מסתבכים עם השכירות? מתבלבלים מול המשכיר? קצת סדר בבלגן

משרד המשפטים | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

במשרד המשפטים מודעים לדילמות הרבות שנוצרו בשוק המשכירים והשוכרים, ומפרסמים שו"ת שנועד לסייע לשוכרים ומשכירים בעניין מחלוקות שהתעוררו לגבי חוזי שכירות של דירות מגורים בעקבות מלחמת חרבות ברזל (כמובן, מדובר בשכירות שאינה עסקית). במשרד הדגישו כי המידע וההמלצות לצד השאלון שפורסמו, נועדו לסייע למשכירים ולשוכרים לקבל החלטות ולהגיע להסכמות במקרים שונים הקשורים למלחמה, אך עם זאת זהו מידע כללי מטעם משרד המשפטים ולא ייעוץ משפטי פרטני. משום שייתכן שבחוזה או בנסיבות שונות, ישנם היבטים נוספים שעשויים להשפיע על התוצאה המשפטית.

עיקרי ההמלצות בעניין חובת התשלום בהתייחס לחודשי המלחמה: אם נוצר שינוי בנסיבות כתוצאה מהמלחמה – ישנם מצבים בהם נוצר קושי מצד השוכר להמשיך לגור בדירה (כמו למשל גיוס לשירות מילואים, דחיית השנה האקדמית, היעדר ממ"ד או סיבה אחרת). ככלל, במצבים אלו אין הסדר מיוחד בעניין חובת התשלום על תקופת המלחמה, ועל השוכרים להמשיך ולשלם את שכר הדירה.

אם הדירה ניזוקה במלחמה – אם הדירה ניזוקה, מחובת בעלי הדירה לפעול לתיקון הנזק בהקדם האפשרי. אם ניתן להמשיך ולהתגורר בדירה באופן רגיל עד התיקון, על השוכרים להמשיך ולשלם עבור תקופת המלחמה. אם הדירה ניזוקה באופן שלא מאפשר לגור בה עד התיקון, ככלל השוכרים זכאים לא לשלם את שכר הדירה לתקופת התיקון.

שימו לב! למשכירים כדאי לבדוק אם ניתן לקבל פיצוי ממס רכוש.

אם הדירה נמצאת ביישוב שפונה ומופיע ברשימת היישובים בהחלטות הממשלה – במצב שבו השוכרים לא מתגוררים בדירה כתוצאה מהפינוי, קיימת עמימות בנוגע לחובת תשלום שכר הדירה, וטרם התקבלה בבתי המשפט פסיקה המבהירה את הדרך שבה יש לנהוג במצב זה. מצד אחד, ניתן לפרש את הדין הקיים כך שאם לא ניתן לעשות שימוש בדירה השכורה – השוכרים פטורים מתשלום ואם המצב נמשך לאורך זמן בעלי הדירה רשאים לבטל את החוזה.

מצד שני, פסיקת בתי המשפט התמקדה עד היום במקרה של דירה בודדת ולא ברור מהו המצב המשפטי במקרה של יישוב שלם שפונה, ומה קובע הדין במצב זה. לכן, בהיעדר ודאות בדבר תוצאות ההליך המשפטי וכדי להימנע מההוצאות הכרוכות בניהול ההליך (לשני הצדדים) מומלץ לפעול להשגת הבנות בין הצדדים בתיאום.

שימו לב! ייתכן שהשוכרים זכאים לדחיית מועדי התשלום בעבור חודשי תקופת המלחמה בשנת 2023 ובשנת 2024 לפי חוק דחיית מועדים (חשוב לציין כי אין זכאות לדחייה במקרה שבו גם המשכירים עונים על תנאי הזכאות).

בכל המקרים – כדאי לפעול בתיאום ולהימנע ככל הניתן מפעולות חד צדדיות (כמו מימוש ערבויות או הגשת תביעה מצד בעלי הדירה, או ביטול שיקים וערבונות מצד השוכרים).

מוצע לקיים משא ומתן בתום לב והגינות תוך התחשבות בשיקולים הבאים:

האם השוכרים קיבלו דיור חלופי במלון או מענק אכלוס – אם התקבל מענה לדיור חלופי כתוצאה מהפינוי יש מקום להתחשב בעניין זה.

האם השוכרים התגוררו בדירה בתקופת המלחמה – אם השוכרים התגוררו בדירה יש קושי לקבל את הטענה שהם לא צריכים לשלם.

מידת הפגיעה הכלכלית בבעלי הדירה – אם בעלי הדירה תלויים בתשלומי שכר הדירה למחייתם (לצורך פרנסתם או תשלום לצדדים שלישיים) מומלץ להתחשב בכך.

משך יחסי השכירות – אם ההסכם ביניכם הוא לתקופת זמן ממושכת, מומלץ ללכת זה לקראת זה ולהתגמש על מנת להגיע להסכמה שתאפשר את המשך היחסים.

איך להתקדם מכאן?

פתרונות אפשריים: דחיית התשלומים לתקופה מסוימת, פריסת תשלומים שתקל על השוכרים, הפחתת גובה שכר הדירה לתקופה מסוימת, מתן אופציה להארכת ההסכם בתנאים מיטיבים.

מה אם לא תגיעו להסכמות: ניתן לפעול באמצעים הקיימים בחוק או בחוזה שלכם ולהיוועץ בעורך דין.

סיום הסכם השכירות כתוצאה מהמלחמה

עיקרי ההמלצות בעניין סיום הסכם השכירות כתוצאה מהמלחמה (כאשר אין פתרון מתאים בהסכם השכירות):

אם נוצר שינוי בנסיבות כתוצאה מהמלחמה – ישנם מצבים בהם נוצר קושי מצד השוכר להמשיך לגור בדירה (כמו למשל גיוס לשירות מילואים, דחיית השנה האקדמית, היעדר ממ"ד או סיבה אחרת). ככלל, במצבים אלו אין הסדר מיוחד, ואם השוכרים מעוניינים לסיים את השכירות עליהם לפעול לפי תנאי החוזה והחוק.

אם הדירה ניזוקה במלחמה – אם הדירה ניזוקה, מחובת בעלי הדירה לפעול לתיקון הנזק בהקדם האפשרי. אם ניתן להמשיך ולהתגורר בדירה באופן רגיל עד התיקון, אין הסדר מיוחד, ואם השוכרים מעוניינים לסיים את השכירות עליהם לפעול לפי תנאי החוזה והחוק. אם הדירה ניזוקה באופן שלא מאפשר לגור בה עד התיקון, נראה שהשוכרים זכאים לבטל את החוזה.

שימו לב! כדאי לבדוק אם ניתן לקבל פיצוי ממס רכוש.

אם הדירה נמצאת ביישוב שפונה ומופיע ברשימת היישובים בהחלטות הממשלה – במצב שבו השוכרים לא מתגוררים בדירה כתוצאה מהפינוי, קיימת עמימות בנוגע לזכותם לביטול החוזה, וטרם התקבלה בבתי המשפט פסיקה המבהירה את הדרך שבה יש לנהוג במצב זה. מצד אחד, ניתן לפרש את הדין הקיים כך שאם לא ניתן לעשות שימוש בדירה השכורה – לכאורה השוכרים זכאים לבטל את החוזה.

מצד שני, פסיקת בתי המשפט התמקדה עד היום בחוזה של דירה בודדת ולא ברור מהו המצב המשפטי במקרה של יישוב שלם שפונה, וכן נדרש שהנסיבות יהיו לא צפויות. בנוסף, שוכר המפר חוזה יכול גם לטעון כי ההפרה נגרמה בשל כוח עליון (סיכול), אולם הפסיקה פירשה בצמצום את הנסיבות המהוות כוח עליון בהקשר זה. כמו כן, אם יש סעיף בחוזה בעניין ביטול, השוכר רשאי להודיע על סיומו 60 ימים מראש או תקופה קצרה יותר כפי שנקבע בחוזה.

לכן, בהיעדר ודאות בדבר תוצאות ההליך המשפטי וכדי להימנע מההוצאות הכרוכות בניהול ההליך (לשני הצדדים) מומלץ לפעול להשגת הבנות בין הצדדים בתיאום.

בכל המקרים – כדאי לפעול בתיאום ולהימנע ככל הניתן מפעולות חד צדדיות (כמו מימוש ערבונות או הגשת תביעה מצד בעלי הדירה, או ביטול שיקים וערבונות מצד השוכרים).

מוצע לקיים משא ומתן בתום לב והגינות תוך התחשבות בשיקולים הבאים:

איתור שוכרים חלופיים – אם ניתן למצוא שוכרים חלופיים מתאימים, מומלץ לשני הצדדים לשקול זאת

האם יש אפשרות להמשיך בקיום החוזה בלי לבטלו – עדיף להגיע להסדר לגבי חודשי המלחמה מאשר לבטל את החוזה.

שימו לב! כדאי לבדוק האם השוכרים זכאים לדחיית מועדי התשלום על חודשי תקופת המלחמה בשנת 2023 ובשנת 2024 לפי חוק דחיית מועדים.

משך יחסי השכירות – אם ההסכם ביניכם הוא לתקופת זמן ממושכת, מומלץ ללכת זה לקראת זה ולהתגמש על מנת להגיע להסכמה.

האם החוזה כבר החל והשוכרים נכנסו לדירה? אם תקופת החוזה עדיין לא התחילה וניתן לבטלו מבלי שייגרם נזק משמעותי – מומלץ להתחשב בכך.

איך להתקדם מכאן?

פתרונות אפשריים: החלפת שוכרים בדירה, הגעה לפשרה על מועד מוסכם לביטול החוזה, פיצוי כספי שיאפשר לבעלי הדירה למצוא שוכרים חלופיים.

מה אם לא תגיעו להסכמות: ניתן לפעול באמצעים הקיימים בחוק או בחוזה שלכם ולהיוועץ בעורך דין.