מצוקת הדיור החרדית: כך אזלו יחידות הדיור מהשוק

המלאי אוזל, המחירים עולים: “אנשים מתקשרים וסוגרים עם בעה”ב ליד המודעה בביהכנ”ס, רק כדי לגלות שאשתו כבר השכירה אותה” • תמונת מצב לא מלבבת מב”ב, ירושלים, מודיעין עילית, גבעת שמואל ות”א • פ”ת: האם מלחמת רה”ע בעובדים הזרים תשפיע על שוק השכירות?

לא רק ב'גני גאולה'. כך זה נראה בבניין ברחוב הסמוך. צילום: פישל רוזנפלד דירות בחניונים | צילום: פישל רוזנפלד

מצוקת הדיור החרדית מובילה רבים מהזוגות הצעירים – ואפילו כאלה שהינם כבר הורים לילד או שניים – להצטופף ביחידת דיור בת 30-45 מטרים רבועים. למה? כי זה זול יותר, קרוב יותר להורים, למרכז, למקום הלימודים או העבודה וכיוצ”ב.

אך האם הגענו למצב שאזלו יחידות הדיור, והמעטות שנותרו נחטפות מהשוק? האם ייתכן שאנשים יסגרו על יחידת דיור אפילו בטרם יראו אותה? מסתבר שהמצב הזה לא קרוב. הוא כבר כאן.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

‘ביזנעס’ מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!

מבדיקת ‘ביזנעס’ עולה כי מחירי יחידות הדיור החלו לנסוק, ובד בבד, נוצר מחסור בלתי סביר גם ביחידות אלה. אם ניקח את אזור המרכז כמשל, הרי שהמחיר הממוצע ליחידת דיור נע כיום בסביבות ה-2,000 שקלים ל-3,000. כמובן, תמיד יהיו יחידות יקרות יותר, או זולות יותר, מושקעות יותר או פחות, אך מבדיקת ‘ביזנעס’ ושיחות עם משכירים ומתווכים עולה, כי אנשים שמשיאים את צאצאיהם אינם מעוניינים ביחידות דיור מושקעות, שעלותן מעבר לסכום של 3,000 שקלים.

סכום גבוה יותר, מעבר ל-3,000 שקלים שיבוקש על יחידה בת 30-45 מ”ר בממוצע – יעמיד את השכרתה בסכנה. במקרה כזה, ההעדפה של השוכרים תהא לחפש דירה של ממש בת 50-במחיר דומה או בעלות מעט גבוהה יותר אך בהפרש של מאות שקלים בודדות.

בבני ברק, שוק הדירות להשכרה נוסק מעלה, והמחירים יקרים יותר, הן לדירות 3 ו-4 חדרים, שמחירן נע החל מ-3,500 שקלים, ועד 5,000 ויותר, ובמקרים אלו, יחידות דיור משתלמות לשוכרים הצעירים שאין להם צורך בדירה של ממש.

סקירה שערכנו השבוע במספר בניינים חדשים בבני ברק (ברחובות סוקולוב ועזרא) העלתה, כי ניתן להשיג בהם דירות קרקע מחולקות, ב-3,000 שקלים – כאשר כאן המעלה היא שמדובר – למרות שלא מדובר בצנטרום של מרכז העיר – קיים האפקט של יחידות חדשות לגמרי.

יחידת דיור – גדולה יחסית – להשכרה | צילום: רפי לצטר, פלאש 90

רוב היחידות במרבית הבניינים החדשים, ממוקמות, ככלל, בקומות הקרקע או בקומות הגג. לעומת זאת בבניינים הישנים יותר של העיר (או בבניינים חדשים שהפיקוח לא עתיד לבוא למדידות סקר נכסים פעם נוספת בזמן הקרוב) ניתן לגלות דירות מחולקות (ברבי עקיבא סמוך לז’בוטינסקי, ואפילו קרוב לגן ורשא – ולכל חתך הרוחב של העיר הסמוך לעורק התחבורה הראשי של בני ברק) השוכנות בקומה הראשונה והשניה של הבניין.

בעלים / משקיעים נוטלים את הדירה ומחלקים אותה מחדש. בדרך כלל קיימת דלת ראשית הנחזית כדירה רגילה לכל דבר, והמבואה מובילה לדלתות אל היחידות השונות.

