ניתוח מדאיג: עלייה של מאות אלפי ש”ח בכלל מחירי הדירות

צפי לעליות של מאות אלפי שקלים במחירי הדירות עקב “טירוף” מחירי הקרקעות במכרזי רמ”י | סקירה שערך שמאי המקרקעין שמוליק כהן מספקת תחזית עתידית על מחירי הדירות בפריסה ארצית, בהתבסס על המחירים הנגזרים ממכרזי הקרקעות של המדינה: “עם כל האבסורד, המרוויחה הגדולה היא המדינה שמתיימרת להוריד את המחירים לציבור”

שמאי המקרקעין שמוליק כהן | צילום: דובי שמחי

מחירי הדירות בישראל צפויים לזנק במאות אלפי שקלים לדירה בשנים הקרובות, בין היתר בעקבות קפיצה חדה במחירי הקרקעות כפי שמשתקף בתוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) שנסגרים בתקופה האחרונה בסכומים שוברי שיאים – כך לפי ניתוח מקיף שביצע שמאי המקרקעין שמוליק כהן מ-SK שמאות מקרקעין המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי על פרויקטי נדל”ן.

המחקר מנתח את המכרזים האחרונים של רמ”י ומספק תחזית עתידית של מחירי הדירות בפריסה ארצית. המחקר נערך מחד, על בסיס סקר שוק מקיף ומקצועי של יח”ד חדשות ודומות במאפייניהן והמשווקות כיום והדומות לאלה שבמכרז, ומאידך לבין שווי ממוצע של קרקע ליח”ד על בסיס נתוני המכרז הכולל הוצאות פיתוח. המחקר הביא בחשבון, בנוסף לעלויות הקרקע הכוללות הוצ’ פיתוח, אומדן עלויות הקמה המשתנות בהתאם למיקום הנכס וגודל הדירה + רווח יזמי של 15% + מע”מ.

התוצאה המתקבלת היא השווי העתידי החזוי של יח”ד המבוסס על שווי קרקע ליח”ד בהתאם לתוצאות המכרז. ממצאי המחקר הראו, כי מחירי הדירות בממוצע ליח”ד צפויות לזנק בכ-500,000 שקל בממוצע לדירה, המהווה גידול ממוצע של 27%. אם נביא בחשבון זמן המתנה ממוצע של 3 שנים לטופס 4, אזי בפריסה ארצית של המחירים צפוי גידול 9% לשנה במחירי הדיור לעומת כ-7% כיום.

כמו כן, ניתן לראות את פער המחירים האדיר (עד 100%) כפי שבא לידי ביטוי בשומת רמ”י לבין מחירי הקרקעות אשר זכו בפועל.

כך למשל, מניתוח מכרז רמ”י בבית שמש שתוצאותיו פורסמו ב-23.5.21 השווי הממוצע לקרקע ליח”ד עפ”י שומת שמאי רמ”י הכוללת הוצאות פיתוח עמד על 525 אלף שקל, בעוד שהשווי לקרקע ליח”ד לאחר תוצאות המכרז טיפס ל-770 אלף שקל – זינוק של 47%. שווי יחידת דיור בבית שמש נכון להיום עומד על 1.730 מיליון שקל, בעוד שהשווי הנגזר מתוצאות המכרז מזנק ל-2.3 מיליון שקל – פער של 570 אלף שקל לדירה שהם 33%.

במכרז באור יהודה מ-23.5.21 נרשם פער של 770 אלף שקל במחירי הדירות שהם 30%; במכרז בעיר לוד נרשם פער של 520 אלף שקל במחירים שהם 27%; במכרז בכרמי גת בקריית גת הפער עמד על 380 אלף שקל שהם 23%. פערים של 14%-20% במחירי הדירות שהסתכמו ב-240-540 אלף שקל נרשמו במכרזים בערים רמת השרון, באר שבע ואשקלון.

שמאי שמוליק כהן מציין, כי “המחקר מראה כי השתוללות מחירי הקרקעות, בין היתר מפאת שיווק קרקעות בחסר על ידי רמ”י מזה מס’ רב של שנים, מגיעה בניגוד להערכת השווי של רמ”י עצמה – מחירי הקרקעות המשתקפים מתוצאות המכרזים גבוהים בכ-165% בממוצע יותר מההערכות של הרשות. הביקוש ההולך וגדל לדירות לצד ההיצע הנמוך, מביא לתחרות בין היזמים על כל פיסת קרקע ובהתאם לעלייה במחירים שהם מוכנים לשלם ממכרז למכרז. הפער הזה עלול להוביל לזינוק חד במחירי הדירות בכל הארץ ומי שישלם את המחיר אלה הם רוכשי הדירות, בעוד שהמרוויחה הגדולה עם כל האבסורד היא לא אחרת מהמדינה שמתיימרת להוריד את המחירים לציבור”.

תאריך פרסום תוצאת המכרז עיר גודל יח”ד במ”ר (פלדלת) שווי ממוצע לקרקע ליח”ד ע”פ שומת רמ”י (כולל הוצאות פיתוח) שווי ממוצע לקרקע ליח”ד ע”פ תוצאות מכרז רמ”י (כולל הוצאות פיתוח) הפער הממוצע בין שומת רמ”י להצעה הזוכה במכרז בש”ח (כולל הוצאות פיתוח) הפער הממוצע בין שומת רמ”י להצעה הזוכה במכרז ב-% (כולל הוצאות פיתוח) שווי יח”ד  נכון להיום על בסיס סקר שוק שווי יח”ד עתידי מוערך על בסיס תוצאות מכרז הפער בש”ח הפער באחוזים
14.07.21 לוד 105 ₪ 430,000 ₪ 800,000 ₪ 370,000 86% ₪ 1,900,000 ₪ 2,420,000 ₪ 520,000 27%
30.06.21 כרמי גת 122 ₪ 340,000 ₪ 515,000 ₪ 175,000 51% ₪ 1,650,000 ₪ 2,030,000 ₪ 380,000 23%
30.06.21 רמת השרון 111 ₪ 1,250,000 ₪ 2,230,000 ₪ 980,000 78% ₪ 4,000,000 ₪ 4,540,000 ₪ 540,000 14%
23.05.21 אור יהודה 129 ₪ 780,000 ₪ 1,340,000 ₪ 560,000 72% ₪ 2,580,000 ₪ 3,350,000 ₪ 770,000 30%
23.05.21 בית שמש 105 ₪ 525,000 ₪ 770,000 ₪ 245,000 47% ₪ 1,730,000 ₪ 2,300,000 ₪ 570,000 33%
30.12.20 באר שבע 122 ₪ 260,000 ₪ 300,000 ₪ 40,000 15% ₪ 1,460,000 ₪ 1,700,000 ₪ 240,000 16%
27.12.20 אשקלון 110 ₪ 240,000 ₪ 480,000 ₪ 240,000 100% ₪ 1,600,000 ₪ 1,920,000 ₪ 320,000 20%

טלי שרון, סמנכ”לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת, מוסיפה כי “בשנת 2021 פורסמו לא מעט מכרזי קרקעות לאחר שנתיים ויותר שלא היו בכלל, ואנחנו כחברה יזמית ומבצעת זכינו ב-3-4 מהם. אחד מהם הוא בשכונת עיר היין באשקלון שמחירי הדירות עלו בה בשנים האחרונות – דירת 3 חדרים שעלתה 1-1.1 מיליון שקל עולה כיום 1.2-1.3 מיליון שקל, ולפי תוצאות המכרזים מחירה יעלה בעוד כשנתיים ל-1.5-1.6 מיליון שקל”.

היזם רמי צרפתי, מנכ”ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, מציין כי “ניתן לכנות את מה שהמדינה עושה במכרזי הקרקעות כ’ספסרות’ וגם ‘חלמאות’ של ממש – היא מנסה למקסם רווחים מהקרקע שבבעלותה, אבל היא עושה זאת על חשבון רוכשי הדירות, הציבור שאותו היא אמורה לשרת. במכרזי הקרקע האחרונים של רמ”י, מחיר המינימום שדורשת המדינה הוא לרוב מחיר הזכייה של המכרז הקודם ואף יותר, המדינה מעלה ומעלה את מחיר הקרקע ממכרז למכרז למחירים הזויים ומעודדת בכך ‘מחול שדים’ במירוץ אחר הקרקע. היזמים והקבלנים הם אלה שנכנסים למירוץ המטורף בלית ברירה, אבל מי שיסבול בסוף הם רוכשי הדירות”.

מומלץ עבורך

5 תגובות ל: "ניתוח מדאיג: עלייה של מאות אלפי ש”ח בכלל מחירי הדירות"

  1. קבלנים מורידים מחירים בשקט רק שיקנו

  2. בממשלה “מודאגים” מזינוק מחירי הדירות . הצחקתם אותי. אין להם שום כוונה אמיתית לדאוג להורדת מחירים. קופת המדינה מתנפחת מהמיסוי הלא הגיוני

  3. זה טירוף באמת. ניתן למנוע זאת. פשוט להפסיק את הקשר בין רמי והקבלנים. רמי צריכה להשכיר קרקע רק לרוכשי דירות . נקודה !!!

  4. לא מדאיג ולא נעליים ,
    פשוט לא קונים מייבשים את הקבלנים עם האבנים ביד כי יש להם חובות לבנקים מלווים עד הרבה מעל הגרוגרת ואז מגיע טבעת החנקה שתאלץ אותם להוריד לפני פשיטת רגליים

  5. מי אמר שהקבלנים יצליחו לגלגל את הגידול שלהם בעלויות על הצרכנים? בעקבות עליית המחירים שמתבטאת במדד המחירים לצרכן ושתתגבר כתוצאה מגזרות ליברמן הריבית תעלה, כולל הריבית למשכנתאות ,והמחירים יפסיקו לעלות. תיתכן גם ירידה זמנית במחירים.

כתיבת תגובה