ניתוח מיוחד: עלייה בבניית דירות 3 חדרים בישראל מתחילת השנה – וירידה בבניית דירות 4 חדרים | בני ברק מובילה בהתחלות הבנייה של דירות 3 חדרים, ירידה חדה בבניית דירות 4 חדרים בתל אביב, וירושלים היא השיאנית בבניית דירות גדולות – התחלות הבנייה של דירות 5-6 חדרים תפסו נתח של יותר מ-40% מכלל התחלות הבנייה | כמה דירות חדשות נמכרו עד כה ב-2021 ומה הצפי ל-2022? מנתוני דן אנד ברדסטריט עולה כי נרשם שיא מכירות דירות חדשות בעשרת החודשים הראשונים של 2021
חיים שיף 28.12.2021
דירות בירושלים | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90עלייה בבניית דירות 3 חדרים בישראל בו בזמן שבבניית דירות 4 חדרים נרשמה האטה – כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה לרבעון השלישי שבוצע בלשכת שמאי המקרקעין.
סך התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה הסתכמו בכ-41 אלף, מתוך זאת החלו להיבנות 6,870 דירות בנות 3 חדרים, לעומת 6,325 דירות כאלה שהחלו להיבנות בכל שנת 2020.
אם קצב הבנייה יהיה דומה גם ברבעון הרביעי של השנה, יירשם זינוק של עשרות אחוזים בסיכום שנתי בבניית דירות 3 חדרים.
בני ברק מובילה בבניית דירות בנות 3 חדרים בתקופה הנבדקת עם 1,427 דירות שהחלו להיבנות מתחילת 2021 – זינוק חד לעומת 100 דירות כאלה בלבד שהחלו להיבנות בשנת 2020 כולה בעיר. תל אביב היא השנייה בדירוג עם 921 דירות 3 חדרים שהחלו להיבנות, לעומת 373 דירות ב-2020. נתיבות במקום השלישי עם 666 התחלות בנייה לעומת 465 אשתקד, אחריהן רמת גן (522 לעומת 888) ואשקלון עם 459 התחלות בנייה של דירות 3 חדרים לעומת 245 בלבד בשנת 2020.
לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, "העלייה בבנייה של דירות 3 חדרים משקפת לתפיסתי את ההשלכות הכלכליות של משבר הקורונה על רוכשי הדירות ועל השוק כולו. מחירי הדירות הגבוהים שעלו בשנה האחרונה ביותר מ-10% וזינקו בעשרות אחוזים בערים ספציפיות באזורי הביקוש, גורמים ליותר ויותר זוגות צעירים לחפש דירת 3 חדרים כדירתם הראשונה ולא מיד דירות 4 חדרים או יותר, וההעדפות שלהם מגיעות לשטח ומתבטאות בבנייה בפועל. יחד עם זאת, אנו רואים כי אפקט הקורונה מורגש גם בדירות הגדולות – כשמשפחות עם ילדים מעדיפות דירות מרווחות שיאפשרו שהייה ממושכת בבתים – ובהתאם התחלות הבנייה של דירות כאלה תפסו נתח של כ-40% מכלל התחלות הבנייה בתקופה".
טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת הבונה פרויקטים למגורים בשכונות עיר היין וכוכב הצפון באשקלון, מוסיפה כי "תוכנית מחיר למשתכן היא הגורם העיקרי לכך שאשקלון מככבת בעלייה בהתחלות בנייה של דירות 3 חדרים. בשכונת עיר היין מכרזים רבים כללו רכיב של דירות לזכאי מחיר למשתכן, דירות אלו הן לרוב דירות בנות 3 חדרים שמחירן הוא עד 1 מיליון שקל, ושקהלי היעד שלהן הם זוגות צעירים שמסוגלים לעמוד במחיר כזה, ומשקיעים שמבינים את פוטנציאל התשואה וההשבחה של דירות קטנות ומוזלות. תכנון פרויקט שכולל דירות 3 חדרים משאיר שטחים עודפים רבים, כך ששאר הפרויקט כולל דווקא דירות גדולות יותר – בנות 5 חדרים, שנבנו בשכונה יותר מאשר דירות בנות 4 חדרים".
בדירות 4 חדרים מסתמנת ירידה לפי נתוני הלמ"ס – מתחילת 2021 החלו להיבנות 16,408 דירות בנות 4 חדרים, לעומת 24,009 דירות בכל שנת 2020. בתל אביב נרשמה ירידה חדה בבניית דירות 4 חדרים – נרשמו 735 התחלות בנייה מתחילת השנה לעומת 1,434 בשנת 2020 כולה. בירושלים נרשמו 579 התחלות בנייה לעומת 853 אשתקד ובקריית אונו 505 לעומת 1,073.
לדברי רן בן אברהם, המשנה למנכ"ל צמח המרמן הבונה בין היתר פרוייקטים של התחדשות עירונית בתל אביב, "תל אביב, כמו מנהטן, לונדון או טוקיו מאוד מבוקשת אבל בעלת עתודות קרקע מוגבלות וביקוש עודף של העם היהודי לרכוש דירה בפריים לוקיישן של ישראל. לכן, מטבע הדברים מחירי הדירות מאוד יקרים ועיקר הביקושים הם לדירות קטנות. מצד שני תל אביב היא עיר מורכבת מבחינה נדל"נית וכוללת מגוון רחב של טיפוסי דירות. לדוגמא, בפרויקט ויצמן אותו אנחנו בונים בשיתוף רוזיו יש דירות 3 חדרים של 60 מ"ר ודירות גדולות של 90 מ"ר הן אומנם נחשבות דירות קטנות אבל יכולות בקלות יכולות להיכנס לפלח השוק של 4 חדרים. אני בכלל חושב שהגיע הזמן שהלמ"ס יתחיל לדבר יותר במ"ר ולא במספר החדרים. זה ייתן על השוק מידע מדויק הרבה יותר.
בפלח הדירות הגדולות יותר – 5-6 חדרים – נרשמה יציבות יחסית בהתחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. החלו להיבנות בתקופה זו 8,504 דירות בנות 5 חדרים לעומת 11,358 בשנת 2020 כולה, ו-6,818 דירות בנות 6 חדרים לעומת 8,742 ב-2020.
בדירות 5 חדרים מובילה אור עקיבא עם 788 התחלות בנייה מתחילת 2021, לעומת 96 בלבד בכל 2020. אחריה באר יעקב עם 484 לעומת 86, ירושלים עם 432 לעומת 691, ביישובי יהודה ושומרון החלו להיבנות 379 דירות כאלה ובבאר שבע 365 לעומת 262 בכל שנת 2020. ירושלים מובילה את התחלות הבנייה של דירות 6 חדרים בתקופה זו עם 683 לעומת 477 ב-2020, יישובי יהודה ושומרון עם 336 לעומת 223, חדרה עם 245 לעומת 75, ובאר שבע עם 212 התחלות בנייה לעומת 505 בכל שנת 2020.
בדירות הקטנות ביותר בנות 1-2 חדרים מסתמנת ירידה בהתחלות הבנייה מתחילת השנה – החלו להיבנות 2,317 דירות כאלה לעומת 3,877 בכל שנת 2020.
44,000 דירות חדשות נמכרו
ללא ספק, ענף הנדל"ן מהווה אחד מהענפים המרכזיים של כלכלת ישראל, חלקו הישיר של הענף בתמ"ג נאמד בכ-6% ושווי הבניה הכספי המצרפי של הפרויקטים בשנת 2021 נאמד בכ-165 מיליארד ₪. בשנים האחרונות תחום הנדל"ן למגורים מאופיין בפעילות ערה על רקע הביקושים הקשיחים לנדל"ן למגורים מחד אל מול המחסור המתמשך בהיצע מנגד. כך, אוכלוסיית ישראל צומחת בשנים האחרונות ב 1.5%-2% מדי שנה בממוצע, כלומר בכל שנה מתווספים 150-180 אלף נפש לאוכלוסיית ישראל ומנגד מתחילות בנייתן רק של כ-55 אלף יחידות דיור מדי שנה, בממוצע. כתוצאה משילובם של מספר גורמים, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע, הפער המצטבר בין הביקוש להיצע המשיך להתרחב גם בשנת 2021.
בצד ההיצע, לאחר ירידה ניכרת בשיווק קרקעות תחת הממשלה הקודמת במהלך שנת 2020, חזרה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לקצב שיווק קרקעות גבוה במהלך המחצית השנייה של שנת 2021, אולם קיימים פערי עיתוי עד להתחלות הבנייה על קרקעות אלה (עד למימושן כפרויקטי בנייה), כך שההשפעה טרם ניכרת באופן מיידי. בנוסף, נוצר פער עיתוי בין סיום תכנית "מחיר למשתכן" ועד להתחלתה המחודשת של תכנית "מחיר מטרה" המחליפה אותה, לאחר שלאחרונה אושרה על ידי הממשלה הנוכחית. המגמות בצד ההיצע הובילו לכך שגם בשנת 2021 קצב התחלות הבניה נאמד בכ-55 אלף יחידות בניה, בזהה לקצב התחלות הבניה בשנים האחרות, נמוך אל מול הביקושים לדיור.