פ”ת: מלחמת ראש העיר תשפיע

בעיר פתח תקוה יש לחלק בין מרכז העיר – שם הדירות הישנות מחולקות בכל קומות הבניין, רוב הבניינים הינם ישנים וללא מעלית,  לבין השכונות החרדיות, יהודה הנשיא, גני הדר וקרית בעש”ט או במרכז העיר ברחובות הרצל-טרומפלדור-סלמון בעיר, שם הדבר דומה יותר לבני ברק ודירות מחולקות או יחידות דיור שוכנות בעיקר בקומות הקרקע או העליונות. אולם גם שם ניתן למצוא בעלי דירה המתגוררים בה, שהחליטו ליטול חדר אחד ושניים ולחלק את הדריה תוך שיפוץ מאסיבי של חלק הכניסה.

אגב, מתווכים המתמצאים בקורה בעיר דיווחו ל’ביזנעס’, כי ראש העיר החדש, רמי גרינברג, שאף ביקר בשכונה החרדית גני הדר בשבת האחרונה, הודיע כי ייכנס חזק לאכיפת נושא פיצול הדירות והקמת יחידות הדיור בעיר, כאשר כוונתו היא – כך הסביר למקורבים שסבבו אותו בשבת החולפת – היא בעיקר לאזור השוק והתחנה המרכזית במטרה למגר את תופעת העובדים הזרים. עם זאת, קשה לשער שהוא יערוך אכיפה בררנית, לצד הרצון הטוב לטהר את העיר מהעובדים הזרים.

אם נסוב רגע באזור המרכז לכיוון הדתי לאומי, הרי שבגבעת שמואל, למשל, אין הרבה יחידות דיור, אך מחירן המינימלי נע החל מ-3,000 שקלים ומעלה, משום שהאוניברסיטה הסמוכה, בר אילן, יוצרת ביקוש אדיר (בעיקר בשכונת רמת הדר).

יחידת דיור על הגג | shutterstock

בתל אביב, יחידות הדיור מקיפות את כלל העיר, ולפי דברי יהודה כהן מ-FOX נדל”ן, המחירים מתחילים בכ-3,200 ויכולים להגיע גם ל-5,000 ו-6,000 שקלים – תלוי באזורי הביקוש. זאת, בעוד שבאזור שכונת התקווה, שם מושכרות יחידות הדיור בעיקר לעובדים זרים, המחירים צונחים לממוצע של כ-2,500 שקל ליחידה, אך הטיפוח הסביבתי כלל לא מלבב, בלשון המעטה.

את המצב בירושלים, דומה שאין צורך להציג: מחסנים בגני גאולה, רוממה, מקור ברוך, גאולה, ועוד, הופכים ליחידות דיור ‘תקניות’. לעתים בלי חלונות. לעתים לא נדירות, גם חניות נסגרות באותה שיטה: ונטה מהיחידה, ישירות אל ִִהמכוניות. וכך, בעוד באזור המרכז הדיור מכובד ועם חלונות, בירושלים אפשר רק לחלום על כך. המחירים נעים בין ה-3,000 – 3,200 שקלים ליחידת דיור (ללא חלונות. דירה מאווררת ‘אמיתית’ גם אם קטנה, עולה החל מ-4,000 ומעלה).

העיר הצעירה – מחתנת ילדים

כפועל יוצא ממצוקת הדיור, גם בעיר הצעירה מודיעין עילית כבר אין להשיג, כמעט, יחידות דיור להשכרה. “במקומונים ובבתי הכנסיות והשטיבלאך כבר לא תמצאו כמעט מודעות על יחידות להשכרה, ומה שכן מפורסם – סביר להניח שמדובר במקומות שכמעט ואינם ראוים למגורים. לעיתים נדירות, כשהיחידות מתאימות, הן נחטפות מיד לאחר הפרסום, באופן שלפעמים סוגרים עם בעל היחידה ואז אשתו מודיעה לו שכבר סגרה עם מישהו אחר לפני כן”, מתאר ל’ביזנעס’ אחד מתושבי העיר את המצב.

לדבריו, כל יחידה שנמצאת במצב בניה מתקדם כבר נחטפת. “אנשים עוברים ברחוב, מבררים וסוגרים עסקה”.

חיים, המתגורר אף הוא בעיר החרדית הצעירה יחסית, מצהיר כי “הציבור כבר מפנים שכמו שיום לאחר האירוסין סוגרים על אולם צלם תזמורת וכו’, כך גם מתחילים מיד לחפש יחידת דיור ולסגור. ואז, בדרך כלל”, הוא מוסיף, “מנסים להשכיר אותה עד החתונה…”.

