עוד מקל ל'פינוי-בינוי'

עו"ד אלישע קסנר

חשוב להתחיל דווקא מהשורה התחתונה: פרשנות חקיקה מונעת מאינטרס. הפרשן המשפטי יכול לעמוד חסר אונים מול לשון החוק, לגלגל עיניו לשמים ולחשוב (גם אם באמת ובתמים) כי אין ביכולתו לאמץ קו פרשני מסוים. אולם פרשן אחר אשר יונע מאינטרס הפוך, ימצא נימוקים לשוניים ותכליתיים מן היקב ומן הגורן על מנת לקבל את הפרשנות המוצעת על ידו.

וכעת לעובדות: בתחום ההתחדשות העירונית, התקבע מעין 'סט תשלומים' אותם מעניקים היזמים לדיירים. ללא סט זה, הדיירים לא יחתמו כיום עם אף קבלן על הסכם התחדשות עירונית. סט התשלומים כל כך התקבע כנורמה, עד שהוא נהפך למעין 'תקנת השוק' בתחום ההתחדשות העירונית. כך למשל, בתחום ההתחדשות העירונית נהוג כי בבניין המיועד להריסה יקבלו הדיירים דיור חלופי – ואם הדירות מושכרות הרי שבעליהן יקבלו הכנסות שכירות חלופיות, הוצאות הובלה, וכן סבסוד יועצים. כלומר – יזם בתחום ההתחדשות העירונית משלם עבור דיירי הבניין, בין היתר, את שכר טרחת עורך הדין שפועל מטעם הדיירים אל מול עורך הדין של היזם עצמו, בגין ההסכם.

בעניין זה עולה השאלה הבאה: עורך הדין נשכר על ידי בעלי הדירות בפרויקט על מנת לשמור על האינטרסים שלהם. אך כאמור, בחלק מ'סט התשלומים' – שכרו של עורך הדין משולם על ידי היזם בפרויקט. אם כן, על שם מי, צריך עורך הדין להוציא את חשבונית המס? על שם הדיירים להם נותן עורך הדין את השירות, או על שם היזם שהוא אשר משלם את שכרו של עורך הדין?

כאמור – בתחום ההתחדשות העירונית תשלומים אלו נכנסים ל'סט השירותים' שמקבלים הדיירים מקבלן הפרויקט. היזם מוכן לקבל על עצמו תשלומים אלה שכן במובן הרחב הוצאות אלו שומרים על האינטרס של היזם בהוצאת פרויקט ההתחדשות העירונית לדרך. משכך, הוצאות אלה מחושבות בכל דוח אפס כהוצאות לגיטימיות וברורות של היזם בפרויקט.

לאחרונה, פרסמו רשויות מע"מ את עמדתן בנושא זה, ולפיה, את חשבונית המס צריך עורך הדין להנפיק עבור צרכן השירות, קרי, הדיירים בפרויקט ולא על שם היזם שהוא אשר נושא בנטל התשלום בפועל. המשמעות הינה, כי היזם הוא אשר משלם עבור השירותים המשפטיים אולם הוא אינו יכול לנכות את מס התשומות הגלום בחשבונית זו, שכן היא מונפקת לדיירי הפרויקט ולא על שמו.

החלטה זו, מתיישבת באופן טכני עם העיקרון הבסיסי שבחוק מע"מ, ולפיו חשבונית המס צריכה לשקף את העסקה (מתן שירותים או מכר של נכסים לפי העניין) הרלוונטית. שכן, אין זה ייתכן כי חשבונית לא תשקף את העסקה ה'אמיתית' העומדת מאחוריה. ובלשון אחרת – אין זה יתכן כי תונפק חשבונית מס לגורם אשר לא "צרך" את השירות. בעניין זה – הרי הנהנים מקבלת השירותים המשפטיים הינם דיירי הפרויקט ולא היזם. כאמור – עורך הדין של הדיירים נשכר על ידם על מנת לשמור על האינטרסים של הדיירים אל מול היזם – למרות שהוא עצמו נושא בנטל התשלום.

אלא שבחינה מדוקדקת בסוגיה זו עשויה הייתה להוביל לתוצאה שונה בתכלית. אכן, מבחינה טכנית דיירי הפרויקט הם "הנהנים המידיים" הצורכים את השירותים המשפטיים, אולם מבחינה מהותית – היזם הוא אשר נהנה משירותים אלה, שכן רק בעקבותיהם הדיירים עשויים לחתום עימו על ההסכם והפרויקט יצא לדרך. עובדה היא, שהיזם הוא אשר מוכן לשלם עבור שירותים אלה.

דירת קרן עבור הדיירים

עמדה ברוח דומה קיבלה רשות המסים עצמה בהחלטת מיסוי נוספת בתחום ההתחדשות העירונית אשר פורסמה השבוע דווקא בתחום מיסוי מקרקעין. החלטת המיסוי נוגעת לסוגיה נוספת שעולה בתחום ההתחדשות העירונית, והיא העמדת "קרן פחת" לטובת הדיירים הקיימים בפרויקטים של התחדשות עירונית. במקרים רבים, מוקם חלף הבניין הישן – בניין חדש ברמת גימור ושירותים נלווים יוקרתיים ביותר. הדיירים הקיימים אינם יכולים פעמים רבות לעמוד בסטנדרט תחזוקה כה גבוה.

בפרקטיקה, החלו לצוץ פתרונות מפתרונות שונים לסוגיה (דוגמת הותרת יחידת דיור או מסחר בבעלות הדיירים הקיימים אשר השכרתה תשמש כדמי תחזוקה לדירות אותם הדיירים). רשות המסים נענתה לאתגר שהועמד בפניה, וקבעה בהחלטת מיסוי תקדימית, כי במידה והיזם יעמיד "קרן לתחזוקה" עבור הדיירים – פיקדון כספי אשר ישמש את הדיירים על מנת לשלם את הוצאות התחזוקה הגבוהות, הרי שהדבר לא ייחשב כתמורה נוספת עבור זכויותיהם, אלא כחלק מהוצאות היזם של הפרויקט.

אומנם דיני התרת תשומות בחוק מע"מ, אינם דומים לפרטי מכירת זכויות בחוק מיסוי מקרקעין, אולם אינטרס הפרשן המשפטי הוא שמוביל לקבלת העמדה הפרשנית לגבי החוקים השונים.

הכרה של רשויות מע"מ באותם האינטרסים של היזם אשר מוכן לשלם עבור הוצאות שכר טרחת עורך הדין של הדיירים בתחום ההתחדשות העירונית, הייתה יכולה להוביל לתוצאה שתשומות אלו היו מותרות בניכוי אצל היזם.