מתחילת 2020: 8%- בעסקאות, המרכז ירד ב-16%

לאחר השפל שנרשם ברבעון הקודם, ברבעון השלישי של 2020 נרשמה התאוששות במספר העסקאות בשוק החופשי, אך באזורי ת”א והמרכז הוסיף לרדת מספר העסקאות גם ברבעון זה • במצטבר מתחילת השנה נרשמה ירידה של 8% במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד – שיעור ירידה כפול מזה נרשם באזור המרכז • מגמה מתפתחת? המשקיעים חוזרים לשוק ועוזבים את פ”ת, חיפה, ירושלים בני ברק ות”א • שוב: אזור ירושלים שומר על רמות מחירים גבוהות

דירות | צילום: ליאור מזרחי, פלאש 90

ברבעון השלישי של 2020 נרכשו 25.8 אלף דירות בשוק החופשי, עליה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2017, כך מנתח אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. אך עם זאת, הגידול בעסקאות פסח על לב אזורי הביקוש – ת”א והמרכז, כאשר בשניהם הוסיף מספר העסקאות לרדת בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. באזור ת”א הסתכם מספר העסקאות בפחות מאלפיים דירות, בטווח התחתון של התפלגות העסקאות באזור זה בהשוואה היסטורית.

ולנתונים בהרחבה: ברבעון השלישי של 2020 נרשמה התאוששות משמעותית במספר הדירות שנרכשו, לאחר הירידה החדה שנרשמה ברבעון הקודם, עם פרוץ מגפת הקורונה. סך העסקאות בשוק החופשי (דהיינו, בניכוי מכירות במסגרת “מחיר למשתכן” ו”מחיר מטרה”)  עמד על 25.8 אלף, עליה של 8.6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ועליה חדה של 54% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם.  בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה נרכשו כ-65 אלף דירות בשוק החופשי, ירידה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות ברבעון השלישי ב-30 אלף, עליה של 5.5% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ועליה של 54% בהשוואה לרבעון הקודם. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז הרבעון השני של 2015, בו נרשמה רמת שיא בעסקאות (על רקע הקדמת רכישות של משקיעים טרם העלאת מס הרכישה בסוף יוני באותה שנה). בהקשר זה נזכיר כי בתחילת הרבעון השלישי השנה (סוף חודש יולי) הורד מס הרכישה על המשקיעים לרמתו טרם הכבדת המיסוי בסוף יוני 2015. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה נרכשו 75 אלף דירות (כולל בסבסוד ממשלתי), ירידה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי חרף הגידול המשמעותי בעסקאות ברבעון השלישי, בשני אזורים, הנמצאים בלב אזורי הביקוש: ת”א והמרכז, הוסיף מספר העסקאות לרדת גם ברבעון השלישי (בהשוואה למקביל לו אשתקד), כאשר באזור המרכז, בו נרשמה ירידה של 8%, זהו הרבעון הרביעי ברציפות בו יורד מספר העסקאות (הן בסך העסקאות והן בשוק החופשי), כל רבעון בהשוואה למקביל לו אשתקד. חולשת מכירות זו באזור המרכז נרשמה הן בפלח השוק של הדירות החדשות והן בדירות יד שניה. במצטבר, בתשעת החודשים הראשונים של השנה נרכשו באזור המרכז 9.3 אלף דירות, ירידה חדה של 17% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. רק באזור חדרה נרשמה ירידה חדה יותר. באזור ת”א ירד מספר העסקאות ברבעון השלישי ב-3% בהשוואה למקביל לו אשתקד, בהמשך לירידה של 33% שנרשמה ברבעון הקודם. בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות באזורים השונים, נמצא כי אזור ת”א “מדורג” במיקום הנמוך ביותר מבין כל האזורים. מנגד, בולטים אזורי ירושלים וחדרה עם עלייה חדה במספר העסקאות בשיעורים של 24% ו-19%, בהתאמה (אם כי באזור חדרה כאמור נרשמה ירידה חדה במצטבר מתחילת השנה). בשני אזורים אלו רמת המכירות ברבעון השלישי בהשוואה היסטורית (לאותם אזורים) הינה גם הקרובה ביותר לרמת השיא שלהם.

באופן כללי, קיים מתאם שלילי בין רמת מחירי הדירות באזור לבין רמת העסקאות באזור בהשוואה היסטורית (ממצאים דומים עלו גם ברבעון השני, כאשר את שיעורי הירידה החדים ביותר בעסקאות רשמו האזורים היקרים יחסית). חריג בניתוח זה אזור ירושלים, המתאפיין ברמות מחירים גבוהות (וכאמור רשם גידול חד בעסקאות ברבעון השלישי), אולם בפילוח העסקאות לפי ישובים באזור זה נמצאה כי את העלייה במכירות באזור הובילה בית-שמש, עיר המתאפיינת ברמות מחירים נמוכות יחסית. כך, בעוד שבעיר ירושלים עצמה נרשם גידול של 13% בלבד במספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי השנה בהשוואה למקביל לו אשתקד, בבית שמש נרשם גידול חד של 75%.

סה”כ רכישת דירות (כולל מחיר למשתכן)– רבעון שלישי 2020
משרדי מיסוי מקרקעיןמספר דירות שנמכרושינוי לעומת רבעון שלישי 2019 , ב-%שינוי לעומת רבעון שני  2020, ב-%
אזור המרכז3,5629.4-39.6
אזור ירושלים3,74915.585.4
אזור חיפה4,6995.256.8
אזור ת”א1,9823.1-50.5
אזור חדרה1,90617.670.7
אזור טבריה77710.045.4
אזור נצרת8841.529.7
אזור נתניה2,97422.185.6
אזור רחובות4,9563.7-42.0
אזור ב”ש4,57013.541.6
ארצי30,0575.553.6

מקור: שע”מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.

רכישות הזוגות הצעירים

ברבעון השלישי של 2020 נרכשו ע”י הזוגות הצעירים 11.1 אלף דירות בשוק החופשי (כלומר, בניכוי רכישות במסגרת בסבסוד ממשלתי שעיקרם  במסגרת “מחיר למשתכן”),  הרמה הגבוהה ביותר של רכישות סגמנט זה מאז הרבעון האחרון של 2018. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זהו גידול של 11% ברכישות אלו וגידול חד עוד יותר, של 53%, בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם. בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד סך רכישות הזוגות הצעירים ברבעון השלישי על 15.3 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז תחילת העשור האחרון. עם זאת, הגידול בסך רכישות הזוגות הצעירים, בהכללת “מחיר למשתכן” רשם גידול מתון של 4% בלבד בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לשפל שנרשם ברבעון הקודם נרשם שיעור גידול של 53%, בדומה לזה שנרשם ברכישות סגמנט זה בשוק החופשי בלבד.

בפילוח רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי נמצא כי עיקר הגידול ברכישות אלו בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מתרכז בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, סך הדירות  החדשות שנרכשו בשוק החופשי ע”י הזוגות הצעירים ברבעון השלישי עמד על 2.4 אלף דירות, גידול חד של 36% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. יש לציין כי גידול זה חל לאחר ארבעה רבעונים רצופים בהם ירדה רכישת דירות חדשות בשוק החופשי ע”י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. מנגד, פלח השוק של דירות יד שניה, המהווה את חלק הארי ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי (מרכז כ-80% מרכישות אלו) רשם גידול מתון יחסית של 4% בלבד ובכך מיתן את הגידול בסך רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי.

בנייה חדשה בירושלים | צילום: ביזנעס

בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי (חדשות+יד שניה) בולט אזור ירושלים עם גידול חד 35% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, גבוה פי 3 משיעור הגידול ברכישות אלו ברמה הארצית. בפרט, בולט באזור זה גידול חריג ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי ע”י הזוגות הצעירים, כאשר אלו הסתכמו ב-411 דירות, גידול של 166% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך הוביל אזור זה את הגידול החד שנרשם ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי ע”י הזוגות הצעירים (כפי שצוין לעיל, ברמה הארצית נרשם גידול של 36% ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי ע”י הזוגות הצעירים. בניכוי אזור ירושלים היה מצטמצם שיעור גידול זה ל-22%). כפי שצוין בסקירות החודשיות האחרונות, עיקר הגידול ברכישת דירות חדשות בשוק החופשי באזור ירושלים בחודשים האחרונים מתרכז בבית שמש.  מנגד, בולטים אזורי המרכז ות”א עם ירידה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי (ירידות של 10% ו-5%, בהתאמה). יש לציין כי שני אזורים אלו הינם גם היחידים בהם נרשמת ירידה רצופה בארבעת הרבעונים האחרונים ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי (כל רבעון לעומת המקביל לו אשתקד), כאשר ירידות אלו בולטות במיוחד באזור המרכז.

סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת “מחיר למשתכן”, היתרה במסגרת “מחיר מטרה”) ברבעון השלישי של 2020 עמד על 4.3 אלף דירות, ירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אם כי עליה של 53% בהשוואה לרבעון הקודם.  יש לציין כי בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרשמת ירידה רצופה ברכישות אלו (כל רבעון בהשוואה למקביל לו אשתקד). במצטבר, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרכשו 10.3 אלף דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. שיעור ירידה זה גבוה מהירידה שנרשמה בסך הדירות שרכשו זוגות צעירים בשוק החופשי באותה תקופה (ירידה של 8.5%). ממצאים אלו יש בהם כדי להפתיע במידה מסוימת לאור ההנחה המשמעותית הגלומה בדירות הנמכרות בסבסוד ממשלתי. אף כי יתכן וקשיים טכניים של חתימת חוזים ע”י הזוכים בתכנית “מחיר למשתכן” תרמו חלקית לירידה זו (הכוונה בעיקר למחצית השניה של ספטמבר, במהלכה היה סגר במשק), העובדה לפיה ירידה זו נמשכה גם בחודש נובמבר יש בה כדי לרמז כי גורמים נוספים “תרמו” לירידה זו. בין היתר יתכן ורמות השכר הנמוכות יחסית המאפיינות את מרבית רוכשי “מחיר למשתכן” בשילוב המשבר בשוק העבודה מביאים לשיעורי מימוש זכיה נמוכים יותר מאשר בעבר. 

רכישות המשקיעים ברבעון השלישי השנה רשמו גידול של 19% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור הגידול הגבוה ביותר מבין הסגמנטים של השוק (הרחבה בהמשך). 

רכישות משפרי הדיור הסתכמו ברבעון השלישי  ב-10.4 אלף דירות, גידול מתון של 2.4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור הגידול המתון ביותר מבין הסגמנטים של השוק. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם גדלו רכישות משפרי הדיור ב-43% (גם כן שיעור גידול מתון מזה שרשמו המשקיעים והזוגות הצעירים). בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם ירידה של 13% ברכישות משפרי הדיור בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בהמשך לשיעור ירידה חדים שנרשמו באזור זה גם בשלושת הרבעונים הקודמים (בהשוואה למקבילים להם אשתקד). יש לציין כי אזור זה בולט בחולשתו גם בקרב שני הסגמנטים האחרים של השוק. 

הגידול המתון ברכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי נרשם תוך עליה משמעותית בשיעורם של אלו שרכשו את דירתם החדשה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי “דירה בהמתנה”), כאשר שיעור זה עמד על 35% ממשפרי הדיור ברבעון השלישי השנה לעומת שיעור של 30% ברבעון המקביל אשתקד. בהקשר זה נציין כי על רקע משבר הקורונה אושרה בחודש יולי האחרון בכנסת הצעת החוק המאריכה את משך הזמן שניתן לרוכשי “דירה בהמתנה” למכור את דירתם הקודמת מבלי שיתחייבו במס  כבעלי “דירה נוספת” (תקופה זו מוגדרת כ-18 חודש ממועד הרכישה או שנה מיום קבלת החזקה על דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה, לפי המאוחר מבינהם). במסגרת אותה חקיקה נקבע כי במניין התקופה האמורה לא תילקח בחשבון התקופה שבין 1.10.2020-1.3.2020. אף כי הגידול בשיעור רוכשי “דירה בהמתנה” עשוי לעיתים לספק אינדיקציה על אופטימיות של משפרי הדיור ביחס לשינוי הצפוי במחירי הדירות (ולכן מעדיפים הם להמתין עם מכירת הדירה הישנה), העובדה לפיה חרף גידול משמעותי זה, סך רכישות משפרי הדיור רשם גידול מתון בלבד, יש בה כדי לרמז כי חלק גדול  ממשפרי הדיור הפוטנציאלים חוששים לרכוש דירה טרם שהבטיחו את מכירת דירתם הקודמת. 

הגידול המשמעותי בשיעור רוכשי “דירה בהמתנה” והגידול המתון שנרשם במכירת דירות יד שניה (הרחבה בהמשך) מצאו ביטוי בגידול חד ב”מלאי הדירות בהמתנה” (דהיינו, דירות שממתינות להימכר ע”י משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה). כך, בסוף הרבעון השלישי השנה עמד “מלאי” זה על 17.3 אלף דירות, עליה של 15% בהשוואה לרמתו של מלאי זה עם פרוץ משבר הקורונה. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר של מלאי זה מאז שנת 2014.

ניתוח רמות השכר של  משפרי דיור אלו שממתינים למכירת דירתם, בפרט  מי שממתינים עם מכירה זו יותר משנה, מצביע על אוכלוסיה מבוססת משמעותית מזו של כלל משקי הבית בישראל. כך למשל, השכר הממוצע של משקי בית אלו עמד בשנת 2019 על 32 אלף ₪, כפליים מהשכר הממוצע למשק בית בכלל האוכלוסייה. מחציתם הינם בעלי שכר של לפחות 23 אלף ₪ למשק בית. סביר להניח כי משקי בית אלו מצליחים לממן את רכישת דירתם החדשה ללא צורך מידי, אם בכלל, בתמורה הכספית שתתקבל ממכירת דירתם “הישנה” (ולכן יכולים הם להיות פחות גמישים במחיר). עבור משקי הבית הפחות מבוססים מבינהם (רבע מרוכשי דירה  בהמתנה משתכרים לא יותר מ-13 אלף ₪, ברוטו למשק בית), הגידול החד במלאי לא מכור זה עלול להקשות עליהם לממן את רכישת דירתם החדשה ככל שיתמהמהו עם המכירה ותחול האטה ברמת הפעילות בשוק.  

המשקיעים מול המשפרים

ברבעון השלישי של 2020 נמכרו ע”י המשקיעים 6 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז הרבעון הראשון של 2018. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשם גידול משמעותי של 16% במכירות אלו, זאת כאשר מכירת דירות יד שניה ע”י משפרי דיור ירדה באותה התקופה ב-1%. בהשוואה לרבעון הקודם גדלו מכירות המשקיעים בשיעור חד של 50%, בדומה לשיעור הגידול במכירת דירות יד שניה ע”י משפרי דיור.

רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ע”י משקיעים ברבעון השלישי השנה (שומות סופיות בלבד) עמד על  323 אלף ₪, סכום זה נמוך ב-31% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ונמוך ב-9% בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר הירידה ברווח ההון מקיפה את כל האזורים למעט ירושלים (רשם עליה מתונה של 3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד). השונות ברווח ההון בין האזורים גבוהה מאד, כאשר היא נעה בין רווח הון נמוך במיוחד, של 72 אלף ש”ח באזור נצרת לרווח הון ריאלי ממוצע של 742 אלף ₪ באזור ת”א. כאשר בוחנים את שיעור מס השבח האפקטיבי הממוצע (שיעור אשר מושפע ממשך תקופת ההחזקה בדירה, בשל שיטת החישוב הלינארית) נמצא כי שיעור המס האפקטיבי באזורי הביקוש, המובילים גם ברווח ההון, נמוכים משמעותית מאשר באזורי הפריפריה, זאת בשל תקופת ההחזקה הארוכה יותר בנכס המאפיינת את אזורי הביקוש. כך, שיעור המס האפקטיבי הממוצע נע בין 8.7% באזור ת”א ל-18% באזור בא”ש. 

בניתוח שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נמצא כי לאחר גידול משמעותי במכירות אלו במחצית הראשונה של 2020, נבלם גידול זה ברבעון השלישי. כך, בעוד שברבעון הראשון השנה עמד שיעור זה על כ-12%, גבוה ב-2.7 נקודות אחוז מאשר ברבעון האחרון אשתקד (וגבוה בשתי נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד) והוסיף לעלות ל-14.8% ברבעון השני השנה, ירד שיעור זה ל-13.3% ברבעון השלישי. עם זאת שיעור זה עדיין גבוה משמעותית בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אז עמד שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי על 7.2% בלבד מסך הדירות שמכרו משקיעים. 

באופן כללי כאשר בוחנים את שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ע”י משקיעים על רקע השינויים בסך העסקאות בדירות יד שניה (כולל אלו שנמכרות ע”י משפרי דיור) ניתן לראות כי קיים מתאם שלילי בין שני משתנים אלו. בולטת במיוחד העובדה לפיה ברבעון השני השנה  בו ירד מספר העסקאות בשיעור חד, לרמתו הנמוכה ביותר מאז שנות האינתיפאדה השניה, הגיע לשיאו שיעור הדירות שנמכרו בהפסד. 

בפילוח מכירות המשקיעים לפי עשרת אזורי מיסוי מקרקעין נמצאה שונות גבוהה בהתפתחות מכירות אלו ברבעון השלישי, כאשר לצד שני אזורים, ירושלים ות”א שרשמו ירידה במכירות אלו (7% ו-4%, בהשוואה לרבעון המקביל, בהתאמה) במחצית מהאזורים נרשמה עליה חדה במכירות  המשקיעים, בשיעורים שלמעלה מ-25% (אזורי ב”ש, רחובות, חיפה, נצרת טבריה).

באר שבע | צילום: נתי שוחט, פלאש 90

באוצר מציינים כי “פילוח מפורט יותר של מכירות המשקיעים ברבעון השלישי, לפי ערים, הינו מוגבל במידה מסוימת בשל סיבות טכניות, הגורמות לכך שעבור חלק לא מבוטל ממכירות המשקיעים ברבעון השלישי השנה אין עדיין פירוט מדויק של מיקום הנכס (מצוין רק אזור מיסוי מקרקעין בו נמצא הנכס). ובכל זאת, על מנת לספק אינדיקציה מיהן הערים הבולטות יותר מאחרות במכירות המשקיעים (ככל שיש כאלו), ערכנו ניתוח המתייחס לרבעון השני והשלישי גם יחד (שני רבעונים שעמדו תחת צל מגפת הקורונה) בהשוואה למקבילים להם בתקופה המקבילה אשתקד. זאת תחת ההנחה לפיה העסקאות בהן נקלט כבר מיקומו הגיאוגרפי המדויק של הנכס מתפלגות באופן דומה ל”יצוג” היחסי של אותן ערים בסך העסקאות.

ביותר ממחצית (13 מתוך עשרים) ערים אלו, מיקומן בדרוג מכירות המשקיעים גבוה ממיקומן ברכישות המשקיעים, כאשר מבין עשר הערים המובילות במכירות המשקיעים בולטות במיוחד פ”ת, ראשל”צ והרצליה במיקום גבוה ביחס למיקומן ברכישות המשקיעים. בעשיריה השניה של הערים המובילות במכירות המשקיעים בולטות בני ברק, רעננה ועפולה במיקום גבוה משמעותית ביחס למיקומן ברכישות המשקיעים. מנגד, העיר ת”א המובילה במכירות המשקיעים בחצי השנה האחרונה הינה גם העיר המובילה ברכישות אלו באותה תקופה. 

הגידול במכירות המשקיעים ברבעון השלישי, אף שהיה נמוך במעט מזה שנרשם ברכישות  המשקיעים (ראה פירוט בהמשך) הביא לכך שגם במהלך רבעון זה הוסיף לרדת “מלאי” הדירות המוחזק על ידי משקיעים. כך, במהלך הרבעון נגרעו ממלאי זה 2.1 אלף דירות. מאז החל לרדת “מלאי” זה ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו כ-27 אלף דירות. לשם השוואה, במשך אותו פרק זמן שקדם להיפוך המגמה (שמונה-עשר הרבעונים שלפני הרבעון השני 2016) התווספו למלאי זה 36 אלף דירות.

בניתוח השינוי ב”מלאי” הדירות המוחזק בידי משקיעים בחצי השנה האחרונה, לפי ערים, נמצא כי  חיפה הינה העיר בה ירד מלאי זה יותר מאשר בכל עיר אחרת. כך, במצטבר, ברבעון השני והשלישי  נגרעו 320 דירות מ”מלאי” הדירות המוחזק בידי משקיעים בעיר זו (קצב ירידה של 50 דירות בחודש). מובן כי ביחס למצבת הדירות המוחזקת ע”י משקיעים בעיר זו מדובר בירידה מזערית במלאי זה, אבל העובדה לפיה עיר זו מובילה בירידת “מלאי” הדירות בידי משקיעים, על אף שבת”א למשל, “מלאי” הדירות בידי משקיעים גבוה משמעותית מזה שבחיפה, יש בה כדי ללמד כי באופן יחסי המשקיעים נוטים לצאת מחיפה מאשר מת”א.  בולטת עוד יותר בניתוח זה פ”ת, בה מספר הדירות שנגרעו מ”מלאי” הדירות בידי משקיעים בחצי השנה אחרונה נאמד בכ-280 דירות (שני רק לחיפה), זאת כאשר סך “מלאי” הדירות בידי משקיעים בעיר זו נאמד בעשרים אלף דירות בלבד. דהיינו, בעוד שבחיפה נגרען בחצי השנה האחרונה כ-0.7% ממלאי הדירות בידי משקיעים, בפ”ת נגרעו באותה תקופה שיעור כפול מזה.