מצוקה. מודיעין עילית | צילום: יעקב נחומי, פלאש 90
מודיעין עילית. מצוקה אמיתית | צילום: יעקב נחומי פלאש 90

ל’ביזנעס’ נודע, כי הסיבה לכך היא כי העיר, שהתאכלסה בתחילת דרכה בזוגות צעירים, עומדת עתה בתוככי פרק האיש מקדש, וההורים מחתנים בזה אחר זה בלעה”ר את ילדיהם הראשונים. דבר זה, הביא למסה אדירה של זוגות צעירים הרוצים להתגורר קרוב להורים ולמשפחות.

בנוסף לכך, עקב המחיר הגבוה של היחידות בבני ברק ובירושלים – רבים בוחרים להתגורר במודיעין עילית שבה עדיין המחירים זולים יחסית, כ-2,000 עד 2,500 שקלים. אולם לאור המחסור – כעת המחירים מתחילים לעלות בקצב מסחרר וכבר ניתן למצוא יחידות בכ-3,000 בלא הינד עפעף מצד הבעלים.

“המצב כבר בלתי נסבל. הגיע הזמן שאחרי הבחירות הבאות החרדים יצטרפו רק למי שיבטיח ויתחייב על פתרון אמיתי ומהיר לבנייה מסיבית של שכונות חרדיות”, אומר חיים.

אין מיתון

על המצב הקיים כיום באופן כללי בשוק יחידות הדיור, מוסיף איש הנדל”ן ששוחחנו עימו: “כל רוכש פוטנציאלי של דירה שואל אותי כיום, אם ניתן להפוך את הדירה לכזו שיש לה גם יחידת דיור צמודה. הביקוש עצום ולא פלא שנוצר מחסור. יש גם משקיעים שקונים רק למטרות פיצול. הבעיה היא, שהמחסור יקפיץ לא רק את מחירי יחידות הדיור אלא גם את מחירי הדירות להשכרה הרגילות, שהגודל שלהן הוא החל מ-50 מ”ר ומעלה”, אומר יהודה כהן מ-FOX נדל”ן.

לדבריו, השוק פורח. הוא דווקא חולק על ההצהרות מצד היזמים והקבלנים, לפיהן יש מיתון חריף בבניה ובמכירות. “עד כמה שאומרים שיש מיתון, בפועל, במגזר הדתי והחרדי, אין מיתון. בשטח, לא נראה כל מיתון או ירידת מחירים”.

4 תגובות ל: "מצוקת הדיור החרדית: כך אזלו יחידות הדיור מהשוק"

  1. אולי אין ירידת מחירים, אבל מהכרות עם השטח הבני ברקי הביקוש ירד בשנתיים האחרונות.
    יחידות דיור רבות עומדות להשכרה תקופה ארוכה באין דורש.

  2. אינני יודע היכן ביקר הכתב
    אבל הייתי ממליץ לבדוק את לוח יתד נאמן בבני ברק הוא המוביל בקטגוריה
    בל יום שלישי היו כ50 יחי’ להשכרה במלאי כיום זה עלה לכ90 היחידות הקטנות ממש עולות 2200 ומתקשים להשכיר מי שזכה לעליה זה אכן הדירות של 45 מ”ר
    מי ששואל אותי היום האם להשקיע 300000 ש”ח ולפצל ולהסתכן עם הרשויות ולהחליף שוכרים זו”צים כל כמה חודשים עם חורים של חודש שניים באמצע
    אני ממליץ לחשב מסלול ולשפץ ב100000 ש”ח לדירת 4.5 חדרים יפה ולקבל 5500-6000 ש”ח משוכרים קבועים ויציבים משפחות לטווח ארוך שמרגישים בבית ושומרים ומתחזקים כמו שצריך

  3. גם שוק הדיור במגזר החרדי מתעורר? במקום שיתפשרו על דירות קטנות באיזור דחוס ממילא, שיחפשו פרויקטים שיתאימו יותר לאורח החיים שלהם ויאפשרו להם לחיות כמו בני אדם. תראו למשל את מיזם BEST בלוד של פרי נדל”ן. פונה למגזר הדתי לאומי ומאפשר להם מגורים הולמים.

  4. יופי ככה המחירים הולכים לרדת של השוק
    כי יתפוס כסף שחור ולא יהיה להם אפשרות לקנות עם זה אז יהיה האטא בקנייות של דירות
    וזה מוזיל השוק
    בגלל זה הקבלנים מפחדים מזה

    בקיצור לבן אדם שיש לה רק דירה אחד זה יזור לה החוק צומצום במזומן

כתיבת תגובה