בצד הביקוש, שנת 2021 אופיינה בבהלה לדיור, הן מצד משקיעים והן מצד רוכשי דירות שאינם משקיעים. הממשלה הקודמת, שחששה תחת משבר הקורונה מירידת מכירות בקרב הקבלנים נוכח תרומת הענף לכלכלת ישראל, הפחיתה ביולי 2020 את מס הרכישה על דירה שניה מ-8% ל-5% במטרה לעודד רכישות מצד משקיעים – אם חלקם של המשקיעים בעסקאות רכישות דירות עמד על כ-9% מסך העסקאות טרם הפחתת המס, בסוף שנת 2020 עלה כתוצאה חלקם לכ-20% מסך העסקאות, רמה גבוהה שנשמרה גם במהלך שנת 2021. רק בסוף נובמבר 2021 נכנסה לתוקף העלאה המחודשת של מס הרכישה על דירה שניה בחזרה ל-8%, מגמה שהאיצה משקיעים להמשיך לרכוש דירות רגע לפני כניסת ההעלאה לתוקף, כך שבחודש אוקטובר 2021 המשקיעים רכשו כ-4.8 אלף דירות ובכך היוו מקור לכ-33% מסך רכישת הדירות בחודש זה. בנוסף, בתחילת שנת 2021 נכנסה לתוקף הוראת בנק ישראל המאפשרת לתמהיל המשכנתא של רוכשי הדירות להתבסס על 2/3 רכיב הפריים, הזול יותר בטווח הקצר, כל עוד מתקיימת במשק סביבת ריבית נמוכה. כתוצאה, נשברו שיאי מכירות דירות חדשות בעשרת החודשים הראשונים לשנת 2021, במהלכם נמכרו כ-44,000 דירות חדשות, גבוה בכ-35% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2020, במהלכה נמכרו כ-32,700 דירות חדשות. בחודשים מאי-יולי וכן אוקטובר 2021 לבדם נמכרו כ-5,000 דירות בממוצע מדי חודש, המהווים חודשי שיא לחודשים בודדים.
ברור שהביקושים הגבוהים אל מול המחסור המתמשך בהיצע ממשיכים לדחוף את מחירי הדירות למעלה, כאשר בשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות האמירו בלמעלה מ-10%, חלק מעליה זו מקורה בעליה במדד תשומות הבניה אשר עלה בכ-5% במשך התקופה (לאור המחסור וההתייקרות העולמית של תשומות בניה: מתכות על סוגיהן, מלט, זכוכית, עץ ועוד), כך שהמשמעות הינה שיפור במרווח היזמי.
למרות הגאות במכירת דירות חדשות, על פי מדדי d&b (דן אנד ברדסטריט) כ-5% מהיזמים אחראים באופן מצרפי למכירת מעל 50% מהדירות בישראל. בנוסף, הרווחיות העודפת בקרב היזמים, כתוצאה מעליית מחירי הדירות, בדרך כלל לא מגולגלת על קבלני הביצוע, שחשופים לעלייה במחירי התשומות ושרשרת האספקה.
רמת הסיכון בענף נותרה גבוהה, בפרט במקטעי ביצוע ותשתיות, כאשר במהלך שנת 2021 כ-1,000 קבלנים בתחום הבניה, תשתיות ויזמות נקלעו לקשיים, כמות דומה לכמות הכשלים שהייתה בענף בשנת 2019, טרם עידן הקורונה.
אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט: "במבט קדימה אל שנת 2022, לאור המגמות הענפיות מהעת האחרונה, ניתן לצפות להמשך פעילות ענפה בענף גם בחודשים הבאים. הביקושים לדיור צפויים להיוותר גבוהים, אך לפחות בקרב פלח המשקיעים צפויים להתמתן במידה מסוימת, על רקע העלאת מס הרכישה. יהיה מעניין לעקוב אחר המשך צעדי הממשלה, ומידת יעילותם, לשיפור תנאי הוודאות עבור השחקנים הפעילים בענף, ועל מנת שההיצע יצמצם את פער הביקושים שנוצר במרוצת השנים וייתן מענה דיור לאוכלוסייה הצומחת של ישראל".