המס ירד, הקלה במשכנתאות

ברבעון השלישי של 2020 נרכשו 4.3 אלף דירות ע”י משקיעים, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השלישי של 2017. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשם גידול של 19% ברכישות המשקיעים וגידול חד של 87% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון השני, על רקע פרוץ מגפת הקורונה והמתנת המשקיעים להורדה הצפויה בשיעור מס הרכישה שהכנסה לתוקף בסוף יולי. שיעור המשקיעים מסך העסקאות עמד ברבעון השלישי על 14.3%, גבוה ב-1.5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגבוה ב-2.5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. עם זאת שיעור זה עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לתקופה לפני יוני 2015, אז הועלה שיעור מס הרכישה התחילי  על “דירה נוספת” מ-5% ל-8%.

גורמים נוספים שהיה בהם כדי לתרום לגידול ברכישות המשקיעים היו ירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל והירידה שנרשמה בריבית הממוצעת על המשכנתאות.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות המשקיעים הקיף את כל האזורים, למעט אזור המרכז בו ירדו רכישות אלו בשיעור של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך נרשם רצף של ארבעה רבעונים בהן יורדות רכישות המשקיעים באזור המרכז (כל רבעון לעומת המקביל לו אשתקד). כך, במצטבר מתחילת השנה נרכשו באזור המרכז 1.3 אלף דירות בלבד ע”י משקיעים, ירידה חדה של 17% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זהו שיעור ירידה גבוה פי 3 מזה שנרשם ברמה הארצית, והשני בגובהו מבין כל האזורים (רק באזור חדרה נרשמה ירידה חדה יותר, של 22%). מנגד, בולטים אזורי ב”ש וחיפה בגידול חד ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי (41% ו-39%, בהתאמה).

Inner article

ניתוח רמות השכר של המשקיעים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 מצביע על תנודתיות גבוהה, על רקע השינויים שחלו בשוק. כך, ברבעון השני, שעמד כולו בצל מגפת הקורונה עמד השכר הממוצע למשק בית של מי שרכשו דירה להשקעה באותו רבעון על 55.8 אלף ₪, ברוטו למשק בית, גבוה ב-14% משכר רוכשי הדירות להשקעה ברבעון הראשון של השנה. ברבעון השלישי, במקביל לגידול ברכישות המשקיעים, בין היתר על רקע הורדת מס הרכישה, עמד השכר למשק בית של המשקיעים ברבעון זה על 45.2 אלף ₪ (ברוטו למשק בית), נמוך ב-19% משכר המשקיעים ברבעון השני ונמוך גם, ב-7% משכר המשקיעים ברבעון הראשון. בהקשר זה מעניין לציין כי אזור המרכז, אשר כפי שצוין לעיל, הינו האזור היחידי בו נרשמה ירידה ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי (בהשוואה למקביל לו אשתקד), הינו גם האזור היחידי בו רמת השכר של המשקיעים ברבעון השלישי היו גבוהות מאלו של המשקיעים ברבעון השני. באופן כללי, כאשר מנתחים את רמות השכר למשק בית של המשקיעים ורמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידם באזורים הגיאוגרפים השונים נמצא כי רמות המחירים מתואמות עם רמות השכר, אולם זאת למעט שני אזורים: ירושלים ורחובות, בהן רמות השכר של המשקיעים נמוכות במעט מאלו של המשקיעים באזורי ב”ש וחיפה, אף כי רמות המחירים של הדירות הנרכשות באזורי ירושלים ורחובות גבוהות משמעותית מאשר באזורי ב”ש וחיפה. יש בכך כדי לרמז כי המינוף של המשקיעים בפריפריה נמוך משמעותית מאשר באזורים אחרים, בפרט באזורי ירושלים ורחובות.

אילוסטרציה: פרויקט התחדשות עירונית ברחובות | הדמיה: בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים

ממצא בולט נוסף בניתוח שכר המשקיעים, בכלל זה הכניסה של משקיעים עם רמות שכר נמוכות יותר ברבעון השלישי, הינה כי זו ניכרת בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, בעוד שבקרב המשקיעים שרכשו דירה יד שניה ברבעון השלישי השנה עמד שכרם הממוצע על 41.8 אלף ₪ (ברוטו למשק בית), נמוך ב-2.4% בלבד משכר המשקיעים שרכשו דירה יד שניה ברבעון השני השנה, בקרב המשקיעים שרכשו דירה חדשה ברבעון השלישי עמד שכרם הממוצע  על 53.4 אלף ₪, נמוך ב-36% מאשר שכר המשקיעים שרכשו דירה חדשה ברבעון השני ונמוך משמעותית ביחס לשכר המשקיעים שרכשו דירה חדשה ברבעון הראשון השנה. 

בפילוח המעמד התעסוקתי של המשקיעים בולטת ירידה בשיעור העצמאים ובעלי החברות ברבעון השלישי של השנה. כך, בעוד שבשני הרבעונים הראשונים של השנה נע שיעור העצמאים מקרב המשקיעים בין 24%-23%, ברבעון השלישי ירד שיעור זה ל-21.4%. בקרב בעלי החברות נרשמה אף ירידה משמעותית יותר בשיעורם מסך המשקיעים, כאשר ירידה זו החלה כבר ברבעון השני. כך בעוד שברבעון הראשון השנה עמד שיעור בעלי החברות על 14% מכלל רוכשי הדירות להשקעה, ירד שיעור זה  ל-12.7% ברבעון השני וברבעון השלישי כבר ירד שיעור זה ל-10.1% בלבד מכלל המשקיעים. הירידה בשיעור העצמאים ובעלי החברות מקרב המשקיעים חלה  במקביל לעליה בשיעור השכירים והפנסיונרים. יתכן ובכך באה לידי ביטוי הפגיעה הקשה של המשבר באוכלוסיית העצמאים ובעלי החברות.

חרף הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי בהשוואה למקביל לו אשתקד, עדיין נרשמה ירידה בסך חיובי מס רכישה מדירות להשקעה, כאשר שיעור ירידה זה עומד על 22%. מובן כי ההסבר המרכזי  לכך נעוץ בהורדת מס הרכישה, משיעור תחילי של 8% ל-5% (בסוף יולי האחרון). בנוסף, העובדה לפיה אזורי הפריפריה, המאופיינים במחירים זולים יותר, הם אלו שהובילו את הגידול ברכישות המשקיעים הביא לכך שהמחיר הממוצע לדירה שרכש משקיע ברבעון השלישי השנה היה נמוך בהשוואה למקביל לו אשתקד.

רכישת דירות להשקעה – רבעון שלישי  2020
משרדי מיסוי מקרקעיןמספר דירות שנמכרושינוי לעומת רבעון שלישי 2019 , ב-%שינוי לעומת רבעון שני  2020, ב-%
המרכז5316.3-73.4
ירושלים45010.594.0
חיפה72636.884.6
ת”א6419.1105.6
חדרה22321.2143.4
טבריה15764.0102.0
נצרת10727.6107.0
נתניה3308.472.0
רחובות53223.390.8
ב”ש60041.364.5
ארצי4,29618.886.9
מקור: שע”מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.

מדד סנטימנט המשקיעים בשוק הנדל”ן הגיע ברבעון השלישי  לרמה של 0.97, כפליים מרמתו ברבעון הקודם והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016. עם זאת נזכיר כי ערכי מדד זה עדיין משקפים טריטוריה שלילית  (ערכים הנמוכים מ-1) ומוקדם לקבוע האם מדובר בשינוי מגמה, זאת מאחר והגידול החד ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי שיקף לפחות בחלקו עסקאות שהשלמתן עוכבה עד להורדה הצפויה בשיעור מס הרכישה שאכן נכנסה לתוקף בתחילת הרבעון השלישי. כמו-כן יש לציין כי  ה”תרומה” המשמעותית לעליית אינדקס זה נבעה דווקא מהרכיב  השני של האינדקס, זה המבטא את השינוי בשיעור רוכשי “דירה בהמתנה”. שיעור זה עמד על רמת שפל ברבעון השני השנה, על רקע פרוץ מגפת הקורונה והחשש של משפרי הדיור לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת. סביר להניח שברבעון הרביעי שיעור הגידול ברוכשי דירה בהמתנה (ככל שירשם גידול כזה) כבר יהיה מתון משמעותית מזה שהתקבל ביחס בין הרבעון השלישי לשני.

מובילה: יד שניה

ברבעון השלישי של 2020 נרכשו 18.9 אלף דירות יד שניה, גידול של 4.1% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול חד של 50% בהשוואה לשפל שנרשם ברבעון הקודם. שיעור גידול זה מתון משמעותית מהגידול שנרשם בסך העסקאות בשוק החופשי (רשם עליה של 8.6%). הגידול המתון במכירת דירות יד שניה מתרכז בפלח השוק של משפרי הדיור, כאשר מספר הדירות שנמכרו על ידם ברבעון השלישי רשם ירידה של 1% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בעוד מספר הדירות שמכרו המשקיעים רשם גידול משמעותי של 16%. “אין בידינו די נתונים כדי להסביר באיזו מידה, אם בכלל, הגידול הניכר במכירות המשקיעים לעומת הקיפאון במכירת דירות ע”י משפרי הדיור מוסבר בנטייה גבוהה יותר של המשקיעים להתפשר לגבי מחיר הדירה בהשוואה למשפרי הדיור, אולם סביר להניח כי הארכת תקופת הזמן המותרת בחוק למכירת הדירה “הישנה” ע”י משפרי הדיור שכבר רכשו דירה חדשה, מאפשרת להם לגלות גמישות נמוכה יותר במחיר ולכך ישנה כמובן השפעה על מספר העסקאות”, מציינים באגף הכלכלנית הראשית.    

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי ת”א והמרכז הוסיף לרדת מספר העסקאות בדירות יד שניה גם ברבעון השלישי (בהשוואה למקביל לו אשתקד). בכך נרשם רצף של ארבעה רבעונים בהם יורד מספר העסקאות בדירות יד שניה בשני אזורים אלו (כל רבעון לעומת המקביל לו אשתקד). מנגד, אזור נתניה בולט עם עליה של 19% ברכישות אלו. באזור חדרה, בו נרשם גידול של 9% במספר העסקאות בדירות יד שניה, הגיע מספר העסקאות לרמתו הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם.

 רכישת דירות יד שניה – רבעון שלישי 2020
משרדי מיסוי מקרקעיןמספר דירות שנמכרושינוי לעומת רבעון שלישי 2019 , ב-%שינוי לעומת רבעון שני  2020, ב-%
המרכז2,4329.0-40.3
ירושלים2,1305.861.4
חיפה3,1508.463.2
ת”א1,41712.3-40.3
חדרה1,1209.351.6
טבריה63018.957.1
נצרת69410.428.1
נתניה1,88718.466.2
רחובות2,8866.038.5
ב”ש2,5064.647.1
ארצי18,8524.149.7
מקור: שע”מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.

דירות חדשות

סך הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2020 עמד על 6.9 אלף דירות, גידול של 23% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ועליה חדה של 67% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם.  בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי הגיע מספר העסקאות בדירות חדשות ל-11.2  אלף דירות, גידול מתון יותר, של 7.8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת על רקע הירידה שנרשמה במכירות במסגרת “מחיר למשתכן”. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה במכירות הקבלנים ברבעון הקודם נרשם גידול של 61% במכירות הקבלנים. 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור המרכז ובאזורי הפריפריה הצפונית (אזורי טבריה ונצרת) נרשמה ירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי. מנגד בולט אזור ירושלים בו נרשם גידול חריג, של 91% במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כפי שצוין העיר שהובילה גידול זה הינה בית שמש. בכך הגיע מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי באזור ירושלים ל-1.1 אלף דירות, אחת הרמות הגבוהות ביותר שנרשמו באזור זה בעשרים השנים האחרונות.

    רכישת דירות חדשות  (כולל “מחיר למשתכן”)– רבעון שלישי 2020
משרדי מיסוי מקרקעיןמספר דירות שנמכרושינוי לעומת רבעון שלישי 2019 , ב-%שינוי לעומת רבעון שני  2020, ב-%
המרכז1,13010.2-38.1
ירושלים1,61931.2130.8
חיפה1,5490.8-45.2
ת”א56531.884.1
חדרה78632.0108.1
טבריה14716.7-10.1
נצרת18921.7-35.8
נתניה1,08729.11132.7
רחובות2,07014.6-47.0
ב”ש2,06426.535.4
ארצי11,2057.861.4
מקור: שע”מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.

 

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה