבר אחר. כל אדם, גם אני ואתה, יכולים להגיע ולשכור שם דירה. אנחנו ב'דירה להשכיר' לא מתערבים בנוגע לגובה שכר הדירה, אבל יש הגנה בנוגע לכך ששכר הדירה לא יעלה. בנוסף, אנחנו מכתיבים לחברות המבצעות את כל הכללים, החל מרמת המפרט של הדירה ועד מה קורה במקרה של תקלה – למשל, אם הוא לא בא לתקן את הברז הדולף בתוך איקס זמן, הוא עלול לקבל קנס כבד מאוד. כך שזכויות הדיירים אכן נשארות ועומדות, ואנחנו דואגים לכך בתוקף. החלק השני של הפרויקט – פתוח לכל מי שזכאי ל'מחיר למשתכן', לפי הקריטריונים שלהם".

מבחינת מספרים, כמה דירות אתם אמורים לספק?

"עקרונית, אנחנו מחוייבים לארבעת אלפים יחידות דיור לשנה. חשוב לזכור, שיש גם את החוק עצמו שבו נקבע כי 30 אחוז מכל פרויקט יהיה עבור דיור להשכרה. זה אמנם תהליך, כי בתחילה אנחנו משווקים את הקרקע, אחר כך מוציאים למכרז, ויש תנאי סף פיננסיים. אנחנו רוצים גופים רציניים, שיוכיחו שהם עומדים בתנאי הסף: מה עשית עד היום, מה בנית, ומה אתה מציע. ואז, מי שמציע הכי הרבה – זוכה במכרז. לאחר שהיזם קונה את הקרקע, אנחנו מלווים אותו, ודואגים שיהיה היתר בניה ושלא סתם ייסחב העניין, ומסייעים לו כשצריך מול קשיים בירוקרטיים – כי בסופו של דבר היזם הוא גם לקוח שלנו. אנחנו מפקחים עליו גם בהקמה וגם בתקופה ההפעלה".

מה לגבי הציבור החרדי? עד כמה אתם ערים למצוקת הדיור במגזר ומה אתם פועלים בנושא?

"קודם כל, אנחנו מודעים מאוד למצוקה הקיימת, זאת מאחר והציבור החרדי מייצר המון זוגות חדשים שצריכים מקום לגור בו. אני מדבר אתך ברמה הכי אופרטיבית – יש כאן שכונה שנבנית בבני ברק, ואנחנו נייצר בה לציבור החרדי דירות בסטנדרט גבוה ובאיכות חיים גבוהה תחת המותג דיור להשכרה. יש גם באלעד, רכסים, בית שמש ומקומות נוספים. כמובן שכל פרויקט כזה שנבנה עבור הציבור החרדי מתאים גם לדרישות של הציבור, דוגמת מרפסות סוכה, כיורים כפולים, ופרטים נוספים".

פרויקט דירה להשכיר באלנבי | צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של דירה להשכיר

טל חוזר ומדגיש, "כפי שאמרתי, דיור להשכרה לציבור החרדי זה נושא שבהחלט נמצא ביעדים שלנו ואנו לא מתביישים לומר זאת. יש לנו את בני ברק, רכסים וכו', כשאנחנו תמיד בקשר מול הרשות המקומית הרלוונטית ועושים הכל כדי להבטיח את הפרויקט. עכשיו, לשם דוגמא, אנחנו עובדים עם עיריית בני ברק על השטח, כשאני מקווה שעוד השנה נשווק אותו, ואני מעריך שבערך בתוך 3 שנים הפרויקט יגיע לשלבים מתקדמים מאוד".

בוא נסכם: מה האמירה שמביאה 'דירה להשכיר', והיכן אתה רואה את החברה בעוד עשור?

"ראשית כל, מה שדירה להשכיר מביאה – זו את האמירה של המדינה, שאומרת שהיא כריבון מחוייבת לייצר מספר סוגים של דירות, דיור ציבורי למעוטי יכולת, דיור סטודנטים, דיור לגיל הזהב ושכירות ארוכת טווח. היעד שלי, הוא למספר יחידות דיור משמעותי – מאות בכל שנה. כזה שנוכח בכל רחבי המדינה, מקריית שמונה ועד אילת, וכזה שיהפוך את מוצר הדיור להשכרה ארוכת טווח לכזה שנוהג בשוק, ובעיקר – לכזה שייסייע לפתרון משבר הדיור."

"ובעתיד? החברה הצליחה לאתר מגרש חניה שיוסב למשולש הבורסה. אנחנו אישרנו תכנית של 210 אלף מטר שטח בנוי, שכוללת כמה מגדלים. הצפי שלנו הוא שיהיו שם למעלה מ-700 יחידות דיור, מהן 400 יחידות דיור עבור השכרה ארוכת טווח, ועוד 350 יחידות דיור למעונות סטודנטים. זה עירוב שימושים במרכז של המרכז, וזה דבר שאני בטוח שיסייע רבות לפתרון מצוקת הדיור בישראל", מסיים טל.

Side
Inner

כתיבת תגובה