נדחתה עתירת עשרות בעלי קרקעות לפיצוי של מיליארדים

בית המשפט לעניינים מינהליים במחוז מרכז דחה כ-70 ערעורים מינהליים שהגישו בעלי קרקעות באזור המרכז – לטענתם, הפיכת הקרקעות מחקלאיות לאזור נופש לא תאפשר הפשרה למגורים בעתיד

ולחוסכים ינעם | אילוסטרציה: Fotokostic, שאטרסטוק

בית המשפט לעניינים מינהליים במחוז מרכז דחה כ-70 ערעורים מינהליים שהדיון בהם אוחד, שהגישו בעלי קרקעות באזור המרכז על דחיית תביעתם לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בעקבות אישורה של תוכנית המתאר למחוז המרכז תמ”מ 21/3. בית המשפט קיבל את עמדת ועדת הערר של מחוז מרכז, שעלתה בקנה אחד עם החלופה שהוצגה בעמדה שהגיש היועץ המשפטי לממשלה, וקבע כי רק פגיעה בפוטנציאל תכנוני ממשי וקונקרטי עשויה להיחשב פגיעה במקרקעין המצדיקה פיצוי.

בתמצית, הסוגיה העיקרית שנידונה בערעורים המאוחדים עסקה בסוגיית הציפיות של בעלי קרקעות ביחס לפוטנציאל התכנוני. לפני אישור תוכנית המתאר המדוברת, רוב קרקעות המערערים היו בייעוד של קרקע חקלאית. תוכנית המתאר החדשה, שפורסמה ב-2003, קבעה כי האזורים בהם מצויים הקרקעות יוגדרו כאזור נופש מטרופוליני, אזור נחל וסביבותיו, שמורת טבע או שמורת נוף וגן לאומי. יודגש, כי התוכנית לא אסרה את המשך השימוש החקלאי באזורים אלה, גם בייעודם החדש.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

בעלי הקרקעות טענו בתביעותיהם נגד הוועדות לתכנון ובנייה כי התוכנית החדשה פגעה בפוטנציאל התכנוני לשינוי ייעוד שהיה גלום במקרקעין ונפגעו ציפיותיהם לשינוי הייעוד החקלאי לייעוד שערך השוק שלו גבוה יותר, כמו מגורים, תעשיה וכו’. הוועדות דחו את התביעות ועל כך הגישו בעלי הקרקעות עררים לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז מרכז. היועץ המשפטי לממשלה הודיע כי הוא מתייצב להליכי העררים, מכוח סמכותו, הן בשל האינטרס הציבורי שמונח על הכף והן בשל הסכום הנתבע – למעלה מ-3 מיליארד דולר. בעמדת היועץ נאמר כי אם תתקבל הטענה כי כל פוטנציאל תכנוני שאבד מזכה את בעליו בפיצויים, כך שכל בעל קרקע חקלאית במרכז הארץ או הצמודה לקרקע למגורים שנכזבה ציפייתו להפשרת הקרקע יפוצה מהקופה הציבורית, הרי שקיים חשש לסיכול התכנון המתארי במדינת ישראל, וכי אין הצדקה לפיצוי מסוג זה שמטרתו פיצוי עבור ציפיות שאינן מעוגנות בתוכניות סטטוטוריות.

ועדת הערר דחתה, בדעת רוב, את העררים ועל החלטותיה הוגשו כ-70 ערעורים מינהליים שהדיון בהם אוחד, בשל השאלה המשפטית המשותפת שעלתה בהם: מהי פגיעה במקרקעין המזכה בפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ומהי פגיעה שאינה מזכה בפיצוי, והאם ניתן להכיר באובדן “פוטנציאל תכנוני” ככזה אשר עשוי להקים עילה לתביעת פיצויים ובאילו נסיבות.

גם בערעורים אלה התייצב היועץ המשפטי לממשלה, ובעמדתו נאמר כי הערעורים נסובים על אי-התגשמות חלום שנרקם ע”י המערערים באופן שאינו עולה בקנה אחד עם המציאות התכנונית-סטטוטורית ועם תכנון מתארי נכון וראוי. לגישת היועץ המשפטי לממשלה, אובדן פוטנציאל תכנוני כשלעצמו אין בו כדי לייצר עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

לחלופין, הביע היועץ המשפטי לממשלה עמדה שלפיה על מנת שפוטנציאל תכנוני יוכר כ”תכונת מקרקעין” עליו להתגבש באמצעות תוכנית שהגיעה לשלבי אישור סופיים, סמוך מאוד לנקודת הכמעט “אל-חזור”. לשיטה זו, הדרך היחידה בה ניתן אולי בדוחק לראות בפוטנציאל “תכונות מקרקעין” העשויות להיפגע עקב אישור תוכנית, היא אם נראה באותו פוטנציאל תכונה המאפיינת את המקרקעין. זאת, רק כאשר הפוטנציאל התכנוני הגיע לרמת גיבוש כזו “שכל רואיו יכירוהו”. כלומר, שהפוטנציאל התכנוני יגיע לשלב שבו מידת הוודאות לגבי אישור התוכנית המוצעת הינה קרובה לוודאי, כמעט כמו סטטוס תכנוני המאפיין את המקרקעין. לפיכך, יש להגביל הכרה זו לפוטנציאל שהמרחק בינו לבין תוכנית מאושרת כרונולוגית ומהותית הוא “כפסע בלבד”. מסקנה זו מבוססת הן על תנאי הסף לזכאות לפיצוי המחייב פגיעה בתכונות המקרקעין ולא ירידת ערך גרידא, והן על שיקולי מדיניות שהותוו בפסיקה, המחייבים כי תוחלת הנזק והיקפו יהיו ודאיים, ברורים וניתנים לחיזוי, הפנמה ומניעה.

ועדת הערר קיבלה, בדעת רוב, את עמדתו החלופית של היועמ”ש וקבעה כי “לא ניתן לחזות מראש את כל הנסיבות שיכולות לבסס ‘ציפייה סבירה’ לאישורה של תוכנית קונקרטית, אך יש לחצות לכל הפחות רף תכנוני מינימלי, אשר כל עוד הוא לא התקיים, לא ניתן לומר כי קיים סיכוי גבוה וממשי לאישור התוכנית”. כך, “חייבת להתקבל לכל הפחות החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית, המלמדת על כך כי לדעת אותו מוסד תכנון ראוי ונכון לקדם את התוכנית ולאשר אותה”. עם זאת הדגישה, כי משהתקבלה החלטה בקשר לתוכנית ע”י מוסד התכנון המוסמך לאשר אותה, אין הדבר אומר כי קם באופן אוטומטי פוטנציאל תכנוני למקרקעין, אשר הפגיעה בו היא בת פיצוי. הדבר תלוי בתוכן ההחלטה, בתנאים שנקבעו – אם נקבעו – להפקדת התוכנית, בהליכים אותם יש לבצע ולעבור עד לאישור התוכנית, בהערכת הסיכוי לאישור התוכנית לאור ההתנגדויות שזו עלולה לעורר וכו’.

על החלטות ועדת הערר הוגשו כ-70 ערעורים ובית המשפט לעניינים מינהליים קיבל את עמדת ועדת הערר במלואה, בקובעו כי רק פגיעה בפוטנציאל תכנוני ממשי וקונקרטי עשויה להיחשב פגיעה במקרקעין. ביהמ”ש קיבל את הרף התכנוני המינימלי שקבעה ועדת הערר להכרה בפוטנציאל תכנוני שאבד, וקבע כי על מנת שפוטנציאל תכנוני יהפוך לתכונה של המקרקעין – להבדיל מספקולציה גרידא ומשאלות לב, עליו להגיע לשלב שבו מידת הוודאות ביחס לאישור תוכנית להפשרת הייעוד החקלאי היא קרובה לוודאי.

השופטת זהבה בוסתן פתחה את פסק דינה בציטוט מבג”ץ בוכניק: “בלב העותרים ציפיות ושאיפות שלא התגשמו, הם השקיעו בקרקע במרכז הארץ מתוך ציפייה כי בעתיד יוכלו לפתחה ונראה כי ציפייתם נכזבה. ואולם לא קיימת חובה משפטית מצד המדינה להבטיח כי ציפיות העותרים יתממשו”. לאחר שבחנה כל ערעור לגופו, היא דחתה את הערעורים (למעט שניים שהועברו לשמאי מכריע), שכן הם אינם עומדים בתנאים שנקבעו לעניין הציפייה הסבירה.

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה