סקירת נדל”ן || הצפון בעלייה, פרויקט המיליארד והיעד הירושלמי

מחירי הדירות במחוז הצפון עלו ב-10% ברבעון הראשון; זינוק של 16.5% בכמות העסקאות • הלמ”ס: מחיר דירה ממוצעת בצפון – 1.027 מיליון שקל • ראש העיר ירושלים: “המטרה שלי היא להגיע לבניית עשרת אלפים יח”ד בשנה” • 14 שנים מתחילת קידום הפרויקט: מצלאוי ונצבא מתחילות לבנות 1078 דירות בפרויקט פינוי בינוי בבת ים •  היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכמיליארד שקל • וגם: עסקת הכשרת היישוב

צפון בעלייה. אצבע הגליל | צילום: לירון אלמוג, פלאש 90

נתחיל ב’כמה זה עולה לנו’. מחירי הדירות במחוז הצפון זינקו ביותר מ-10% ברבעון הראשון של 2021 והגיעו ל-1.027 מיליון שקל בממוצע, לעומת 931 אלף שקל בממוצע ברבעון הראשון של 2020 – כך עולה מניתוח נתוני הלמ”ס שבוצע בארגון קבלני הצפון. כמות העסקאות במחוז זינקה ב-16.5% בין שתי התקופות לכ-2,147 לעומת 1,843 ברבעון המקביל.

מהתפלגות המחירים לפי גודל הדירה ניתן לראות כי רק הדירות הגדולות ביותר במחוז הצפון רשמו ירידה במחיר ויתר הדירות התייקרו. כך, מחירי דירות 1-2 חדרים בצפון עלו ב-12.5% ל-471 אלף שקל בממוצע; מחירי דירות 2.5-3 חדרים עלו בכ-10.5% ל-692 אלף ש’; מחירי דירות 3.5-4 חדרים עלו בכ-7% ל-999 אלף ש’; מחירי דירות 4.5-5 חדרים טיפסו בכ-10.5% ל-1.397 מ’ ש’; ודירות 5.5-6 חדרים רשמו ירידת מחיר של 8.5% ברבעון הראשון ל-1.620 מיליון שקל.

250/200 סייד בר + קובייה

לדברי אלון רחמיאן, יו”ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז הצפון, “עליית מחירי הדירות ברבעון הראשון מגיעה בהמשך לעלייה של כ-8% במחירים בכל שנת 2020 והיא משקפת את המחסור החמור ביחידות דיור ובקרקעות לבנייה במחוז, מול ביקושים גדלים והולכים. המחסור נובע בעיקר מסחבת ובירוקרטיה בהליכי הרישוי ומקצב נמוך מאוד של הנפקת היתרי בנייה. אני קורא לממשלה החדשה שהורכבה לעשות צעד החלטי ונחוש לעידוד וקידום התחדשות עירונית בהיקפי ענק בצפון, להגביר משמעותית את קצב מתן היתרי הבנייה ולשחרר חסמים נוספים שמעכבים משמעותית את הבנייה – אחרת המחירים ימשיכו להאמיר, זה ממש צו השעה”.

יו”ר ארגון קבלני הצפון, אלון רחמיאן | צילום: יח”צ

ברמה ארצית מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2021 בכ-2% ל-1.65 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.621 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2020.  כמות העסקאות ירדה בכ-5% ל-18.74 אלף לעומת 19.7 אלף ברבעון הראשון אשתקד.

כך, מחירי דירות 4.5-5 חדרים עלו ברבעון הראשון ב-7.1% ל-2.107 מיליון שקל בממוצע, ומחירי דירות 5.5-6 חדרים עלו ב-5% ל-2.574 מ’ ש’ בממוצע. ועדיין, כמות העסקאות הכוללת בדירות אלה ירדה כמו בכל סוגי הדירות בשנת הקורונה בין שתי התקופות. מחירי הדירות הקטנות יותר דווקא ירדו מעט ברבעון הראשון – מחירי דירות 2.5-3 חדרים ירדו ב-0.5% ל-1.254 מיליון שקל בממוצע ומחירי דירות 1-2 חדרים ירדו בכ-0.1% ל-1.129 מ’ ש’.

היעד: 10,000 יח”ד

ראש העיר ירושלים, משה ליאון, ומנכ”ל העירייה, איציק לארי, השתתפו הבוקר (ב’) בוועידת “ערים מתחדשות” של מרכז הבנייה הישראלי, המתקיימת בירושלים.

ראש העיר, משה ליאון, נשא דברים באולם המליאה ופתח את היום השני של הוועידה, כשהוא מציג את תוכניות הבנייה המרכזיות בירושלים ואת המדיניות אותה הוא מוביל. “העתיד של הנדל”ן הוא בירושלים”, הוא אמר. “ירושלים היא בירת ההזדמנויות של מדינת ישראל. מי שמחפש הזדמנויות – ימצא אותן כאן. המטרה שלי היא ירושלים חזקה. אני רוצה להגיע לבניית עשרת אלפים יח”ד בשנה, עם הרבה התחדשות עירונית ומתחמי תעסוקה”.

ראש העיר משה ליאון התייחס גם לדמוגרפיה בעיר. “בירושלים יש פוטנציאל דמוגרפי ענק – ואנחנו רוצים להגדיל את הפוטנציאל הזה. ההזדמנויות שלנו הן רבות. אחת מהן נמצאת בשכונת תלפיות, שתעבור מהפך ענקי, עם כ-8,300 יח”ד ואזורי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ושטחים ציבוריים”.

ראש העיר הבהיר את מדיניותו בנוגע להתחדשות עירונית. “הכוכב של ירושלים הוא ההתחדשות העירונית, שמאפשרת לנו לבנות עוד יחידות דיור. אני, כראש עיר, עושה הכל כדי לא לגעת בשטחים ירוקים והדרך לעשות זאת היא באמצעות התחדשות עירונית. על כל ציר הרכבת הקלה אנחנו הולכים לבנות בניינים של 30 קומות. אנחנו מדברים כיום על 90 פרויקטים של פינוי בינוי, 32 אלף יח”ד בתהליך, 7740 יח”ד מאושרות, 1651 בהליכי רישוי ו-534 בביצוע. כדי להשלים את המעגל ולהביא תושבים לגור בירושלים, עיריית ירושלים מפתחת תוספת של מיליון מ”ר תעסוקה ברחבי העיר ומקדמת מהפכה של ממש במערכת החינוך, בתרבות ובפנאי”.

מנכ”ל העירייה, איציק לארי לקח חלק בקבינט המרכזי של הוועידה והתייחס גם הוא לנושא ההתחדשות העירונית בירושלים. “פינוי ובינוי והתחדשות עירונית הם העתיד והם ניצול מצוין של הקרקע”, הוא אמר. “היום בירושלים אנחנו יודעים לתת פתרון שלם לתושבים – פתרונות דיור, תעסוקה, תחבורה, חינוך, שטחים ציבוריים”.

המנכ”ל לארי המשיך: “גילינו בתקופת הקורונה, ועוד לפני כן, שהתושב רוצה שטחים ירוקים ליד הבית שלו. על ידי בנייה לגובה אנחנו בעצם משאירים שטחים ירוקים וגם מוצאים פתרון לעובדה שאין מספיק שטחים חומים במרכז ירושלים. אנחנו מקדמים בתוכניות שלנו עירוב שימושים, כמו למשל בפרויקט הכניסה לעיר, שם יהיו גם מתחמי תעסוקה וגם יח”ד תומכי תעסוקה”.

קרנות הריט מגיעות לחולון?

הכשרת הישוב, בניהולו של עופר נמרודי, הודיעה כי מכרה לצד שלישי 54 דירות בנות 3 חדרים ו-4 חדרים, בפרויקט ברחוב פיכמן בחולון בתמורה ל-114 מיליון שקל. הפרויקט צפוי להתאכלס ב-2023.

פרויקט פיכמן חולון הינו פרויקט פינוי-בינוי בצומת הרחובות פיכמן וההסתדרות בעיר חולון, על ציר הקו הירוק של הרכבת הקלה הנבנה בימים אלו. בנובמבר 2020, החלה הכשרת הישוב בהקמת הפרויקט עם הריסת 3 מבני שיכון ותיקים בני 3-4 קומות הכוללים 116 יחידות דיור, במקומם נבנים 2 מגדלים חדשים הכוללים 235 יחידות דיור חדשות (132 למכירה בשוק חופשי) לצד כ-1,000 מ”ר של שטחי מסחר.

האם מדובר ברוכש ‘צד שלישי’ שהינו קרן ריט? אין לדעת. אך לא נתפלא אם יתברר שכן.

‘פיכמן’ חולון | הדמיה: אלונים גורביץ’ אדריכלים בוני ערים

Inner article

יוצאים לדרך, אחרי 14 שנה

פרויקט הפינוי בינוי הגדול ביותר הנבנה כיום בבת ים יוצא לדרך. חברת מצלאוי וחברת נצבא יקימו במשותף את הפרויקט שצפוי לקבל בימים אלו היתר חפירה ודיפון.

במסגרת פרויקט ‘רובע איילון’ ברחוב יוספטל ייהרסו 5 בניינים בני 4 קומות עם 240 דירות ישנות משנות ה-60 ובמקומן ייבנו 6 מגדלים בני כ-40 קומות עם 1,078 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור בשטח של כ-25,000 מ”ר. בנוסף, במסגרת השטחים הציבוריים בפרויקט ייבנה מתחם גני ילדים מודרני. בשלב הראשון של הפרויקט שיתחיל כעת יהרסו 2 בניינים ויבנו 3 מגדלים ראשונים עם 591 דירות.

תמהיל הדירות מגוון וכולל כמות גבוהה מהממוצע של דירות קטנות בנות 2 ו-3 חדרים: כ-30 דירות 2 חדרים ו-169 דירות 3 חדרים. בנוסף, משווקות גם דירות 4 ו-5 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. הפרויקט יתבצע כאמור בשני שלבים. הראשון יהיה משולב פינוי בינוי, בינוי פינוי וכולל הריסת שני בנייני מגורים קיימים במתחם הפרויקט, הקמת שלושה בנייני מגורים חדשים וכן שטחי תעסוקה ומסחר. השלב השני יהיה מסוג פינוי בינוי.

מחיר התחלתי לדירות בפרויקט: החל מ-1,445 מיליון שקל לדירת 2 חדרים.

היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכמיליארד שקל. וזה מה שנקרא: ראיה למרחוק.

היה שווה לחכות 14 שנה.

רובע איילון של מצלאוי ונצבא ברחוב יוספטל בת ים, שלושה בניינים ושלושה עתידיים | הדמייה: וויופוינט

את מי תבחרו להתחדשות?

נקנח בשני הזוכים במדד ההתחדשות העירונית שהוכרזו בוועידת פסגת הנדל”ן שנערכה בשבוע שעבר בתל אביב.

משרד עורכי הדין גינדי כספי ושות’ דורג במקום הראשון במדד ההתחדשות העירונית 2021 של מרכז הנדל”ן בשיתוף מדלן, בקטגוריית ייצוג יזמים ודיירים בהתחדשות עירונית, חברת אאורה דורגה ראשונה במדד כחברה המובילה בישראל בפינוי בינוי עוד בין הזוכים: אשדר חברה לבנייה מקבוצת אשטרום דורגה במקום הראשון בתמ”א 38; החברה הפורצת דרך בתחום הפינוי בינוי היא אפריקה התחדשות עירונית; משרד האדריכלים המוביל בפרויקטי פינוי בינוי הוא כנען שנהב אדריכלים; במקום הראשון בייצוג דיירים דורג משרד שובל-יושע עורכי דין ונוטריון; ובמקום הראשון בייצוג יזמים דורג משרד מ.פירון ושות’.

מדד ההתחדשות העירונית מדרג את כלל אנשי המקצוע המובילים בתחום הנדל”ן לפי קטגוריות שונות – יזמים וחברות נדל”ן, עורכי דין, שמאים ופעילים נוספים בתחום. בקטגוריית עורכי הדין מדורגים המשרדים המובילים בייצוג דיירים ויזמים של פרויקטי התחדשות עירונית על פי סך הניקוד בפרויקטים שהמשרד מלווה. גובה הניקוד של פרויקט או מתחם התחדשות עירונית נקבע על פי מספר הדירות המקוריות והחדשות, על פי סוג הפרויקט ועל פי הסטטוס התכנוני או שלב הרישוי.

בין נימוקי הבחירה בגינדי כספי ושות’ במקום הראשון: מדובר במשרד מוביל בתחום המקרקעין ובתחום התכנון והבנייה על היבטיהם השונים. למשרד ניסיון עשיר של יובל שנים בליווי עסקאות נדל”ן על כל סוגיהן, וניסיון של 22 שנה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. המשרד ליווה ומלווה מספר רב של פרויקטים מורכבים מסוג התחדשות עירונית, לרבות כמה מהפרויקטים הגדולים והמורכבים ביותר בישראל, בהיקפים של אלפי יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה. צוות עורכי הדין במשרד, בראשותם של מייסדי המשרד עו”ד יעקב גינדי ועו”ד זיו כספי והשותפים, מלווה את לקוחות המשרד בכל סוגי הפעילות בתחום הנדל”ן”.

הזכייה הוכרזה באירוע פסגת הנדל”ן 2021 שהתקיימה בת”א ובה השתתפו עוה”ד זיו כספי, אדם צסוואן ושי אליאב.

כאמור בקטגוריית פינוי בינוי חברת אאורה דורגה במקום הראשון במדד. הדירוג מתבסס על מתחמי הפינוי בינוי שמקדמת החברה. בין הפרמטרים הקובעים את הניקוד – שיעור חתימות של דיירים, התקדמות בציר התכנוני והרישוי וכמות הדירות הישנות במתחם. בין הנימוקים לבחירה: אאורה היא מהחברות הגדולות והמובילות בישראל ביזום נדל”ן למגורים ובהתחדשות עירונית בפרט. לחברה יש כיום 30 פרויקטים של התחדשות עירונית בתכנון ובביצוע, המכילים כ-14 אלף יחידות דיור חדשות. בעל השליטה באאורה הוא המייסד והמנכ”ל עו”ד יעקב אטרקצ’י, שמחזיק בניסיון רב במגזר הציבורי והוא אחד מחלוצי תחום ההתחדשות העירונית בישראל. אאורה נסחרת כיום בבורסה בתל אביב לפי שווי של כ-760 מיליון שקל.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה