עוצרים את היטלי ההשבחה השרירותיים בפינוי בינוי

המדינה מקדמת מהלך לקביעת היטל השבחה אחיד של 25% לפרויקטים של פינוי בינוי על מנת למנוע אי וודאות מהיזמים • האם המהלך יתרום לקידום פרויקטים והרחבת היצע הדירות, או שמא יגרום לרשויות לתקוע אותם יותר? • מומחים מתחום הנדל”ן בדעות בעד ונגד היוזמה

תכנון שכונה בפינוי בינוי | הדמיה: עדן בר לוי אדריכלים

המדינה מקדמת מהלך ולפיו יקבע היטל השבחה אחיד במיזמי פינוי בינוי, זאת בשונה מהשוק הפרוץ כיום בעיריות, כשכל עירייה קובעת כללים אחרים. המצב שהיה עד כה, יצר חוסר וודאות במיזמי פינוי בינוי רבים, היות והגבייה מוכרעת על פי רוב, רק בסוף שלבי התכנון, כאשר לפתע מתברר שסכום ההיטל מונע רווחיות ומעכב כלכלית את ההוצאה לפועל של פרויקטים, שכבר הושקעו בהם משאבים רבים.

במהלך מעורבים בין היתר, משרד המשפטים, הרשות להתחדשות עירונית, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים. אלה ועוד חברו יחד, לנסות לקבוע כי ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, יעמדו באופן גורף על 25% משווי ההשבחה. במקביל וכדי להריץ את הפרויקטים, לא יזדקקו היטלי ההשבחה החדשים לאישור שרי הפנים והשיכון.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

עם זאת, עדיין יינתן לעיריות לקבוע את גובה ההיטל, עבור אזורים מסוימים בשטחן, זאת לעומת המצב כיום, שבו יש לעיריות יד חופשית לתת פטור גורף להיטל ההשבחה, או לקחת את מלוא ההיטל (50% משווי ההשבחה). המהלך המתגבש, יאפשר לגבות היטלי השבחה על בסיס אזורי בלבד, וכל גבייה כזו צריכה להיות מנומקת ותינתן ליזם בתחילת התהליך. זאת כדי ליצור וודאות יתר ולקצר את תהליכי התכנון.

מגביר הוודאות בפינוי בינוי

בעקבות הפרסום לתהליך, בכירים רבים בשוק הנדל”ן הגיבו בעד ונגד. כך למשל, בעיני עו”ד ענת בירן הרעיון חיובי: “כל הוראה ברורה שמגבירה ודאות היא חיובית לדעתי”. אולם היא חולקת על היד החופשית שעדיין נותרת לעיריות. “עם זאת, גם במסגרת ההצעה, יש שיקול דעת לרשויות המקומיות, להעלות או להוריד את ההיטל בהחלטות מדיניות, מה שעלול לעכב הרבה מאוד פרויקטים ותכניות”.

בנוסף, עו”ד בירן מתייחסת גם לרכיבי הרווחיות האחרים של היזמים: “יחד עם קביעת היטל בשיעור אחיד, המדינה צריכה לקבוע תקרה למטלות הציבוריות שמוטלות על היזם בפרויקט וכן לוודא שיישאר לו אחוז רווחיות סביר והגיוני שיאפשר להוציא את הפרויקט לפועל ולקבל ליווי בנקאי”.

870/135 ליינר ארטקל

גם בעיני עו”ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי-כספי, מדובר במהלך מבורך: “באופן כללי, כל מהלך שיגביר את הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית, הוא מבורך. הגברת הוודאות, כאשר היא נעשית בשום שכל, תביא בוודאי לעלייה במספר הפרויקטים שיוצאים לפועל ולעלייה משמעותית בהיצע הדירות החדשות. הגדלת ההיצע, בוודאי יכול לתרום להורדת מחירי הדירות”.

מהלך מבורך ותוצאה טובה

לדברי חיים מסילתי, יו”ר לשכת שמאי מקרקעין, “נראה שבמשרד המשפטים החליטו לזרז משמעותית את הליכי הפינוי בינוי. המהלך המבורך יביא להגדלת הכדאיות הכלכלית עבור יזמים רבים, ויקטין במידה ניכרת את חוסר הוודאות השורר בין היזמים לרשויות המקומיות. החלטה זו תזרז ללא ספק הליכים בירוקרטים ותגדיל את היקף הפרויקטים להתחדשות עירונית”.

מסילתי הדגיש בדבריו כי המהלך נכון וכי “זהו בהחלט הכיוון שבו הממשלה צריכה ללכת, כדי להגדיל היצע הדירות באזורי ביקוש ולהוריד את מחירי הדירות. ככל שהממשלה תפעל ותייעל את תהליכי ההתחדשות העירונית, אנחנו נראה אותה עומדת ביעדים שהגדירה ובשיתוף פעולה פורה עם היזמים והקבלנים – תוצאה שטובה לכל רוכשי הדירות” דברי מסילתי.

אלי אביסרור, מנכ”ל אביסרור משה ובניו ויו”ר ארגון הקבלנים והבונים של באר שבע והנגב התייחס גם הוא למהלך ואמר כי “שיקול הדעת החופשי שניתן לרשויות המקומיות בנושא זה, הביא לא אחת לגבייה מוגזמת לעיתים בלי נימוק לגבי ההחלטה”.

בנימין בריקמן – עו”ד למקרקעין המנהל תיקים מול עיריית תל אביב, בגין היטלי השבחה  “מופרכים” – אומר לביזנעס, כי המצב הנוכחי, בו הרשות המקומית יכולה לקבוע היטל כראות עיניה (עד 50%) וקובעת זאת רק לאחר הכניסה לפרויקט, או אפילו לאחר ביצועו, מונע מיזמים רבים להיכנס לפרויקטים. “איזה יזם אמתי הבוחן כדאיות של עסקה ובודק היתכנות כלכלית לביצועה, יכול לדעת את תוצאת בחינתו, כשיש בה את הנעלם הגדול התלוי בשרירות הרשות המקומית?”, שואל עו”ד בריקמן. לדעתו, יש להפקיע כל סמכות מהרשות המקומית בנוגע לגובה ההיטל.

צעד תוקע פרויקטים

לעומתם, יש גם קולות המתנגדים לתכנית. ננה חן, מנכ”לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי מצביעה על כך, כי למרות הצדדים החיוביים “מדובר בצעד בעייתי, משום שאי אפשר לקבוע היטל השבחה אחיד על כלל הרשויות, בלי להתייחס לרווחיות הפרויקט, אלא אם במקביל מוסיפים זכויות ליזמים שיאזנו את דוח האפס”.

ביקורת חריפה כנגד המהלך התקבלה מאיתן אטיה, מנכ”ל פורום ה–15 (שמאגד את הערים הגדולות בישראל), בדבריו ל’דה מרקר’ הוא הזכיר את הדוגמה של נוה שרת בתל אביב: “לעתים, כדי להניע התחדשות עירונית בשכונה בעלת ערכי קרקע נמוכים — נכון ומוצדק מבחינת העירייה לתת פטור מהיטל השבחה. עם זאת, לאחר שנבנים בשכונה פרויקט או שניים, ערך הקרקע יעלה, וכך ירד הצורך לתת הטבות ליזמים בהיטל ההשבחה שישלמו”.

לדברי אטיה, “כך היה בנוה שרת. כדי להניע את ההתחדשות העירונית בשכונה, העירייה נתנה פטור לחמש שנים. אחרי שהוקם הפרויקט הראשון, וחמש השנים התקרבו לסיומן, העירייה סירבה להאריך את הפטור, מכיוון שבעקבות אותו פרויקט עלו ערכי הקרקע בשכונה, וכבר הייתה כדאיות כלכלית לפרויקטים, גם בלי לתת פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה”.

אטיה רואה במהלך, דבר שעלול לתקוע לדעתו את הבנייה במתחמי פינוי בינוי למשך שנים: “ככלל, המשמעות של המהלך הזה היא לא ליצור ודאות, אלא לתקוע פרויקטים. באים ודורשים למעשה מהרשויות המקומיות לעצור הכל, ולשבור את הראש על קיבוע של מדיניות פרטנית לכל שכונה ושכונה בתחומן — מה שיתקע את כל הפינוי בינוי בערים לשנתיים־שלוש לפחות. צריך להבין שיותר מלכל גורם אחר, לרשויות המקומיות יש אינטרס לקדם התחדשות עירונית. אם רוצים שנתקדם עם זה מהר יותר — שיפסיקו לשחק עם החקיקה ולבוא עם תיקונים והצעות חדשות ומעכבות כל שבועיים”.

מומלץ עבורך

תגובה אחת ל: "עוצרים את היטלי ההשבחה השרירותיים בפינוי בינוי"

  1. כן בהחלט יש שינוי טוב אבל אבל בגדול למרות הוודאות הקיימת יש להגביל אזורים עמוסים עכב תשתיות מרובות יש לשפר אזורים מדוללים איכלוס על מנת לאזן מצב סטטוס אזורי אם כבר יש לחבר להכריז על אזור שלם במיתאר האזורי לא רק בניינים בודדים

כתיבת תגובה